В этой публикации я хочу рассказать о практическом опыте моего друга Степана, который покупал квартиру для сдачи ее аренду.
Степан обратился ко мне за консультацией в конце 2019 года с просьбой помочь инвестировать весьма значительные средства.
Лично я не большой любитель таких инвестиций, но Степан придерживается другого мнения. Т.к. я его знаю со студенческой скамьи, то решил бескорыстно помочь в этом вопросе с условием, что через некоторое время он расскажет читателям блога о результатах.
Что собственно и произошло.
Со Степаном мы были едины во мнении, что подход к подбору квартиры отличается от выбора "для себя".
Принципиальная разница заключается в том, что основными факторами выбора такой недвижимости являются следующие:
- высокая ликвидность квартиры
- максимальное соотношение цены аренды к стоимости
В качестве городов Степан выбирал только Москва и Санкт-Петербург. Он сам из Питера, но сейчас живет в Москве. В итоге для покупки он и выбрал Москву и в принципе оказался прав.
Аналитики посчитали, что средняя московская квартира окупается за 19 лет, а квартира в Санкт-Петербурге за 24 года.
Недвижимость он покупал в 2020 году и тогда около четверти вводимого жилья в Москве приходилось на апартаменты. К тому же на тот момент, статус апартаментов не был окончательно определен. В результате Степан решил покупать апартаменты на вторичном рынке и уже с ремонтом.
Деньги в размере 25 млн.руб. он получил от продажи своей сети кофеен в Санкт-Петербурге. Там был хороший туристический трафик и крупная сеть предложила ему хорошую цену и он не устоял. К тому же Степан немного устал от постоянных проблем и хотел уже сменить деятельность, переехать в Москву и получать так называемый пассивный доход от своего капитала.
Т.к. Степан приобретал недвижимость для сдачи в аренду, то вопрос регистрации его не волновал, а значит он вполне был готов купить апартаменты, которые стоили на 20% дешевле аналогичных квартир.
Но у апартаментов есть и минусы:
- коммуналка на 20% выше
- налог в районе 0,5% от кадастровой стоимости, а не 0,1%, как у квартир.
Правда и кадастровая стоимость у апартаментов может быть ниже.
В итоге Степан купил апартаменты в ЖК "Пресненский вал" в районе метро улица 1905 года. Сам комплекс был сдан в 2017 году и покупал он апартаменты уже с ремонтом. На тот момент большинство ремонтов в комплексе уже было закончено и помещение было готово для сдачи в аренду.
Сейчас там недвижка стоит порядка 600 тыс.руб. за метр кв. Ему же она обошлась чуть менее 400 тыс.руб. за метр. За квартиру площадью 60 м.кв. он отдал 23 млн. руб. Сейчас такая квартира стоит уже порядка 35 млн. руб.
Даже если бы он и не получал доход от аренды, то стоимость за 3 года выросла на 50% или в среднем на 16,6%.
Это уже выше инфляции.
За 3 года у него было всего 2 арендатора и это конечно плюс. В целом в этом комплексе квартиры сдаются в аренду от года и более.
Сейчас он сдает апартаменты за 110 тыс. руб. без учета оплаты по счетчикам, но включая коммуналку.
Чистый доход за прошлый год составил (за вычетом налогов, коммуналки, мелкого ремонта) составил 950 тыс. руб.
Если брать к стоимости покупки, то это всего
= 950 / 23 000 = 0,041 или 4,1%.
Вроде немного и 2 раза меньше, чем по существующим депозитам.
Но если сюда добавить рост стоимости на 16,6% то получаем доходность от вложенного капитала более 20%. Согласитесь, что это очень симпатичная цифра.
По прошествии 3-х лет можем констатировать, что Степан попал в точку. Квартира сейчас достаточно ликвидна, спрос на аренду тоже. Ну а рост стоимости на 50% за 3 года показал, что инвестиции были весьма успешны и что немаловажно - надежны. Сейчас он получает стабильный доход, который является практически пассивным и может заниматься развитием других бизнес-направлений.