Как я говорил в предыдущей части, все эти статейки псевдоэкспертов нужны для того, чтобы формировать нужный информационный фон.
Как раз поэтому статей про рост цен намного выше чем про падение.
Но есть и особая категория «писателей» - инфоцыгане, их надо сказать не мало, которые следуют за трендом, и при его развороте, диаметрально меняют точку зрения.
Именно они дают прогнозы с эффектными заголовками типа «катастрофическое падение» или «рекордный рост».
Таких писак очень много в валютных вангованиях. Они очень сильно засоряют информационный фон и вносят большой вклад в нагнетании обстановки. Моментально меняют мнение при смене тренда.
Тут все просто: чем громче и страшнее заголовок, тем больше просмотров. При несбывшемся прогнозе – все забудут, при сбывшимся-станешь Гуру-нострадамусом и тебя будут звать на все каналы.
Один раз попал пальцем в небо и по боку , что остальные 99% прогнозов оказались ошибкой; их уже все забыли (классическая тактика гадалки). Важный момент, необходимо постоянно сдвигать дату обещанного звездеца если он упорно не желает приходить.
Классические примеры из мира экономики и политики: Степан Демура, Валерий Соловей, Джимм Роджерс и прочие медиа-цыгане современности.
Но мы отвлеклись. Чтобы понять, что происходит на рынке, надо забыть про все бесполезные переменные, т.е. всякую ненужную чушь типа: ключевой ставки, курса доллара, субсидирования ипотеки, госрегулирования рынка, инфляции, ретроградного Юпитера в седьмом Доме.
Все это переменные, которые мешают провести полноценный анализ. Забываем про все это и у нас в голове остается азбучная истина экономики: равновесная цена на товар определяется балансом спроса и предложения.
Вот от этого мы и будем танцевать.
Хотя формула не полная. На самом деле есть очень важная составляющая – психология потребления.
Именно психологию обычно не учитывают все теоретики и аналитики рынков. Психология даже управляет спросом и предложением - фундаментальными составляющими экономики.
Психология стоит на первом месте и является фундаментом всех гуманитарных наук ибо управляющие нами инстинкты намного древнее цивилизации и соответственно экономической науки.
Так вот, без психологии, формирующей в том числе и потребительские паттерны невозможно даже понять какой будет спрос и, соответственно, как будет реагировать предложение.
Люди устроены так, что будут покупать до тех пор, пока уверены в том, что покупаемый товар им необходим (даже если это им реально и не нужен). На этом стоит весь маркетинг.
Объективно, люди могут жить без Айфона, но их покупают по любой цене. Доллар покупают потому, что в него верят, акции Теслы и биткоины покупают потому что верят, что завтра они вырастут. Так же и с квартирами. В России люди уверены, что они будут расти, даже если логика говорит об обратном.
Но психология тонкая материя и тренды могут резко меняться под воздействием различных шоков, изменения потребительского поведения, смены вектора ценностей и т. п.
Психология управляет всеми мировыми рынками. Может разворачивать тренд на 180 градусов, Поэтому именно тот, кто имеет доступ СМИ и контролирует информационный поток контролирует рынок. Хотя и у них бывают и проколы – Черный лебедь беспощаден ко всем.
На психологию масс мы повлиять не можем. Но если мы очень хотим понять где та самая равновесная цена, то мы должны абстрагироваться и от психологии.
А теперь я открою вам равновесную цену квадратного метра в Москве.
Она равняется 165 000 руб за метр квадратный.
Почему именно столько. Все просто. Все товары в экономики растут ровно до того уровня, когда этот рост уравновешивается ростом доходов населения.
Внимательный читатель спросит, ну а как же машины или бытовая техника, которая выросла, несмотря на падение доходов. И тут кроется весь секрет недвижимости.
Машины не могут стоить дешевле потому что даже в наших жигулях доля локализации не менее 50%. То есть даже в наших машинах очень много импортных комплектующих.
Недвижимость наоборот, продукт практически 100% локализации и поэтому курс доллара на него влияет, примерно, как Марс в 8-м. доме. То есть металл, бетон, зарплата и земля, составляющие 95 процентов себестоимости, не подвержены влиянию курса доллара.
Согласитесь, вряд ли у 99% населения зарплаты выросла на эквивалентную девальвации величину.
