Всё, как говорится, не так однозначно. Закон не дает разграничений по текущему и капитальному ремонту, здесь уж как договоритесь.
Если речь идет о жилом помещении, то правильно заключать договор найма, а не аренды.
Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Иные моменты необходимо оговаривать в договоре или надеяться на понимание квартиросъемщиков. Хотя, не стоит рассчитывать на устные договорённости, они работают с каждым годом все хуже и хуже.
От вопроса, а где это написано порой начинает подташнивать. А в ответственный момент только написанное чёрным по белому сможет стать страховкой.
Обычно по договору собственник обязан:
- предоставить квартиру в пригодном для проживания состоянии;
- нести ответственность за недостатки сдаваемой квартиры и имущества;
- устранять последствия аварий и повреждений, если они произошли не по вине нанимателя.
Наниматель, как правило, должен:
- поддерживать порядок в квартире;
- бережно относиться к находящимся в ней вещам;
- устранять последствия аварий, если они произошли по его вине.
По большому счёту за все ситуации, которые случились не по вине жильца — например, прорвало трубу или затопили соседи, — несёт ответственность хозяин.
А за всё, что произошло по вине жильца — например, он забыл выключить кран, из-за чего затопило соседей, — несёт ответственность уже арендатор.
По общему правилу, а именно на основании ст. 616 ГК РФ арендодатель (собственник квартиры) обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
А вот при заключении договора аренды Вы можете возложить обязанность по осуществлению ремонта на арендатора, а далее, уменьшить арендную плату. В целом, это выгодное предложение (для таких неумех как я , уж точно)
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
А вот нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
То есть текущий ремонт: личинка замка, подклеить обои, отрегулировать стеклопакет - это обязанности арендатора.
А если сломалась бытовая техника?
В случае с бытовой техникой главное — это выяснить причину поломки. Предположим, стиральная машинка в квартире старая, это видно, а её состояние было описано в акте приёма-передачи квартиры. Во время очередной стирки машинка вышла из строя. Очевидно, что поломка случилась не потому, что жилец сделал что-то не так, — просто пришло её время. Значит, ремонтом или покупкой новой техники должен заниматься собственник.
Совсем другое дело, если наниматель небрежно относился к технике, засорил ее , стирал изделия с пайетками. Тогда замена стиральной машинки - проблема нанимателя. А что бы не было конфликтов, лучше включать амортизацию или возможную поломку в стоимость аренды (найма) квартиры.
Во время диалога с хозяином «мировым судьёй» может стать мастер, который придёт диагностировать или ремонтировать технику и точно скажет, что именно добило злополучную машинку.
Но не всегда есть время собраться втроем возле одной единицы сломанной техники, которую можно использовать исключительно как стол.
Если решить проблему мирно не удалось, ваш главный помощник — договор: в нём чётко прописано, какой набор исправной техники должен быть в квартире, поэтому отказ хозяина ремонтировать поломку может дать вам полное право расторгнуть договор и требовать вернуть предоплату за ещё не прожитое время.
Менее защищен собственник (квартиры), как и во всех арендных отношениях.
Если собственник откажется возвращать деньги, называя их штрафом за отъезд, то нанимателю прямая дорога в суд, так как налицо ряд нарушений.
Что касается жилых помещений, то правильно заключать договор найма, при найме закон не возлагает на нанимателя никаких обязательств, кроме оплаты коммунальных услуг и поддержки жилого помещения в надлежащем состоянии, что опять предполагает мелкий текущий ремонт, если договором не предусмотрено иное.
А у наймодателя обязательств немного больше: Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, то есть ни о каком договоре о проживании в счет ремонта речи быть не может. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Учитывая порочную практику сдачи внаем квартир в долгами за коммунальные услуги, именно наймодатель может оказаться стороной не выполнившей свои обязанности.
Расторгнуть договор найма/аренды намного легче нанимателю, поэтому в корректно составленном договоре должен быть заинтересован именно собственник помещения.
И вот ещё что: снять/сдать жильё — только полдела! Чтобы жить потом было в удовольствие — читайте полезные материалы, которые помогут сделать покупку/продажу, аренду/найм и проживание/получение денег максимально комфортными.
