ЖК Акватория.
Жить или не жить на своей волне, вот в чем вопрос..Смотрите фото в конце статьи.
С этим ЖК я начал работать ещё в декабре, сдал дней за 20 за 65 т. р. в месяц, но...
В конце января, перед следующим платежом арендатор звонит и говорит:
я так и не заселюсь, решил что не буду обставлять квартиру, мне предложили хорошую цену - я покупаю здесь другую квартиру. Озвучил 27 млн. за 70 м2. Сюрприз. По факту, человек просто заплатил около 150 т. р. Хотя, если всё как он говорит и он выторговал 1 млн. или хотя бы полмиллиона, с потерей можно смириться. О квартире: центральная башня на 1ой линии, относительно невысокий этаж, боковое расположение.
Общая площадь 58 м2: студио, спальня с лоджией, гардеробная. Своего машиноместа нет. Аренда его сейчас 5-8 тр.
С хозяйкой квартиры решили выставить цену в жалкие 60 т. р. в том виде как есть: без вытяжки, кухонного фартука, без части светильников и штор. Что подразумевает вложения со стороны арендатора.
Наша квартира выставлена за самую низкую , ввиду неполной готовности, цену по аналогичной площади. И одна из самых дешёвых в целом.
Звонки есть, часть сливается при обсуждении покупки обстановки за счёт собственника.За 12 дней состоялось 6 живых показов, 1 виртуальный, 8ой сорвался по нашей вине. Уже получен небольшой аванс, но он сделан без просмотров вживую, клиент из региона по видео, которые выложу, объявил что готов снимать. Ждём. Понятно, что есть вероятность отказа, ведь люди не присутствовали на просмотре лично.
Недавно звонила дама, продавшая квартиру здесь же, но желающая жить в Акватории и дальше - хороший показатель качества ЖК.
Итак, что покажет вскрытие :
ЖК Акватория - практически
готовый комплекс, из 5 жилых корпусов 4 уже сданы в эксплуатацию, 5й находится в высокой стадии готовности, прямо сейчас заканчивается отделка фасада. Административно-бытовой корпус также построен, идёт отделка.
Жилые корпуса начали заселяться в августе 2022 г. и так как квартиры сдаются с отделкой (их 4 типа) от застройщика, большинство неудобств, связанных с ремонтами удаётся избежать.
В "Акваторию" входит 5 корпусов на территории 5 Га общей площадью 150 000 квм. Заявлена 851 квартира и несколько тысяч кв.м. инфраструктуры.
Площади в основном небольшие : студии от 34 кв. м, основная масса 48- 70 кв. м. Самые просторные - пентхаусы с террасами на 181 кв. м.
Высота переменная - 11-20 этажей.
Метражи и цены доступных квартир в феврале 2023 от застройщика
✅ студии:
43.00 — 82.00 м2
💲20 — 35 млн руб.
✅ 1-комнатные:
48.00 — 63.00 м2
💲23.8 — 28.3 млн руб.
✅ 2-комнатные:
67.00 — 132.00 м2
💲 31.0 — 59.2 млн руб.
✅ 3-комнатные:
115.00 — 181.00 м2
💲50.6 — 96.2 млн руб.
Застройщик не склонен демпинговать, сейчас им предлагается 31 квартира, также около 60 вариантов от физиков, т. е. чуть больше 10% процентов от общего парка.
К слову, в аренде всего 28 квартир стоимостью от 55 до 250 т. р. в месяц.
Статистика по ценам: есть снижение цены с августа около 20 т. р. на м2, но в феврале опять пошло небольшое повышение.
По слухам, учредитель ранее имел отношение к ПИКу, но ушел в самостоятельное плавание, чтоб не строить однотипные ПИКовские коробки.
Якобы построили несколько объектов аж в Лондоне и Нью-Йорке.
Как бы там ни было, на сайте застройщика отмечены только 6 завершённых и 3 строящихся объекта в России, можно отметить реконструкцию здания ресторана "Прага", ранее принадлежавшее скандальному Исмаилову. Заявлен ЖК во Владивостоке под названием Новатория - с креативом в компании явные проблемы.
Но ближе к Москве, проект Акватория разработан турецким бюро Metex Design Group.
Заявлена богатая инфраструктура в 2х этажном стилобате выходящем на воду, я знаю о помещении под ресторан на 400 м2 и уже висит баннер об открытии собачьей цирюльни..
Видимо, это самое важное звено для ЖК. В строящемся корпусе планируется фитнес. Из знаковых характеристик - собственный эллинг (нужно оправдывать название) и посты зарядки электромобилей в паркинге (это ЖК для современных и молодых, хотя бы душой) .
Лично мне нравится этот ЖК из - за следующих плюсов :
❤ виды на воду, что и является его главным конкурентным преимуществом.
