В своих записках я уже неоднократно рассматривал различные вопросы, связанные с необходимостью проведения ремонта общего имущества МКД. В этой сфере периодически возникают серьезные практические вопросы.
Одним из них является вопрос о том, может ли управляющая компания возместить расходы, произведенные в связи с капитальным ремонтом. Ответ на этот вопрос читайте ниже.
В отношении директора управляющей компании было возбуждено дело об административном правонарушении по ч.2 ст.14.1.3. КоАП РФ - осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований. Основанием для возбуждения дела стало обрушение крыши многоквартирного дома.
По итогам рассмотрения дела постановлением суда в действиях директора установлено отсутствие состава административного правонарушения. Кроме того, в рамках производства по делу об административном правонарушении установлено, что лицом, ответственным за организацию и проведение капитального ремонта является Фонд капитального ремонта (далее - Фонд). Обрушение кровли является ситуацией, влекущей для жителей данного дома неблагоприятные последствия, в том числе угрозу безопасности жизни и здоровью, а также имуществу физических и юридических лиц всех форм собственности. Учитывая данные обстоятельства, а также наличие у Управляющей компании обязанности обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания потребителей и ответственности, в том числе уголовной ею приняты безотлагательные меры по восстановлению крыши - был заключен договор подряда.
Кроме того, управляющей компанией было инициировано общее собрание собственников многоквартирного дома. Основанием стало то, что работы по ремонту кровли носят неотложный и капитальный характер. На собрании был поставлен вопрос о возмещении управляющей организации убытков, понесенных вследствие ремонтных работ по устранению обрушения крыши. Однако решение по указанному вопросу общим собранием собственников не принято в связи с отсутствием кворума.
После этого управляющая компания направила претензию в адрес Фонда. В претензии содержалось требование возместить возникшие затраты на ремонт крыши. В связи с отказом Фонда от возмещения, управляющая компания обратилась в суд.
Возражая против иска, Фон ссылался на следующее.
Действующее законодательство не предусматривает способа возмещения затрат на проведение ремонта до наступления утвержденных сроков региональной программы капитального ремонта. Собственники многоквартирного дома за зачетом средств в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт в адрес регионального оператора не обращались, фонд капитального ремонта на специальном счете не формировали. Вывод средств фонда капитального ремонта со специального счета многоквартирного дома в целях возмещения управляющей организацией средств, потраченных на частичный ремонт крыши, незаконен и по существу является обходом закона, который устанавливает порядок проведения работ по капитальному ремонту.
Кроме того, расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме могут также финансируются не только за счет средств фонда капитального ремонта, но за счет иных не запрещенных законом источников, в том числе в виде компенсации собственниками жилья затрат управляющей компании, понесенных на ликвидацию аварийной ситуации.
Также ответчик указывал, что стоимость выполнения указанных мероприятий могла быть возмещена из средств текущего ремонта. Управляющая компания, являясь профессиональным участником рынка, не предприняла всех необходимых мер к поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии, по предупреждению его повреждения и к уменьшению размера расходов по ремонту (убытков).
Рассмотрев дело, суд указал следующее.
Законодательство предусматривает, что крыша входит в состав общего имущества МКД. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в т.ч. о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества иных лиц. Обязанность по содержанию общего имущества возложена на управляющую компанию.
В соответствии с постановлением регионального органа исполнительной власти, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме при возникновении аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера осуществляется за счет средств регионального оператора, каковым является Фонд.
В данном случае, Фонд к выполнению работ по капитальному ремонту крыши при наличии аварии не приступил, что ответчик по существу не оспорил, ошибочно полагая, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на управляющую компанию.
Средства, собранные собственниками многоквартирного дома на текущий ремонт, носят строго целевой характер и не могут быть направлены на иные расходы кроме как на капитальный ремонт. При этом управляющая компания в силу закона не должна нести бремя выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Решение по вопросу о возмещении (компенсации) управляющей организации убытков, понесенных ею вследствие ремонтных работ по устранению обрушения крыши, общим собранием собственников не принято в связи с отсутствием кворума. Не смотря на это, истец надлежащим образом исполнил предусмотренные законодательством обязанности, выполнив аварийные и безотлагательные работы капитального характера за счет собственных денежных средств. Работы носили срочный характер.
Аварийность работ подтверждена фактическими обстоятельствами дела, отраженными, в том числе в протоколе внеочередного заседания Комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности.
На основании изложенного, иск был удовлетворен.
Уважаемые читатели, прошу отметить эту записку комментарием или нажав на кнопочку с поднятым вверх большим пальцем в левом нижнем углу сразу за текстом записки. Ваши комментарии и нажатия на кнопки позволяют каналу развиваться и дальше делиться с Вами интересной практикой.
Также рекомендую Вам изучить подборку записок по жилищным спорам:
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную жилищным спорам:
https://vk.com/zashita_kvartir
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer