Декан факультета экономики и управления СПбГАСУ, профессор, доктор экономических наук Галина Токунова – не только грамотный руководитель и специалист, но и уважаемый в отрасли эксперт. Исследование рынка жилья – тоже в её компетенции, поэтому беседуем с ней о том, почему дорожают квартиры, насколько необходима сегодня господдержка и что ждёт рынок недвидимости в ближайшем будущем.
Почему в последние годы рынок жилья «потряхивает»?
В последние три года рынок жилья лихорадит, и во многом в этом виноват фактор неопределённости, укоренившийся в сознании покупателей, а также их инфляционные ожидания. В 2019 году, когда жилищное строительство переходило на проектное финансирование, многие участники рынка оказались к этому не готовы ввиду того, что не было чёткой методики, регламентирующей данный процесс.
Спрос на первичном рынке начал расти, так как покупатели опасались повышения цен, что в итоге и произошло: на фоне ажиотажного спроса стоимость квадратного метра существенно возросла. Годом позже рынок испытал шок из‑за пандемии, и люди вновь спасали свои сбережения, вкладывая их в недвижимость.
В целом, внешние факторы оказывают существенное влияние на рынок жилья. Так, в конце 2022 года он оживился из‑за слухов о возможной отмене льготной ипотеки. Сегодня у граждан возникает опасение, что деньги из‑за инфляции подешевеют, снова тревожит ощущение неопределённости.
Какова роль государства в регулировании рынка жилья?
Государство принимает меры, чтобы оживить жилищное строительство, тем самым обеспечивая рост ВВП. Федеральная власть решает долгосрочные задачи, связанные с развитием экономики. Вторичный рынок тоже важен, но в большей степени затрагивает интересы потребителей, а не застройщиков. Инструментов поддержки новостроек со стороны государства и банковской сферы хватает. Меньше нельзя, особенно учитывая инфляционные ожидания и снижение покупательской способности населения. Больше тоже плохо – доступные кредиты чреваты появлением финансового пузыря. Если люди не смогут выплачивать банковские займы, наступит кризис – вроде того ипотечного кризиса, который разразился в 2008 году в США.
Каковы сегодня темпы строительства в России?
Темпы строительства на сегодняшний день выше, чем могли быть, если бы государство не помогало строительству, но ниже ожидаемых. Согласно статистическим данным, на протяжении последних лет объём работ в текущих ценах ежегодно растёт, но фактически динамика менее значительна, если пересчитать её на квадратные метры. И обеспеченность населения России жильём оставляет желать лучшего: на одного жителя страны в 2021‑м приходилось в среднем 27,8 квадратных метра. Для сравнения, в Германии и Франции уровень обеспеченности жильём в 2019 году составлял 39 квадратных метров, в США – 69,7.
А что насчёт Санкт-Петербурга?
Петербург по этому параметру отстаёт от Подмосковья и Ленобласти. Вместе с тем, стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ Российской Федерации предполагает, что к 2030 году на одного россиянина должно приходиться до 34 квадратных метров жилья. Но трудно сказать, удастся ли это сделать в контексте реальной ситуации: следует учитывать, что решается проблема ипортозамещения, наблюдается дефицит рабочих рук, а стройматериалы дорожают.
Ситуация ухудшается в значительной мере из-за роста спроса на жилую недвижимость по причине её инвестиционной привлекательности. Сюда едут северяне, многие родители покупают здесь жильё детям-студентам, в наш город переезжают со своими специалистами целые корпорации – такие как «Газпром».
Состоятельные люди выбирают квартиры получше, и на рынке элитного жилья ситуация стабильна. Но массового покупателя больше интересуют студии и апартаменты – денег на просторное жилье им не хватает. Причём полезную площадь мини-квартир застройщики стремятся уменьшить, снижая издержки. А покупатель, мечтающий иметь свой угол, вынужден с этим мириться.
Что можно сказать о качестве вводимого жилья?
На протяжении девяти лет я вхожу в оргкомитет и экспертный совет конкурса «Доверие потребителя», участников которого граждане выбирают путём интернет-голосования, а специалисты оценивают положение дел на стройках. Под моим руководством в рамках третьего этапа конкурса проводится исследование «Тайный покупатель». Анализируя качество жилищного строительства, можно сказать, что оно далеко от идеала.
Видимо, если покупатель готов закрывать глаза на недочёты, у застройщиков нет стимула улучшать свою деятельность. С другой стороны, по части социальной инфраструктуры новосёлы стали более разборчивы. Правительство Санкт-Петербурга подталкивает строителей, чтобы её совершенствовать: разбивать скверы, создавать детские площадки и т. д. Хотя те окупают свои затраты, вкладывая их в стоимость квадратных метров.
Как ещё местные власти участвуют в строительстве жилья?
В целом, городская власть стремится регулировать происходящие на этом рынке процессы, и кое‑что ей удаётся. Ещё одним положительным моментом в Петербурге является то, что проблемных объектов становится меньше, как и обманутых дольщиков. Снижаются административные барьеры, упрощается ряд процедур, создаются условия для цифровизации. Количество разрешительных документов и согласований для строителей уменьшилось в разы.
Какие изменения ждут строительный рынок в ближайшем будущем?
Что должно измениться, учитывая, что реальные доходы населения вряд ли скоро вырастут? На мой взгляд, сбалансировать рынок позволят более активные меры госрегулирования. Так или иначе, не стоит ждать, что рынок успокоится к весне или лету. Думаю, если текущая ситуация существенным образом не ухудшится, это произойдёт в лучшем случае к концу года.