Аналитики нашей компании как обычно подвели итоги года по ценам метра в апарт-комплексах Петербурга. Выяснилось, что в среднем квадрат подешевел на 5%, а в не самых успешных проектах – вплоть до 15%. При этом на квартиры в новостройках, где доходность в разы меньше, цены падать не собираются. На вторичке – снижение незначительное. В целом, сегодняшняя конъюнктура рынка определенно играет на руку частным инвесторам. И мы ответственно заявляем: время покупать именно апартаменты! Но сколько такое положение дел продлиться – никому точно не известно.
Динамика цен в разных сегментах
Наиболее крутая динамика по ценам на рынке наблюдается в сегменте апартаментов. Здесь средняя цена метра за квадрат с января 2022 по январь 2023 года сократилась в среднем на 5% (с 345 000 до 332 000 рублей) в зависимости от проекта. Дополнительно многие застройщики при переговорах предоставляют клиентам скидки в размере примерно 10%. Таким образом, все они компенсируют отсутствие льготной ипотеки и субсидируют снижение ставки за счёт собственной маржи, стимулируя покупательский спрос. В результате по некоторым проектам апартаментов совокупное падение цен к концу 2022 года достигло целых 15%. Отметим, что наибольшее снижение цен наблюдалось в проектах с большим объёмом предложения в отдалённых от центра локациях и невысокими показателями доходности.
Стоимость недвижимости во вторичном жилом сегменте в течение первой половины прошлого года уверенно росла, но с весны ушла в пике. Поэтому с апреля 2022 по январь 2023 года цена квадратного метра упала на 3% - с 201,5 тыс. до 195 тыс. рублей. При этом дополнительных скидок при юпереговорах с частными продавцами добиться будет крайне сложно.
Рынок первичной жилой недвижимости с точки зрения динамики входа выглядит совсем удручающе. Несмотря на все рыночные и геополитические аспекты, цены здесь практически не корректируются, а лишь растут. Так, с января 2022 года по настоящее время стоимость квадратного метра в среднем по городу увеличилась аж на 21% - до 255 тыс. рублей. И, как известно, большинство проектов новостроек строятся отнюдь не в туристических локациях, пользующихся спросом у краткосрочных арендаторов. А чтобы начать получать доходность инвестору нужно проделать большой путь: от стройки ЖК и ввода квартиры до завершения ремонта и обустройства жилья.
Рост капитализации и доходность
Все эти сегменты с точки зрения роста капитализации актива увеличатся примерно одинаково. То есть цены продаж на купленные апарты, вторичку или первичку в долгосрочной перспективе в любом случае вырастут, а вы сможете выгодно выйти из инвестиции. При этом вряд ли кто-то захочет просто молча ждать пока актив вырастет в цене с целью его перепродажи. Поэтому выгоднее всего будет вложиться в готовые проекты апарт-отелей, которые начнут приносить прибыль с первого дня покупки. По сравнению с квартирами прибыль от их сдачи уже по итогам 2022 года оказывается в 1,5-2 раза выше.
Конечно, при выборе проекта апарт-отеля вам необходимо учесть различные факторы, которые будут влиять на конечную доходность. Среди них: близость к центру, рейтинг среди туристов, уровень сервиса и т.д.
Недавно мы подробно описывали этот момент в своей статье. Загляните!