Некоторым кажется, что сдавать квартиру в аренду очень легко и прибыльно. На самом деле это не так. Наш герой Дмитрий (так он просил себя называть) — профессиональный рантье из Санкт-Петербурга. Он сдаёт пять квартир одновременно. Вот как это ему удаётся и сколько получается на этом заработать.
Все пять квартир находятся в моей собственности. Я их не покупал, а получил в собственность по договорам пожизненного содержания с иждивением, то есть ухаживал за пожилыми людьми, а после их ухода из жизни квартиры доставались мне. За каждым человеком я ухаживал 5–7 лет. На это требовалось в среднем по 500–700 тысяч ₽ и огромное количество времени.
Все пять квартир — однокомнатные с площадью 30–36 кв. м, каждая стоит примерно 4–4,5 миллиона ₽.
Примерно семь лет назад я перестал работать на кого-то и стал всё время уделять сдаче квартир. Сейчас это мой единственный источник дохода. Я профессиональный рантье, но это не так выгодно, как может показаться.
Расходы
Перед сдачей квартиры я делаю там ремонт — обновляю обои и сантехнику. Если требуется, меняю некоторую мебель, например кровать или шкаф. Иногда докупаю бытовую технику — холодильник или стиральную машинку. Всё это обходится как минимум в 100 тысяч ₽. Периодически требуется замена окон, что стоит дополнительно 30–40 тысяч ₽. В некоторых местах нужно было обновить пол, что стоило ещё 50–70 тысяч ₽.
Большую часть ремонта стараюсь делать сам, но на шпаклёвочные или сантехнические работы привлекаю работников, которым плачу по 3 тысячи ₽ в день. Из-за экономии ремонт затягивается. Например, одну из квартир уже три года не могу до конца отремонтировать.
Как сдаю в аренду
Занимаюсь долгосрочной арендой. Жильцов помогает искать риелтор. За свои услуги он получает 50% от месячного платежа по аренде. В качестве залога с жильцов я беру также 50% от величины платежа. Если арендатор при выезде ничего не испортит, то деньги возвращаю. За аренду каждой квартиры я прошу 18 тысяч ₽ в месяц и полную оплату коммунальных услуг.
Постоянные затраты
Все мои квартиры находятся в старых домах. Почти каждый месяц что-то да ломается. Например, в двух квартирах в этом году вышли из строя газовые колонки. Их ремонт обошёлся в 20 тысяч ₽. После выезда жильцов часто оказываются сломанными рейки под матрасом, краны, дверцы на шкафах и остаются испачканными обои. На восстановление всего уходит до 7 тысяч ₽. Ещё заказываю уборщицу за 2,5 тысячи ₽. Если жилец долго снимал квартиру, то меняю в ней обои, что стоит ещё до 25 тысяч ₽.
Убедился, что вместо мелкого ремонта лучше сделать косметический. Его хватает на большее время. Но на это нужны дополнительные деньги, которые не всегда есть. Кредиты на эту цель я не беру.
Сколько получается зарабатывать?
Каждый месяц с пяти квартир я получаю 90 тысяч ₽, но иногда бывает меньше из-за простоев. Из этой суммы я трачу:
- 7 тысяч ₽ на коммунальные расходы в квартире, в которой живу;
- 5 тысяч ₽ на машину;
- 8 тысяч ₽ на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю.
Итого у меня остаётся примерно 70 тысяч ₽, что близко к средней зарплате по Санкт-Петербургу. Большая часть оставшейся суммы также уходит на поддержание квартир. У меня остаются лишь деньги на еду и небольшие покупки. Копить не получается.
Сдача квартир ограничивает мои передвижения. Я не могу надолго уехать из города. Совсем недавно я был в отпуске. Это случилось впервые за 15 лет!
Что советую
✅ Не покупайте квартиру с целью сдачи в аренду. Тем более не берите для этого кредит. В Санкт-Петербурге квартира в среднем окупается за 14 лет, но если аренда составит 18 тысяч ₽ в месяц и нужен будет хороший ремонт, то на возврат вложенных денег потребуется 20 лет. Мои квартиры окупились в среднем за 3–4 года.
✅ Выгоднее сдавать жильё, которое досталось по наследству или другим путём, который не требовал больших затрат.
✅ Если хотите заработать больше, то жильё должно быть в хорошем районе, а сдача должна происходить посуточно.
✅ Раз в месяц приходите осматривать квартиру. Укажите эту возможность в договоре аренды.
✅ Найдите хорошего риелтора. Он должен быть, как ваш личный стоматолог — всё про вас знать. Это повышает качество работы.
✅ Выделяйте коммунальные платежи в отдельный счёт. Пусть жилец каждый месяц платит по счётчикам столько, сколько израсходовал. Это избавит от больших счетов за майнинг, а экономным жильцам поможет сохранить свои деньги.
Делитесь с нами своими лайфхаками, подписывайтесь на канал Сравни.ру и читайте нас в Instagram и VK!