Кратко: сто раз подумай до того, как что-то менять
Предпродажная подготовка - это залог эффективной продажи квартиры. Очень многое на этом этапе определяет весь последующий процесс. Именно сейчас нам уже нужно держать в голове при осуществлении тех или иных действий то, что мы преследуем целью формирование мини-воронки. То есть должны быть нацелены на то, чтобы привлечь максимальное количество покупателей на нашу квартиру. Сюда включены три составляющих в виде предпродажного ремонта, фотосъёмки и того, что мы будем делать с ценой.
Было очень много чего Вам рассказать, потому мы поделили информацию на три соответствующих подраздела для большей читабельности. А начнём мы с вопроса ремонта.
Вопрос предпродажного ремонта - это довольно индивидуальный и дискуссионный вопрос. Мы ранее договорились строить привлекательную воронку для покупателей. Потому нужно понимать: какую квартиру и с какой целью ищет покупатель?
Ответы будут приблизительно такие:
- ищет квартиру "заезжай - живи", то есть квартиру полностью готовую к заезду, не нуждающуюся в ремонте вовсе. Причём мы сюда относим не только тех, кому нужен хороший ремонт. Но и тех, кто собирается жить в квартире хоть с каким-то ремонтом по причине, к примеру, того, что большая семья не имеет возможности купить квартиру в хорошем состоянии, но им нужна большая площадь квартиры. И из-за цены за квадратный метр придётся мириться с любым состоянием квартиры;
- ищет квартиру с допустимыми недочётами, чтобы что-то всё равно переделать для себя, то есть с расчётом на предстоящий косметический ремонт. При таком варианте есть покупатели, которые хотят заехать сразу и постепенно делать ремонт в разных зонах квартиры, и есть те, которые не будут заезжать, пока всё не будет в квартире выглядеть так, как им бы хотелось;
- ищет "голый" квадратный метр, для того, чтобы всё переделать на свой вкус. Разумеется, такой покупатель не заедет до тех пор, пока ремонт не будет сделан.
Отвлечёмся ненадолго, и поговорим о флипперах. Флиппинг – это такая инвестиционная стратегия, при которой граждане покупают жилье в «убитом» состоянии или в новостройках с черновой отделкой, ремонтируют его и продают с большей стоимостью. Многие продавцы, зная о таком способе заработка, думают, что смогут сделать то же самое со своей квартирой. Начинают делать ремонт, тратятся, надеясь эти деньги вернуть с выгодой, а по итогу получают убыток в размере до половины стоимости ремонта или даже больше. Почему так? Давайте вместе проанализируем.
Посмотрите на картинку. Разумеется то, что находится справа продастся дороже чем то, что слева. Но для флиппера - это бизнес. И прежде, чем применять подобное к своей квартире, надо понять, как зарабатывает флиппер.
Во-первых, флиппер покупает квартиру с максимальной скидкой. Он не относится к квартире, как к жилью, а как к способу получения выгоды. Он ищет либо срочную продажу с уже низкой стоимостью, либо пытается всеми возможными способами сбить цену с продавца для того, чтобы увеличить себе маржу.
Во-вторых, флиппинг осуществляется быстро, дёшево и сердито, по отработанной схеме и с полным знанием дела. Интерес филппера в том, чтобы быстро купить, быстро сделать ремонт, быстро продать. Быстрее провернёшь деньги - больше заработаешь. У него есть уже давно выстроенные схемы по закупке материалов со скидкой, уже сидит на низком старте бригада, которая ему делает ремонт тоже со скидкой. Более того, флиппер имеет опыт и точный расчёт, за сколько он купит в этом районе, на этом этаже, в этом ЖК, и как локальный рынок позволить ему заработать. Есть ли это всё у Вас?
Представьте себя флиппером и самим собой - то есть продавцом, одновременно. И задайте себе ряд вопросов.
Готовы продать свою квартиру без ремонта прямо сейчас по цене срочной продажи, или уступить не 1-2% от рыночной стоимости, а 5-15%, образовав маржу для действий себя-флиппера?
А у Вас-флиппера есть скидки на материалы и бригаду, чёткий и осознанный инвест-план и абсолютное понимание локального ценообразования на Вашем локальном рынке?
Получится ли у Вас квартира с хорошим ремонтом по цене аналогов-соседей? Уверены ли вы, что стоимость ремонта во время него же не увеличиться, и удастся достичь приемлемого ценника, для того, чтобы хотя бы "отбить вложения", не превышающего аналоги?
Не задавшись именно этими вопросами, многие продавцы начинают делать ремонт там, где этого делать не нужно, теряя деньги. Если ответ на все эти вопросы с Вашей стороны положителен - поздравляем, у Вас есть задатки флиппера - начинайте ремонт, если нет - давайте вернёмся к нашим рассуждениям об отношении к ремонту со стороны покупателя.
Итак, мы с Вами определили 3 группы покупателей, одни из них готовы заехать сразу, вторым нужно делать ремонт с нуля без заезда в квартиру, третьи деляться пополам. Таким образом, наши покупатели в этом вопросе делятся в соотношении 50 на 50. Напомним, что мы строим воронку, и нашей целью является привлечь большинство из них. Что же нам делать?
