На что обратить внимание при расчете и выборе ипотечного кредита. Остановимся на основным моментах, которые важны каждому, кто думает об ипотеке.
1. Срок кредитования
Ипотечный кредит предлагается банками на длительный срок, до 20-30 лет. Причем потребитель вправе выбрать максимальный срок кредитования самостоятельно, а погасить кредит досрочно даже через месяц после его получения.
Обычно менеджер банка спрашивает на какой срок хотели бы получить кредит и потенциальный заемщик берет эту цифру «из головы», что не совсем правильно. Здесь важно сделать расчет на разные сроки, чтобы подобрать комфортную сумму ежемесячного платежа. С расчетом может помочь менеджер банка или можно произвести расчет на сайте с помощью ипотечного калькулятора.
Здесь правило следующее: чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячный платеж. Поэтому при расчете суммы кредита надо делать расчет на разные сроки (на 10, 15, 20 лет) и определить комфортную для семьи сумму. Однако, при сроке кредита свыше 20 лет выгода начинает пропадать. Весь «фокус» в том, что платежи построены в формате «аннуитета», то есть каждый месяц платится процент на сумму долга и понемногу погашается основной долг по кредиту. Поэтому при сроке 20 лет «плюс» сильно вырастает общая сумма выплаченных процентов.
К примеру, семья планирует получить кредит в размере 3 млн. рублей на покупку квартиры на вторичном рынке и может подтвердить доход справкой 2-НДФЛ или «по форме банка». Платеж на 10 лет составит 38 000 рублей, на 15 лет - около 30 000 рублей, на 20 лет - уменьшится до 27 000 рублей. Соответственно, разница при расчете на разные сроки (10 и 20 лет) составит около 11 000 рублей. Эту сумму семья может потратить на другие нужны, выбрав кредит на длинный срок. Таким образом, «разумный выбор» срока кредита (для снижения платежа) - это диапазон от 10 до 20 лет.
2. Опция «досрочное погашение кредита».
Эта опция важна, если заемщик планирует получить кредит на длительный срок тем самым снизить ежемесячный платеж, но при этом не исключает возможность периодически погашать часть долга досрочно (например, продав гараж, старый мотоцикл или получив премию). Мораторий на досрочное погашение кредита отсутствует, соответственно, заемщик может производить досрочные платежи с первого месяца. Но и тут есть нюансы.
Почему эта опция важна? Семья понимает, что оплачивает кредит согласно графику, с учетом семейных трат остаются свободные денежные средства, которые можно использовать для частичного досрочного погашения кредита.
Делая такие погашения, уменьшается сумма основного долга, изменяется график платежей в меньшую сторону. И вот тут-то важно, чтобы в кредитном договоре была отражена возможность выбора: либо сократить платеж при частичном досрочном погашении, либо платеж не менять и сократить срок пользования кредитом. Как правило, в большинстве случаев клиенты выбирают первую опцию, чтобы снижать нагрузку на семейный бюджет по платежу.
Важно уточнить условия частичного досрочного погашения. Данные условия стандартны для всех и прописываются в кредитном договоре. Обычно кредитор позволяет вносить средства в дни погашения кредита. Но возможны случаи, когда кредитор просит заранее подать заявление на частичное досрочное погашение (вот этот срок и надо уточнить).
3. Созаемщики
При расчете кредита учитывается доход заемщика. Этот доход напрямую влияет на сумму. Если доход низкий, то и сумма кредита будет соответствующей. Порой заявленного дохода не хватает, тогда приходится привлекать созаемщиков и учитывать совокупный доход (созаемщик – это еще один участник кредитного договора, например, родственник, доход которого дополнительно позволяет увеличить сумму кредита).
Рассмотрим на примере: заемщик получает 50 000 рублей в месяц (после оплаты НДФЛ). С учетом этого дохода можно получить сумму кредита около 3 млн. рублей на 20 лет. Но «квартира мечты» стоит больше. Что делать? Можно привлечь до трех созаемщиков (жену, родственников) и учесть их доход. Если совокупный доход получается 100 000 рублей после оплаты НДФЛ, то максимальная сумма кредита на 20 лет - более 6 млн. рублей. За эти деньги можно купить квартиру в любом крупном городе РФ.
И тут тоже есть нюанс – кредитная история. Она будет отражаться в БКИ по обоим созаемщикам, поэтому важно, чтобы платежи вносились вовремя по кредиту любым из созаемщиков.
4. Способ подтверждения дохода
Этот параметр влияет на ставку, сумму кредита и порой размер первоначального взноса. Самая низкая ставка и наибольшая сумма получится, если подтвердить весь доход справкой 2-НДФЛ, или «справка по форме банка «плюс СЗИ-6». Но ситуации у всех разные, не всегда заемщик может предоставить такую справку (например, собственник небольшой компании или заявитель, который зарегистрирован в качестве ИП). Обычно крупные операторы ипотечного рынка могут рассматривать разные способы подтверждения дохода, но в этом случае ставка будет чуть выше, а сумма самого кредита - ниже. Зато ест реальный шанс получить «ипотеку» и купить квартиру мечты уже сейчас, даже без справки 2 НДФЛ.
5. Первый взнос
В среднем по рынку минимальный первоначальный взнос составляет 15-20% от суммы кредита. Семья должна накопить эти средства прежде чем подавать заявку на кредит. Но не всегда получается по разным причинам. У кого-то невысокий доход, кто-то просто привык жить на «широкую ногу», радовать близких и не может сократить свои расходы. Как быть?
Вариант номер одни, у кого есть дети - рекомендуем учесть средства материнского (семейного) капитала. На сегодняшний день эта сумма составляет 466 617 рублей (по федеральной программе с 1 января 2020 г.). В рамках федеральной программы можно оформить еще 150 000 рублей на второго ребенка и 450 000 рублей на третьего ребенка (на досрочное погашение уже взятого кредита). И это еще не все, так как в ряде регионов РФ есть региональные программы материнского капитала, которые можно приплюсовать к федеральной сумме.
Во многих регионах есть разные программы поддержки семьи и действуют программы регионального семейного капитала, причем не только на покупку квартиры, но иногда и на земельный участок для постройки дома. Размер помощи во всех регионах разный. Таким образом, семья может получить более 1 миллиона рублей и направить средства на покупку недвижимости.
В «Национальной Фабрике Ипотеки» есть возможность получить ипотечный кредит без собственных средств на первый взнос. В таком случае первоначальный взнос оплачивается полностью средствами материнского капитала и/или жилищной субсидии. Но важно заранее просчитать размер такого взноса с учетом стоимости понравившейся квартиры.