Причин много, и одна из них привязана к локации юнита. Если мы посмотрим на карту Дубая, то мы увидим более 70 районов, в которых в той или иной степени ведется продажа юнитов.
Если мы позиционируем себя как инвестор, то нам важно в первую очередь не столько где находится объект, хотя это безусловно важно.
Наша задача, найти локацию которая соответствует запросу целевой аудитории. Отсюда первый вопрос : кто наша аудитория.
В Дубае есть несколько типов целевой аудитории :
- люди которые приезжают в Дубай с туристической целью
- люди, которые работают здесь
- и люди, которые живут в городе со своей семьей Чем больше запросов удовлетворяет юнит, тем меньше рисков , и тем больше шансов заработать на перепродаже или сдаче в аренду.
Идем дальше и смотрим, на то где наиболее развитая инфраструктура. И здесь мы тоже должны задать вопрос, что Важно для аудитории , например для туристов ? Ответ на поверхности - море и достопримечательности. Что важно , для бизнесменов ? Тут немного сложнее, предприниматели ценят время, для них время - это деньги, поэтому для них важно, чтоб то место где они жили, было вблизи деловых центров. Получается, чем ближе локация юнита находится к Даун Тауну, Бизнес Бэй, фризонам или например интернет сити, тем выше их желание снять или купить юнит. Немаловажным фактором становится, наличие торговых центров, кафе, ресторанов, элементов социальной инфраструктуры, и тут их интересы пересекаются с интересами семейной целевой аудитории. Для нее важно, чтоб все что нужно для жизни, было на расстоянии вытянутой руки. Чтоб рядом был хороший супермаркет, парк, школа, больница, детский сад, метро, салон красоты, и другие места которые ценят семейные люди.
Еще есть такие параметры, как статус локации, имя застройщика, сроки сдачи, этаж, метраж, бюджет, сюда же мы можем добавить пункты относительности эксклюзивности, качества ремонта, наличие мебели, вид из окна и многочисленные опции из списка услуг и удобств, которые предлагает застройщик. Бассейн и тренажерный зал сюда приписывать смысла нет, сейчас все дома сдаются с этими опциями, хотя и они конечно же бывают разными. Понимая запрос целевой аудитории, мы смотрим на карту города, и обнаруживаем, что с учетом наших рисков, застройщики предлагают не так много вариантов.
Следующим шагом, я бы определил районы, которые имеют имеют наибольшее пересечение запросов целевой аудитории, районы , которые максимально приближены к основным эпицентрам деловой, семейной и туристической активности. И районы где цены не зашкаливают.
Сейчас я покажу Вам, как я обосновываю для своих партнеров локацию на примере района JLT.
Начинаю, как правило с особенностей района. И тут я на первый план вывожу не то как там классно жить, а то, что строить в этом районе практическе не где. В ближайшее время, нового там ничего не появится. Стоимость юнита определяет ценность земли, и следовательно чем земли меньше, тем выше цена. Далее я смотрю на прирост капитала в соседних зданиях. И если вижу положительную динамику далее говорю про расстояния до ключевых точек города : бурдж халифа, аэропорт, марина итд.
В этом плане район имеет идеальное расположение, есть выезд на несколько трасс, по которым до самых дальних пунктов назначений в среднем 20-30 минут. Плюсом является то, что до аэропорта можно добраться за 50 минут на метро без пересадок. Для мегаполисов это редкость. Потом показываю какие городские достопримечательности рядом, что по экологии, какие парки и пляжи рядом, что с социальной инфраструктурой, и так далее. Во многих случаях пишу отдельную статью на эту тему https://dzen.ru/a/Y77QCFTnKzVyRG0X?share_to=link
То есть я районы оцениваю , специальным образом, при помощи всех этих вопросов формирую рейтинг и добавляю сюда экономическое обоснование. На примере района JLT, видно что район со всеми его опциями недооценен. Он находится через дорогу от Марины, а цены тут в два раза ниже. Если мы смотрим по удалению от Марины, то видим что после JLT ближайший район JVC , там цены еще ниже , потому что нет метро, отличается по наполнению комьюнити , и нет опции пешей доступности до пляжа. Но там по прежнему хорошее местоположение, и есть возможность купить 1 бедрум за 170 000 долларов со сроком сдачи год-два.