Как мы уже с Вами выяснили, мы не флипперы, и полноценный ремонт - не наш вариант, не отобьём. Но сделать что-то с квартирой, чтобы постараться ответить потребностям наибольшего количества потенциальных покупателей можно, но зависит это от текущего состояния квартиры.
Если у Вас квартира, похожая на эту на фото, более напоминающая черновую отделку - ничего делать не нужно, не отобьёте вложения, которые доведут квартиру до состояния достаточного привлекательного для покупателей, желающих заехать. Продавайте "голый" квадратный метр. Учтите в цене существенный дисконт за состояние квартиры, и то, что клиентов будет меньше, чем у среднего варианта.
Если квартира идеальна, и всё абсолютно исправно, а Ваш ребёнок или домашнее животное ни разу не посягнулись на целостность тех или иных составляющих интерьера - поздравляем! У Вас готовая конфетка, делать ничего не надо. Учитываем в цене удорожание, но также и понимаем, что клиентов будет меньше, чем у других, так как не все смогут и захотят одновременно осилить и удорожание, и жить в том ремонте, который был сделан именно Вами, разделяя Ваш вкус, потому квартире может понадобиться больше времени на реализацию. И не забывайте - каким бы дорогостоящим ни был Ваш ремонт, люди в первую очередь покупают квадратный метр, потому удорожание от цен аналогов без ремонта должно быть разумным.
Но всё же абсолютное большинство квартир на вторичном рынке представлено группой середнячков. И здесь важно определить, относитесь ли вы к этой группе или нет. У вас необязательно должен быть приемлемо сохранившийся ремонт прямиком из 2000-х, как на этой фотографии. Вы сюда попадаете также, если Ваш ремонт семь лет назад казался идеальным, и за счёт Вашей привычки к месту жительства таким он Вам кажется и по сей день, но при первом постореннем взгляде гости обнаружат очевидные недочёты в виде вздувшегося от когда-то произошедшей протечки посудомойки ламината, подранные котом обои и прочие подобные "потрёпанности" естественные постоянному проживанию и закономерному износу. В этом нет ничего страшного, а есть две хорошие новости - Ваша квартира так или иначе будет привлекать больше покупателей, так как в неё можно заехать и жить, при этом нет дорогостоящего ремонта, сделанного недавно, который нужно отбить повышением цены на квартиру. Многие люди, ищущие варианты "заезжай-живи" с хорошим ремонтом, будут расценивать Вашу квартиру как вполне приемлемый вариант для небольшого недолгого косметического ремонта и с одновременным проживанием. А многие люди, которые хотели сделать ремонт для себя с нуля, будут также видеть плюсы в том, что что-то у Вас в прекрасном состоянии, и вложений не требует, а что-то следует отремонтировать, чем можно удовлетворить желанием сделать тот самый ремонт "под себя", а потом уже заехать.
Такая же ситуация будет наблюдаться и для обладателей ремонта как на фото, или даже хорошо сохранившегося "бабушкиного" ремонта. Ведь квартира будет учитывать в цене возраст ремонта, соответственно может привлекать и тех, кто хочет взять "голый" квадратный метр, но по сравнению с совсем уже "убитыми" эквивалентами, Ваша квартира может выигрывать этажом, планировкой, или какой-либо ещё индивидуальной особенностью. Также будут и те, у кого ограниченные средства, и им нужно заехать хоть на что-то готовое.
Если Вы попадаете в группу середнячков, то именно для Вас и есть необходимость немного поработать над состоянием квартиры.
Взгляните на свою электрику. О полной замене проводки не говорим — долго и дорого, придётся делать полный ремонт стен и потолков. Меняем проводку только там, где она неисправна. В большинстве случаев, достаточно обновить розетки с выключателями или просто привести их в порядок, если они исправны.
Сантехнику тоже меняем только при серьезных повреждениях. В остальных случаях чистим, покрываем специальными покрытиями. Если нужно, меняем сломанные вентиля и прокладки, и этого будет достаточно. Убедитесь, что всё исправно - при показе покупатель имеет полное право посмотреть исправность сантехники, и если один из смесителей при включении начнёт бить ему струёй воды в лицо - ценового предложения, разумеется, не получите.
Старое пластиковое окно может прилегать неплотно, иметь сломанную фурнитуру и т.д. Его можно отремонтировать своими силами — достаточно купить комплектующие. А вот полностью менять старые деревянные окна на пластиковые невыгодно - затраты не окупятся.
Наиболее распространенный вариант при проблемах с потолком — натяжные потолки. Можно вполне потратить деньги на установку наиболее бюджетного вариант.
Стены. Самый простой вариант - обои. Выбираем исключительно нейтральные цвета. Еще один бюджетный вариант — это покрасить, но важно понимать, что стены под покраску требуют больше внимания — они должны быть ровными. Рельефные обои же могут скрыть часть мелких недостатков стен.
Полы должны быть ровными и не скрипеть. Наличие паркета, линолеума или любых других покрытий не так сильно влияет на цену, главное, чтобы по полу уже сейчас было комфортно ходить. А дальше покупатель может постелить любое покрытие по собственному желанию.
Вы знаете о своём ремонте куда больше, чем мы. Потому вам будет куда виднее, что с ним делать или не делать вовсе. Но не прибегайте к серьёзному ремонту - не окупите. Если Вы, конечно, не флиппер.