Эксперты оценили ситуацию на рынке недвижимости и рассказали «Известиям», какую квартиру выгоднее покупать — на первичном или на вторичном рынке. Так, управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка выразила мнение, что именно первичное жилье — самый надежный актив. В то же время гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин заявил, что в таком вопросе не может быть общих рекомендаций.
Коркка привела данные, согласно которым за последние пять лет цены на новостройки в Москве выросли на 80,6%, на вторичное жилье — на 43,4%.
«За прошедшие 12 месяцев цены на первичном рынке столицы выросли на 7,5%. В то же время квартиры в старом фонде подешевели на 1,5%. Следовательно, цены на новостройки растут гораздо быстрее, чем на вторичные квартиры», — отметила она.
При этом эксперт считает, что в ближайшее время стремительного удорожания первичного жилья ждать не стоит, цены на новостройки будут расти примерно на уровне инфляции. Вместе с тем на вторичном рынке, который не подкреплен ипотечными госпрограммами, можно ожидать дальнейшее снижение средней стоимости жилья, прогнозирует эксперт.
Она также напомнила, что новостройки, как правило, имеют более удобные планировки, высокий класс энергоэффективности, благоустроенную территорию, что повышает их ликвидность.
«Московские новостройки с начала 2018 года подорожали на 80,6%, вторичное жилье — на 43,4%. Суммарный уровень инфляции в России за это время составил 31,1%. Соответственно, инвестиции во все типы московской жилой недвижимости оказались прибыльными. Но всё же покупатели новостроек выиграли больше», — сказала Коркка.
Удорожание новостроек она объяснила переходом отрасли на проектное финансирование, запуском льготных ипотечных программ, ажиотажным спросом во время пандемии, повышением платы за смену вида разрешенного использования, ростом цен на стройматериалы. Предпосылок для дальнейшего бурного роста цен на первичное жилье в Москве нет, а всплеска покупательской активности не предвидится, считает эксперт.
Также она отметила, что в настоящее время средняя цена 1 кв. м на московском первичном рынке составляет 433,1 тыс. рублей, на вторичном рынке — 275 тыс. рублей.
«Убеждена, что первичное жилье выгоднее как для перепродажи, так и для сдачи в аренду. Вторичные квартиры в среднем стоят дешевле, однако окупаются медленнее», — заключила Коркка.
В свою очередь, Перлин выразил мнение, что в вопросе о выгодности покупки квартиры на первичном или вторичном рынке не может быть общих рекомендаций — каждый случай индивидуален.
«К тому же вторичный рынок очень неоднороден: речь может идти как о приобретении квартиры в доме прошлого века, так и в недавно построенном (когда квартиру продает инвестор)», — сказал он.
При этом он не советует рассматривать старый массовый жилой сектор (хрущевки, брежневки). Обратить внимание на такую недвижимость можно только для долгосрочных инвестиций с целью сдачи в аренду и в том случае, если дом расположен в локации с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, добавил Перлин. Однако тогда придется вложиться в ремонт, а сроки окупаемости будут длинными.
«Новостройки в этом плане более предпочтительны, если, например, брать их с отделкой white box или полностью готовой», — добавил он.
При планировании покупки у девелопера стоит учесть, что чем раньше будет приобретен лот на первичном рынке, тем больше можно заработать в случае перепродажи, объяснил эксперт. Кроме того, он считает, что имеет смысл присмотреться к апартаментам, которые дешевле квартир.
«Доходность напрямую зависит от способа инвестирования. В случае покупки с целью дальнейшей перепродажи можно заработать до 30% от первоначальной стоимости квартиры или апартамента (но это правило действует только для первичного рынка). Сегодня средний срок окупаемости московской квартиры массового класса составляет примерно 18 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 4–7% годовых», — уточнил Перлин.
По его словам, цены на первичном рынке столицы в настоящее время не показывают резких скачков ни в сторону подъема, ни в сторону падения, а вторичный рынок «живет по своим законам».
Ранее, 5 февраля, аналитики федеральной компании «Этажи» сообщили о росте числа выставленных на продажу квартир в новостройках РФ — более чем на 30%.