28 июня 2022 г. Мосгорсуд вынес определение, которым было установлено, что семья Зайцевых, владеющая комнатами в коммунальной квартире, проживающая в ней, имеет право на покупку комнаты в коммунальной квартире по льготной цене.
Эта семья не признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, она не стоит на очереди и не подпадает категорию малоимущих. Это послужило основанием для отказа этой семье в улучшении жилищных условий в первой судебной инстанции. На эти обстоятельства во всех случаях, начиная с конца 2021 года ссылается Департамент городского имущества города Москвы (далее - ДГИ).
Мосгорсуд отменил решение суда первой инстанции и признал незаконными действия ДГИ по передаче комнат в хозяйственное управление ЦУГИ (ГУП "Центра управления городским имуществом"), признаны незаконными действия ДГИ по неуведомлению граждан об освобождении комнат.
ЦУГИ решили обжаловать это определение Мосгорсуда и обратились в кассационную инстанцию, во Второй кассационный суд общей юрисдикции.
1 ноября 2022 г. Второй кассационный суд общей юрисдикции вынес определение, которым оставил в силе определение Мосгорсуда (см. Определение по делу № 88-24677/2022).
Второй кассационный суд в этом определении подчеркнул, что истец
"относится к категории лиц, имеющих право на выкуп свободного жилого помещения по договору купли-продажи по льготной стоимости и ответчик обязан заключить с ним соответствующий договор".
Суд сослался на следующие нормы права:
В соответствии со статьей 59 Жилищного кодекса Российской Федерации освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 37 Закона г. Москвы от 14 июня 2009 г. N 29 "Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения" освободившиеся комнаты в коммунальной квартире предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города жителями г. Москвы, проживающими в данной квартире по месту жительства на законных основаниях, в порядке, установленном статьей 38 настоящего Закона.
Освободившиеся комнаты из жилищного фонда г. Москвы в коммунальных квартирах предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность, не будет превышать размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона. В случае превышения указанных размеров, освободившиеся комнаты приобретаются в собственность гражданами, указанными в части 1 настоящей статьи, при условии доплаты по рыночной стоимости за площадь, превышающую размеры площади жилого помещения, установленные статьей 20 настоящего Закона.
Согласно частям 1, 2, 6 статьи 38 Закона г. Москвы от 14 июня 2009 г. N 29 "Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения" освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование, в том числе по договорам социального найма, или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма, в том числе по договору социального найма, либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в г. Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
Постановлением Правительства Москвы от 18 октября 2018 N 1285-ПП "О порядке предоставления из жилищного фонда г. Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности г. Москвы" утверждены Порядок выкупа из жилищного фонда г. Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по рыночной стоимости (приложение 5) и Порядок выкупа из жилищного фонда г. Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по льготной стоимости (приложение 6).
В соответствии с пунктами 1, 2 Приложения 6 к Постановлению N 1285-ПП, порядок выкупа из жилищного фонда г. Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение по льготной стоимости определяет условия и процедуру предоставления по договору купли-продажи жилого помещения освободившихся комнат в коммунальных квартирах, долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение собственникам комнат в коммунальных квартирах, собственникам долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, зарегистрированным по месту жительства в данных жилых помещениях и не имеющим задолженности по оплате занимаемого жилого помещения, коммунальных и иных услуг за три месяца, предшествующие месяцу подачи заявления.
В качестве заявителей выступают собственники комнат в коммунальной квартире, в которой находится освободившаяся комната, собственники доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в отношении которого у г. Москвы имеется доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, зарегистрированные по месту жительства в данных жилых помещениях и не имеющие задолженности по оплате занимаемого жилого помещения, коммунальных и иных услуг за три месяца, предшествующие месяцу подачи заявления (далее - заявитель).
При наличии нескольких собственников комнат в коммунальной квартире, зарегистрированных по месту жительства в коммунальной квартире, в которой находится освободившаяся комната, собственников долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в отношении которого у г. Москвы имеется доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, подавших заявление, и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении им освободившейся комнаты, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по договору купли-продажи жилого помещения освободившаяся комната, доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение предоставляются по договору купли-продажи жилого помещения в долях, равных долям в праве общей долевой собственности таких заявителей на жилые помещения.
Это определение суда имеет важнейшее значение для формирования практики по вопросу о выкупе комнат в Москве по льготной цене. В нем Второй кассационный суд пришел к следующим выводам:
1) Истцы вправе выкупить жилье по льготной стоимости не только в том случае, если они стоят на очереди, как того требует ДГИ, но и если истцы владеют жилыми помещениями менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи (менее 18 кв.м. на человека), проживают в г. Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшали свои жилищные условия более пяти лет,
2) Истцы доказали, что они зарегистрированы по месту жительства в данных жилых помещениях и не имеют задолженности по оплате занимаемого жилого помещения, коммунальных и иных услуг за три месяца, предшествующие месяцу подачи заявления, из чего также следует право истцов выкупить комнаты в коммунальной квартире по льготной цене у города Москва.