Многие думают, что управляющая компания - это что-то данное свыше, и заменить её невозможно. Если ваша управляющая компания работает плохо, то её можно сменить на другую. Так же, как вы меняете интернет-провайдера, если качество сервиса и стабильность интернета вам не нравится.
Управляющая компания, которая обслуживает ваш дом - это подрядчик, которого вы вместе с соседями нанимаете для того, чтобы жить в вашем доме было удобно, безопасно и красиво.
Если этот подрядчик не справляется - не нужно жаловаться в госорганы, писать в городскую администрацию. Нужно выбрать другого подрядчика
Варианта смены 2:
1. Выбрать другую управляющую компанию
Этот путь легче, потому что для смены управляющей компании достаточно, получить голоса от 51% собственников, чтобы собрать кворум, и чтобы 51% от проголосовавших соседей были "ЗА" смену УК.
Если упростить: в доме 100 собственников, у каждого по 1 квадратному метру. Для смены управляющей компании нужно, чтобы 51 собственник пришёл на собрание, и 26 из них проголосовали за новую УК
Основной вопрос в этом случае - за кого голосовать. К сожалению, на рынке управляющих компаний хороших мало.
2. Создать ТСЖ
Для создания ТСЖ нужно, чтобы больше 50% собственников в доме проголосовало "ЗА".
Снова на примере наших 100 собственников: для создания ТСЖ нужно, чтобы на собрание пришёл как минимум 51 человек, и чтобы минимум 51 проголосовал "ЗА" ТСЖ.
Что нужно, чтобы собрание прошло успешно? Подготовка
1 шаг: вам нужно понять, есть ли в вашем доме соседи, которые тоже хотят менять управляющую компанию. Нам в Лиге встречались случаи, когда в доме один недовольный, довольно громкий, но большую часть жителей УК вполне устраивает. Тогда менять управляющую компанию в доме не нужно. Зачем, если всё в принципе неплохо?
2 шаг: когда вы поняли, что в доме есть соратники, готовые работать вместе над сменой управляющей компании, вам нужно определиться, а на кого менять.
Это сложный вопрос. Рынок управляющих компания в городах России неразвит. Связано это с тем, что далеко не всегда в конкурентной борьбе за дома побеждает тот, у кого лучше качество работы, лучше сервис, лучше команда. Часто управляющие компании старого типа применяют нечестные методы конкуренции: или бандитские, или используют административный ресурс.
3 шаг. Если в вашем городе есть хорошая управляющая компания, которая вам нравится, нужно определиться с условиями договора и ценой.
Важно понимать, что дешевле - не значит лучше. При расчёте стоимости содержания важно учесть все инженерные системы, которые есть в доме. И установить на их обслуживание адекватную цену.
Если в доме есть архитектурная подсветка, система водоподготовки, пожарная сигнализация, то в расчётах должны быть запланированы суммы на подрядчиков, которые эти системы будут обслуживать.
Советская девятиэтажка, где из сложных систем только лифт, и современный дом, где есть системы пожарной сигнализации и пожаротушения, повысительные насосы, подсветка фасада, не могут обслуживаться за одинаковые деньги.
Управляющая компания, которую вы хотите позвать, должна это понимать.
Лучший вариант - если в условиях договора будет прописано, что для вашего дома управляющая компания создаст отдельный расчётный счёт в банке. Тогда вы будете уверены, что деньги вашего дома не тратятся на нужды соседних.
4 шаг. Как только вы определились с условиями договора, обсудили их с соседями лично или в чатах в вотсапе/телеграме и получили поддержку - можно начинать собрание.
Собрание проводите в очно-заочной форме. Срок заочной части собрания нужно установить в зависимости от размера дома - от 2 недель до 2 месяцев. Не планируйте проведение собраний на летние месяцы, потому что многие соседи могут быть в отпуске и не смогут проголосовать.
Скоро в полную силу заработают собраний онлайн. Подробнее про перспективы таких собраний и про то, как это поменяет рынок управляющих компаний, по ссылке
5 шаг. После того, как собрание прошло успешно, нужно, чтобы орган государственного жилищного надзора исключил дом из лицензии старой УК и добавил дом в лицензию новой. Как только это произойдет - новая УК сможет приступить к работе и начнёт менять ваш дом к лучшему
Каких препятствий стоит ожидать?
Старые управляющие компании в большинстве своём используют нечестные методы конкуренции. Они не умеют конкурировать за счёт качества работы, новых подходов, создания хороших отношений с жителями. Потому используют грязные методы, лишь бы удержать дом и не дать собственникам самим принимать решение о том, кому доверить своё имущество
1. Очернение инициаторов собрания.
В подъездах, в чатах дома могут появиться анонимные листовки, в которых вашим соседям будут пытаться рассказать о том, что инициаторы "куплены", финансово -заинтересованы новой УК или вообще преступники/уголовники.
2. Массированная информационная агитация против новой УК.
Про Лигу, например, конкуренты всё время рассказывают, что мы используем методы гипноза, чтобы убедить жителей передать дом нам, что мы превращаем дом в оплот секты, что мы рейдеры и гастролёры, которые ездят по городам и обманывают жителей. У нас есть целая подборка таких агитматериалов, мы их собираем для истории, чтобы в офисе сделать стену со всеми выдумками про Лигу
3. Угрозы жителям.
Управляющие компании старого типа могут организовывать смс-рассылки с угрозами членам семьи или имуществу. Вам могут поступать звонки с неизвестных номеров с предложениями "отступиться, а-то будет хуже"
4. Срыв очной части собрания.
Технология:
1. Среди жителей в толпе стоят люди и кричат провокационные фразы (Какой тариф? Вы сами себе верите? Что вы обещаете? Ваша фамилия и квартира? У вас долги 100/200 миллионов? Вы врёте! - и всё в таком духе).
2. Придёт псевдожитель из дома, где управляет выбранная вами УК, и расскажет, как там плохо стало жить.
3. Будут провоцировать и перетягивать на себя внимание.
Это делается с целью посеять сомнения в головы жителей и немного попугать.
5. Параллельное голосование
Запуск параллельного собрания с повесткой - подтверждение полномочий УК и еще несколько "приятных" поводов для улучшения дома.
Срок окончания: +3/5 дней к вашему собранию. С большой вероятностью результаты этого собрания "нарисуют", и их придётся оспаривать в суде. У нас были дома, где приходилось в течение года и нескольких судов доказывать подобные подделки. Но в итоге всё равно правда побеждает
Всё получится
Сменить управляющую компанию непросто. Но, если у вас есть сильное сообщество, соседи знают друг друга и вместе готовы работать над тем, чтобы сделать свой дом классным местом для жизни, у вас всё получится
Если вы хотите доверить свой дом Лиге ЖКХ, оставляйте заявки на нашем сайте
Слушайте выпуск подкаста "Мой дом - моя прелесть"
- Как не ошибиться с выбором УК и найти хорошую
- Как вместе с соседями создать сообщество
- Что должна и не должна делать управляющая компания