Всем привет!
Продолжаю обозревать ЖК на северо-западе Москвы, в частности, построенные ДОН строем.
Подошла очередь ЖК " Дом в Сосновой роще", построенному в 2011 году. На мой взгляд это бизнес++ класс, до премиума не дотягивает ( я сам придумал эти ++ ), но в сравнении с некоторыми новостройками которые их застройщики сами считают "бизнес" - этот ЖК заслуживает нескольких + .
Этот дом мне очень хорошо знаком и близок - я с семьёй жил в нем около 2х лет в 2017 - 2019 гг. Переехал из квартиры в нем в загородный дом, строил планы жить в ЖК Флотилия, но этот.... вирус спутал все планы.
Кстати, готовлю публикацию по Флотилии.
ЖК находится в горячо любимом Щукино, в простонародье на Щуке.
Адрес : ул. Расплетина, д. 21, практически на Маршала Бирюзова напротив одноименного сквера и 2 башень- близнецов, причем рожденных тем же Дон- строем, но значительно раньше, в конце 90х.
Их постройку я наблюдал в режиме онлайн, т.к. в паре домов оттуда жил мой друг Илья и я там часто бывал в те годы. Запомнилось что стройка велась в режиме нон-стоп, круглосуточно.
О ЖК "2 Башни" на Бирюзова, втором по счету проекту ДС тоже стоит написать небольшой пост, в общем, ничего выдающегося кроме спорного цвета рам остекления, но как-то работал с квартирой которую снимала Ю. Волкова (та которую не догнали).
А вот обсуждаемый комплекс был в свое время удостоен престижной премии «Рекорды рынка недвижимости 2011» в номинации «Жилой объект Москвы № 1».
В здании представлен широкий спектр квартир от 1 комнатных до 4х комнатных с площадями от 64 до 290 м2.
К слову, я снимал среднюю по площади - 120+ м2. Хозяин квартиры, образно говоря, был прижимист - я снял с комиссией - он не платил агенту. Для бюджета 120 тр это исключение, но в конце 2017 г. рынок был в разы живее чем сейчас. Иногда даже жадным риелторам приходится платить комиссию.
Комиссию эту я все же смог отбить - при выезде из квартиры я взялся ее сдавать - и сдал, за ту же цену, и полмесяца аренды собственник зачёл в мой актив. Любопытно, что квартиру сняли мои несостоявшиеся клиенты, по рекомендации от другого моего клиента я ранее брался за продажу их дома, но они сняли его с продажи. К чему клоню - Москва не такой большой город, как иногда кажется...
Квартира было неплохая, но выбор ее для меня самого остался непонятным - оба с женой не любители обычной классики.
Но на тот момент по совокупности факторов : локация, планировка - 3 раздельных комнаты (в отличием от предыдущей квартиры где было 2 раздельных спальни несмотря на большую площадь) студия, машиноместо в подземном паркинге - все сложились в 1 пазл. Такое часто происходит и при подборе квартиры для клиентов - в итоге снимают не по первоначальным визуальным параметрам, а по целому комплексу характеристик жилья.
Обзор по самой первой квартире я размещал в первых публикациях. Созреваю для поста о ЖК Василевского, 13 к. 3.
Но я отвлёкся, как обычно, возвращаюсь к Расплетина, 21.
Сейчас в предложении на аренду вижу только 1(один!) вариант, что очень необычно, особенно в нынешнее время. Наверное, это определённо положительный показатель для ЖК - в "плохих" домах всегда много свободных квартир. Вакантная квартира выставлена за 130 тр. в месяц.
Что касается продажи квартир - тут уже другая ситуация, заявлено 12 лотов, что стандартно для нынешнего рынка - во вторичке много объектов выставлено на продажу.
Цены от 47 до 69 млн. рублей - это вам не эконом класс. В итоге квадратный метр в доме оценивается от 430 до 522 тр. с ремонтом и, полагаю, с недешевой обстановкой.
Много это или мало?
Много, но все познаётся в сравнении: в этом благополучном районе в еще не достроенных проектах схожего уровня, вряд ли лучших по качеству и характеристикам, м2 без отделки стартует от 350 тр.
Кстати, есть мысли провести детальное сравнение новостроек и уже обжитых домов по степени привлекательности для Покупателей.
Продолжу: в здании 3 подземных уровня, по видимому, стилобат искусственно подсыпали с 3 сторон, а въезд в паркинг со стороны улицы наоборот, заглубили . Возможно, это мои домыслы и использовались естественные перепады высоты.
В любом случае, ввиду маленькой придомовой территории вдобавок при скромном размере фундамента, въезд /выезд из подземного паркинга спиралевидный и узкий . Я ощутил это на своей шкуре - ЛКП свежекупленного ХС 90 жена умудрилась ободрать о колонну, прожив на тот момент в доме целый год . Стоит ли говорить что это целиком была моя вина? - я бездарно сидел на пассажирском сиденье, тупил, раздражал и мешал женщине управлять автомобилем.
В доме на 204 квартиры имеется целых 231 машиноместо, что не так часто встречается .