Кроме того, квартира в МСК стоит в несколько раз дороже аналогичной в регионе, а как мы знаем металл и бетон в Москве тоже не импортные.
Что касается земли, то в кризис она всегда дешевеет, а с учетом спасения застройщиков любимым государством, вообще отдается за символическую плату (доказательство строительный бум в Москве на фоне кризиса).
Еще один важный момент, недвижимость - слишком тяжелый актив с большим порогом входа, поэтому он хорошо защищен от спекуляций, в отличии от акций, цифровых валют и т. п.
Возможность спекулировать на недвижимости есть. Но он незначительный и мы им будем пренебрегать.
Как мы знаем, в период с 2014 по 2018 квартиры падали не только в долларах, но и в рублях. Это доказательство, что курс валют не может влиять на рост или падение цен.
А как же инфляция спросите вы. А что такое инфляция? Это суммарный рост цен в экономике – средний по больнице показатель. Где-то будет огромная инфляция (рост цен на продукты 2014-2018), а где –то дефляция (активы, земля, недвижимость 2015-2018).
Инфляция 2014-2020 не сопровождалась эквивалентным ростом доходов населения. Поэтому инфляционную составляющую цены квадратного метра «съело» шестилетнее падение доходов населения.
По доходам населения мы сейчас где-то в районе второго срока Путина.
Объективно, что последний раз доходы населения росли в 2013 г. Эту точку и надо брать за равновесие реальной цены на кв. м. то есть где-то 165 тыс. руб. за метр . График 1.
Обратите внимания, что цены в 2014 г. взлетели до 210 000 руб за метр, а потом падали до отметки 163 000 руб. за метр. Именно от этой точки власти и застройщики начали бить тревогу, устроили истерику с эскроу.
Идиоты, как и в 2014 опять побежали за ипотекой и развернули тренд на рост.
То есть, реальная сбалансированная цена 165 тысяч, все что выше или ниже – уже область психологии. Властям и застройщикам удалось мобилизовать СМИ и устроить панику на рынке, поэтому тренд развернулся. Но надо понимать, что он может снова вернуться к падению.
Посмотрите, как интересно было во время пандемии. Все начали ждать разворота тренда. Все начали ждать обвала. Все статьи в интернете начали описывать посткоронавирусный крах рынка жилья.
Но тут вмешалось государство. Мутко вбросил, что ДОМ. РФ. выкупит весь нераспроданный жилой фонд, Он заявил буквально, что костьми ляжем, но застройщиков спасем, поэтому падения цен не ждите. Покупайте пока не подорожало.
То есть это был типичный вброс, словесная интервенция. Никто бы не дал Мутко таких денег и ничего бы он не выкупил. Но это сработало и ожидания рынка развернулись. Все стали ждать подорожания.
Проблема всех этих интервенций и прочих психологических инструментов в том, что люди к ним привыкают и они со временем теряют силу. Примерно, как интернет-реклама к которой у 80% населения выработалась так называема «баннерная слепота».
Психология может отклонять цену от балансной, но она все равно рано или поздно к ней вернется.
Если люди будут уверены в росте цен на актив, то он будет расти, даже вопреки логике. Люди будут брать ипотеку при любой, даже самой неподъемной ставке, будут покупать человейники несмотря на гиперзавышенную цену.
Пример: ипотеку в нулевые брали по совсем бешеным ставкам. 2014 квартиры мели несмотря на абсолютно неадекватную цену.
Напротив, если люди уверены в падении цен, то они не будут брать квартиры, даже если им предложить очень низкие проценты по ипотеке и низкую цену жилья. Пример 2009-2011 гг. и 2015-2018 гг. Тогда ипотеку предлагали по выгодным докризисным уровням, а цены были ниже плинтуса, но люди не брали.
Подведем итоги:
1. рынком правят ожидания, а они в свою очередь переменчивы,
2. при развороте тренда любой актив стремится к точке равновесия,
3. отклонение цены от точки равновесия говорит о наличии диспропорций и шатком состоянии рынка,
4. цена ниже точки равновесия говорит о том что актив недооценен, цена выше точки равновесия о том, что он переоценен,
5. таким образом, сейчас Московская недвижимость сильно переоценена.