Мало кто мечтает купить квартиру, где в качестве собственников одной из долей числится несовершеннолетний, ведь процедура оформления в этом случае заметно усложняется. Придется убедиться, что все права ребенка соблюдены, да и в целом алгоритм покупки несколько иной.
Но иногда обстоятельства оказываются сильнее и выбирать из множества вариантов не приходится: или конкретная квартира со всеми её сложностями, или ничего. В таком случае нужно действовать строго в соответствии с буквой закона. Как именно? Сейчас расскажем.
Согласие на сделку органов опеки
В подавляющем большинстве случаев дети до 18 лет не имеют права сами распоряжаться имуществом. То есть, они могут владеть им и, конечно, проживать на своей территории. Но сделки за них проводят родители или опекуны – словом, любые законные представители.
Чтобы защитить детей от неправомерных посягательств на недвижимость, государство требует получить постановление о согласии на продажу от органов опеки и попечительства.
Без такого разрешения сделка может быть аннулирована.
Это значит, что квартира вернется обратно к продавцу, а того, в свою очередь, обяжут отдать покупателю полученные деньги. Но есть вероятность, что к тому моменту он их уже полностью потратит! Вот тогда у несчастного покупателя возникнут настоящие проблемы, потому что выплачивать всю сумму «по частям» можно бесконечно.
Из этого правила есть одно исключение: если подросток находится в возрасте от 16 до 18 лет и считается уже самостоятельным (или эмансипированным), то он может сам участвовать в сделке купли-продажи.
Самостоятельность признается документально: для этого должно быть получено решение о признании ребенка эмансипированным. Обычно это происходит в двух случаях: он вступил в брак или уже официально и полноценно работает.
Как получить согласие
Этим вопросом занимаются продавцы, а не покупатели. Отводится на него 15 дней. Самое главное требование к опекунам такое: обязательно надо сделать так, чтобы после продажи квартиры жилищные условия ребенка не ухудшились.
Для этого можно пойти тремя путями:
1. Продать квартиру и предоставить ребенку новое соразмерное жилье или возместить его стоимость «живыми» деньгами.
Требования к новому жилью:
- площадь, которую занимает ребенок, должна быть аналогична предыдущей;
- стоимость нового жилья не может быть меньше старого;
- соотношение долей в старой и новой квартире должно быть соразмерным. То есть, если у ребенка было 20 метров в 60-метровой квартире, то он не может получить те же 20 «квадратов» в 120-метровой квартире. В этом случае, ему положена уже 1/3 – то есть, 40 кв. м.
2. Отдать деньги от продажи доли в квартире ребенку.
Средства, полученные от продажи доли ребенка, не могут быть растрачены. Они кладутся на специальный банковский счет и «замораживаются» до достижения им совершеннолетия.
Однако, этот вариант крайне непопулярен, опека его не любит. Дело в том, что здесь нет никаких гарантий, что, спустя годы, на вырученную сумму можно будет купить жилплощадь аналогичных параметров и размеров. С каждым годом деньги все больше обесцениваются, а жилье дорожает. В общем, вы поняли.
3. Купить жилье меньшего размера с выплатой компенсации.
Есть и такой вариант: продать долю ребенка, положим, в 35 кв. м, выделить ему в новой квартире долю в размере 27 кв. м, а разницу, равную стоимости 8 метров, положить на его личный счет в банке.
Какой бы способ урегулирования ситуации ни выбрал продавец квартиры для получения согласия органов опеки и попечительства, обязательно уточните, как у него обстоят дела. Если есть хоть малейшие опасения, что жилищные условия малолетнего собственника станут хуже, не стоит соглашаться на сделку.
Почему органы опеки могут отказать
Помимо перечисленных выше причин, органы опеки могут отказать в выдаче разрешения, если:
- представители ребенка собираются брать новую квартиру у неблагонадежного застройщика;
- дом, в котором планируется покупка жилплощади, находится в аварийном состоянии;
- родители/опекуны хотят сначала построить дом, и лишь после этого выделить в нем долю для ребенка;
- рядом с новым местом жительства нет социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник, больниц);
- ухудшаются общегородские условия: например, из благополучного городского района семья переезжает в локацию, которая по определенным параметрам (например, по экологии) однозначно хуже прежней.
Как проводить сделку: поэтапный алгоритм
1. Закажите выписку из ЕГРН.
В ней будет отображено, числится ли в собственниках несовершеннолетний владелец и каков размер его доли.
2. Внимательно прочитайте договор купли-продажи.
Надо посмотреть, не использовался ли при покупке квартиры маткапитал. Если использовался, то у ребенка есть право на владение долей в квартире, даже если это нигде не отображено (родители могут «забыть» оформить соответствующие бумаги).
3. Попросите справку о праве проживания в квартире.
Это может быть архивная выписка, которую можно заказать в МФЦ или получить в паспортном столе.
4. Попросите предъявить разрешение органов опеки на сделку.
Сделать это следует еще до внесения аванса за интересующую вас квартиру.
5. Получите подтверждение, что сделку нельзя будет оспорить.
Лучше всего сделать так, чтобы все бумаги подписывались одновременно. То есть, если продавцы сбывают с рук старую квартиру и при этом берут новую, надо, чтобы они оба договора завизировали сразу. Иначе они могут «передумать» и купить жилье поменьше и похуже.
А опека взбунтуется и заставит покупателя вернуть прежнее жилье несовершеннолетнему собственнику.
Если же продавцы утверждают, что другая квартира у них есть в наличии, то попросите предъявить по ней справку из ЕГРН. Ничего постыдного в такой просьбе нет: это ваша безопасность.
Если нового жилья еще нет, стоит уточнить все параметры будущей квартиры (помните, что она ни в чем не должна уступать предыдущей!).
6. Подпишите договор и заверьте его у нотариуса, который сможет удостовериться в корректности и «чистоте» сделки.
Читайте также: Накопили подозрительно много денег? Государство отнимет всё, что не сможете подтвердить!