❤ эллинга (люблю плавсредства со времён моего морского детства)
❤ удачного архитектурного решения : 2 разноуровневых пространства - набережная и верхний двор и 5 корпусов состоящих из 2 видов зданийэ
❤ отсутствия безвкусных украшательств фасадов и интерьеров зон общего пользования
❤ условной малоэтажности на фоне собратьев по 40-50+этажей ЖК выглядит крохой, и не ощущается человейником
❤ удобный 2х уровневый паркинг без лабиринтов и серпантинов (вспоминаю Расплетина, 21 где жена обдирала авто) с наливными полами
❤ почти 3 метровые (хотелось бы выше) потолки вкупе с панорамным остеклением
❤ отличные стеклопакеты, шумоизоляция на высоте, да и при открытой форточке шоссе не слышно, что удивило
Теперь о минусах:
❌ В каждой бочке возможна ,как минимум, ложка дёгтя -
Если купить метры в этом ЖК за 200 т. р. /м2 как сделала собственница сдаваемой мной квартиры в 2018 г. для собственного проживания, то покупка выглядит оправданной. Встречал информацию, что на старте продаж некоторые счастливчики урвали площади 50+ м2 по 8,3 млн.
❌ Но всё равно, при усредненной теперешней цене аренды 1-1, 5 тр (максимум) за м2 с учётом заморозки средств на период строительства, это не те финансовые показатели, к которым должен стремиться успешный рантье.
С учётом же заявленных расценок в 2023 за 1 кв. м. в диапазоне 421- 553 тр /м2, инвестиции в этот ЖК с целью получения дохода выглядят ещё печальнее. В исчислении на годовые в % цифра вообще обескураживает
-2, 5%!! ❌❌❌
Шура, это же не наши методы.
Кому интересна доходная недвижимость с прибылью 15-25 % годовых, звоните - пишите мне 89268160000. Контакты внизу публикации.
❌ Обособленность ЖК является как его ➕ так и ➖, он отрезан от мира и Москвы не только гладью воды /льда как сейчас, но и Ленинградским шоссе и МКАДом по суше. С боков он ограничен территорией Коньячного завода и бывшего порта
Подведу итог:
ЖК Акватория - стильный комфортный
самобытный комплекс на большой воде на северо-западе столицы для идущих в ногу со временем автовладельцев/постоянных клиентов такси/каршеринга. Потому что жить в ЖК бизнес класса и добираться до него и развитой инфраструктуры на общественном транспорте и потом не одну минуту пешком от остановки в довольно безлюдном месте считаю некомфортным и нецелесообразным.
Здесь мы вплотную подошли к основной теме всех моих публикаций - экономической целесообразности вложений в недвижимость.
Скажу сразу, героиня этого выпуска - отдельная история. Собственница квартиры - девушка около 30 лет, устроенная в жизни. Данная квартира приобретена в конце 2018 г. за почти 12 млн. рублей как подарок от родителей. На момент покупки я советовал им купить апартаменты в злополучном (для меня . будет отдельный репортаж на эту тему) ЖК Флотилия, так как по цене за м2 получалась выгода в полтора раза, а район тот же. К тому же, Флотилия была сдана : делай ремонт и заезжай, без ожидания в 4 года.
Но, повторю, это было приобретение под себя, на будущее. Конечно, формат жилья и вид на канал явились решающим эмоциональным фактором.
Это не инвестиционный проект, и я покажу это на цифрах.
❗Мысль:
эмоции приносят положительные ощущения,
но не приносят денег.
Деньги приносят трезвый расчёт и продуманный план.
И в заключение.
ЧТО Я МОГУ СДЕЛАТЬ ДЛЯ ВАС?
Да-да, для каждого из Вас кто прочитал мои публикации.
Я МОГУ:
✅ провести анализ Ваших недвижимых активов
✅ определить стратегию инвестирования которая может быть Вам интересна
✅ на основе стратегии рассчитать план возможных действий и экономическое обоснование (не зря ж я потратил деньги на МВА)
✅ продать обменять ваш малоприбыльный актив на высокодоходный. Я намеренно не употребляю слова «продать» - в Москве тысячи агентов по продаже. Просто продать несложно, сложно и важно получить взамен больше чем Вы владели до сих пор
✅ сдать Вашу квартиру, если Вы не готовы к продаже:
а) полученную ренту направить на платеж по ипотеке/кредиту на более доходный объект или на старт для инвестиций
б) найти квартиру на порядок лучше, комфортнее, ту, в которой жизнь заиграет новыми красками
✅ дать консультации по инвестициям в недвижимость:
◼ жилую
◼ загородную
◼ коммерческую
◼ как жилую превратить в коммерческую
✅ подготовить проект по краткосрочной аренде
✅ предложить идею перепланировки помещения
✅ дать совет что делать (бесплатно)
С уважением, Тарас . Всегда на связи 8(926) 816 0000 моб. и мессенджеры WhatsApp, Telegram,Viber