Машиноместа неплохи по ширине и многие из них разбиты на блоки по 2. Я делил свое с сыном собственника, проживавшим в этом же доме.
К слову сказать, они всю жизнь прожили здесь же на Бирюзова, что подтверждает мою статистику о том что обитатели Щукино и Сокола не склонны менять ореол обитания.
На третьем ярусе парковки выделена площадь для хранения велосипедов, мотоциклов и пр. техники.
Краткий экскурс по квартире: 3 раздельных комнаты, кухня- гостиная около 20 м2. 2 санузла. Планировка почти классическая.
Здание с виду имеющее цельный архитектурный силуэт и образ в целом при детальном рассмотрении имеет много разнообразных штрихов.
Оконные рамы в зависимости от этажа имеют 3 разных формата. Недаром проект отметили особо.
Но в здания есть и некоторые, на мой взгляд странности, а по сути технические недостатки:
❌ по проекту есть "черный" вход со своим служебным лифтом для персонала и вывоза мусора(!) что правильно, но так вот, имеет место быть сквозняк, вернее, дикая тяга при открывании дверей парадного подъезда;
❌ сбор мусора осуществляется по сложной схеме: в тамбуре пожарной лестницы на каждом этаже стоит мусорный бак, который 2 или даже 3 раза в день вывозится на служебном лифте
❌ выход на пожарную лестницу , точнее на балкон по системе ниппель: открыть ее можно только изнутри, если вышел и она захлопнулась (а она захлопнется - доводчик) то скорее всего придется идти до 1го этажа, который также закрыт.
Полагаю что курильщики, травясь на балконе, припирают дверь, что и является одной из причин нездоровой тяги в холле дома
❌ двойные двери подъезда устроены таким образом что когда едешь с тележкой или коляской открыть их самостоятельно никак не получится, с другой стороны, всегда помогает охранник-консьерж
❌ Оконные рамы с 25 по верхний этаж. Сам столкнулся с проблемой, и судя по обзвону контор, занимающихся этим вопросом, дом всем знаком, эта детская болезнь не в одной квартире.
Причина в том что эти рамы больше стандартных и алюминиевый профиль просто не держит жесткость на такую площадь, и фурнитура ломается.
Про аварийно опасный пандус с парковки я уже писал, указанные мной недочёты не настолько критичны, но считаю нужным их отметить.
Основной минус ЖК - маленькая придомовая территория, которая в основном предназначена для, парковки : основной перед подъездом и типа гостевой со стороны нежилых помещений, там где винный бутик.
Есть и плюсы:
➕ сразу за забором со стороны дома 20 есть неплохая детская площадка, и выход из нее прямо из калитки по магнитной карте, но там ступеньки и если с коляской, то неудобно.
➕ С обратной стороны дома в рощице находятся спортивная коробка и вольер для собак.
Ну и сама рощица эта является частью парка Курчатовского института - рядом с домом немаленький лесной массив, что приятно.
➕ Жильцы еще до злополучного падения лифта в Алых парусах отказались от услуг материнской УК ДС эксплуатация.
По давно проверенной информации ДС эксплуатацию жильцы донстроевских домов не очень жалуют. В Парусах вообще что-то типа войны с УК имело место.
Из явных ➕ на момент моего проживания было то что я не платил за электричество. Даже через 6 лет после сдачи в эксплуатацию электроснабжение шло по какой-то мутной схеме.
Кто в курсе, сейчас жильцы до сих пор не платят за свет?
Доступность комплекса:
до метро Октябрьское поле пешком по прямой 10-12 минут, до Щукинской подольше, но большую часть можно идти через парк, летом это в плюс. И это настоящий старый парк, тоже остаток Стрешневского леса, а не полигон типа Ходынского поля.
Вид из окна на Курчатовскую территорию.
Не раз слышал расхожее мнение что якобы реактор рядом фонит и опасно жить. Считаю это необъективным, немного интересовался этим вопросом у экологов когда год учился в 90е в МИИГАиК : опасность представляют отложения в ручьях на Живописной, другие промзоны. В Курчатнике как в самом заметном месте не раз проводилась санация.
Основной санузел также сдержан и классичен до оскомины, но удобен в использовании.
Напротив дома через дорогу небольшой ТЦ 5 Авеню с круглосуточным Перекрёстком, кофейнями, небольшим фудкортом и прочим, рядом пару павильонов с цветами, Додо пиццей.
Чем мне нравится район? В большинстве кварталов нет ощущения скученности, много зеленых зон, большой медицинский кластер ГКБ 52 , больничный городок МВД и другие медицинские учреждения с большой площадью озеленения.
Летом легко добраться до Серебряного бора, Строгинской поймы или до пляжа на Живописной.
Несмотря на соотношение 1 лифт на 100 квартир, очередей особо не замечал, возможно, потому что большой процент жильцов не живет по стандартному графику раннего утра.
Вроде бы все что мне известно об этом адресе, я указал . Кому есть что дополнить, поделитесь, пожалуйста. Кому понравилось, оцените мои старания. Подписывайтесь, будут новые обзоры.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber