По ст.225 ГК бесхозяйной вещью (сюда относится и дом с участком) считается вещь, не имеющая собственника, или ее собственник неизвестен, или он отказался от права собственности. Раз участок бесхозяйный, хозяином можете стать вы. О том, как это можно сделать — читайте далее.
Оформление права собственности на заброшенный участок
Вот законные способы это сделать:
- Найти владельца и выкупить заброшенный дом у него. Это самый надежный и безопасный путь. Но как найти, если он не внесен в ЕГРН, и в публичной кадастровой карте на месте участка пустота? В СНТ кадастровый номер может знать председатель. Не в СНТ – надо идти в местную администрацию и узнавать, кто получал разрешение на строительство. В результате заинтересованы вы, а не администрация, поэтому ее надо «подпинывать» – начальным минимумом должны стать письменные запросы и заявления, а дальше действуем по ответам.
- Найденный хозяин может передать вам дом за небольшие деньги по договору купли-продажи или другой гражданско-правовой сделке. Вместе с правами на дом нужно будет оформлять права на участок: по Земельному кодексу эти объекты должны иметь одну судьбу.
- Оформить прирезку земли – можно, если выяснится, что заброшенный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а вы владеете соседним (обязательно!) И - вы не сможете прирезать участок, если он выходит за пределы «красных линий» или относится к территориям общего пользования. Если все нормально, заказываем кадастровому инженеру проект межевания территории и пишем в местную администрацию Заявление о заключении соглашения о перераспределении земель. Заплатить прирезку придется всего 15% кадастровой стоимости участка.
Аукцион
Подождать год и выиграть аукцион. Хозяин не найден, участок не в муниципальной/государственной собственности? Юристы Кадастровой палаты рекомендуют отнести в местную администрацию два Заявления: с просьбой предоставить вам участок в собственность или аренду и с просьбой поставить брошенный участок на учет в качестве бесхозяйной вещи (ст. 225 ГК РФ). Настаивайте на этом вплоть до жалобы в прокуратуру на незаконное бездействие муниципальной власти. После того как участок официально признают бесхозным, придется подождать еще год, и проследить, чтобы администрация обратилась в суд о признании этого участка муниципальной собственностью. После этого участок выставят на торги (но много шансов, что единственным участником будете вы), а если эта драма разворачивается в СНТ, то член СНТ может купить такую недвижимость без торгов (ссылайтесь на ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса).
Открыто владеть участком 15 лет и оформить в собственность.
Рискованный путь
Самый рискованный путь – путь «приобретательной давности». По Гражданскому кодексу любо может занять заброшенный дом и жить, но нужно быть добросовестным владельцем, следить за участком, благоустраивать его, оплачивать коммунальные услуги (сохраняйте все квитанции). Это добросовестное владение должно быть непрерывным, год за годом; и открытым – вы не должны скрывать, что занимаетесь участком, потому что теперь он ваш. Если за 15 лет не объявится собственник или его неприятные, но законные наследники, дом можно оформлять в собственность. Но есть еще один подводный камень – три года исковой давности. Вот когда после 15 лет истекут еще эти три года, можно обращаться в суд за признанием права собственности фактического владельца бесхозного дома. Суд даст вам это право, можете регистрировать участок, продавать, дарить и т.п. Но учтите, в любой момент в течение этих 18 лет может объявиться человек, которому участок принадлежит по закону.
Были случаи, когда хозяин «находился», когда новые собственники уже оформили участок и сделали из него конфетку. Обычно суд встает не на сторону новых хозяев.
В общем, рискнуть можно – но если вы уверены, что претендентов на эту землю больше нет. Постарайтесь подтвердить уверенность документами.