Чем дальше район от интересов целевых аудиторий, тем больше риски. Но расстояние понятие растяжимое. И если мы как эпицентр интересов берем Марину и Даунтаун, то мы видим, что не так много районов вокруг них. Следовательно , те районы : которые максимально приближены, для нас как инвесторов интереснее, и чем дальше район , тем наши риски больше.
Посмотрев на карту мы видим список районов, которые подходят под наши критерии. Далее мы применяем фильтр по бюджету, и только потом мы смотрим на упаковку.
Когда мы подбираем район по критерию, мы также смотрим выгрузку из госреестра о том, что, когда и почем здесь продавалось. И если мы видим, что рост не большой , или и вовсе отсутствует, то присваиваем соответствующую оценку.
А теперь с понимаем, того , как это работает давайте вернемся к нашему вопросу. Почему не все инвесторы зарабатывают на покупке недвижимости в Дубае ? Потому, что в большинстве случаев решения принимаются на эмоциях и на основании красивой картинки, красивой жизни, а смотреть нужно на цифры.
Я помогу Вам и заранее покажу, какие районы выделяются на общей карте Дубая, при этом постараюсь избежать такие районы, как Palm, Marina , Downtown , потому что эти районы и так на слуху, и цены там соответствующие.
На картинках Вы могли наблюдать районы, обведенные в круг, это те районы, которые я выделяю с точки зрения инвестиций. Учитывайте эти данные при выборе юнита, смотрите в первую очередь на цифры
Несколько рекомендаций по выбору юнита и района :
- ищите недооцененные районы
- не берите юниты в районах с перегретой ценой
- смотрите, как долго продаются уже построенные юниты в выбранном районе
- запрашивайте прогноз цен по району на основании отчета из госреестра - сравните доходность от аренды в уже построенном юните
Мне как человеку, который живет в Дубае нравятся районы с открыточными видами и которые у Всех на слуху. И это понятно почему, потому что в них все создано для хорошей и качественной жизни. Но можно ли эту оценку применять к Вашим запросам по рекомендациям района ? Думаю, что нет - это будет не правильно. Потому, что купить что - либо в этих районах очень сложно, а заработать еще сложнее.
Своим партнерам я предлагаю данные основанные на цифрах и фактах , для взвешенных и обдуманных решений. И всегда рекомендую действовать на опережение. То есть если мы нашли хороший район, но там не предвидится старта продаж или там нет cancellation. То это значит, что выбирать мы будем по остаточному признаку. И нам достанутся юниты по завышенной цене, как пример в тг канале приводил ситуацию с Ellington https://t.me/dubaiandrei/200 . С точки зрения инвестиций забирать, то что осталось , после других, не очень хорошая стратегия. Лучше действовать на опережение и и брать юниты по хорошей цене, в рейтинговом районе, до старта продаж. Это позволит Вам заработать уже в первый год.
Если Вы интересуетесь покупкой недвижимости в Дубае, то напишите мне любым удобным способом и опишите задачу. Я подготовлю для Вас подборку подходящих вариантов, и расскажу про застройщиков, районы, варианты оплаты, и другие критерии, которые помогут Вам сделать правильный выбор.
Это Вас ни к чему не обязывает , если увидите для себя что-то полезное продолжим, если нет, то ничего страшного, просто будем на связи.
Напишите мне и расскажите о Вашем запросе, и я тут же приступлю к его обсуждению.
+79017784688 whats app / telegramm
+971507506926 mobile
https://www.youtube.com/@dubai-real-estate/videos
С Вами был Андрей Смирнов, желаю Вам найти апартаменты или виллу своей мечты, в самом лучшем районе, С самой лучшей планировкой, с самым лучшим видом, да так, что если Вы захотите сдать или перепродать, у Вас случилась самая выгодная сделка. Все, что нужно будет от меня я сделаю в лучшем виде, а пока пошел создавать для Вас новые материалы и ролики, пока пока !