С момента начала действия режима ограничений (30 марта) прошло 140 дней или ровно 20 недель или 4 месяца и 18 дней. С тех пор много воды утекло. Мы прошли все пять стадии принятия проблемы: отрицание, гнев, торги, депрессия, принятие. Но сейчас не об этом.
Сейчас можно подвести некий итог сложившейся ситуации.
Основываясь на общении с арендаторами, данных статистики по оттоку клиентов и динамике дебиторской задолженности бизнес-центра Время могу сказать что в условиях введения ограничений, связанных с новой короновирусной инфекцией, сработали следующие правила:
- Грамотное распределение портфеля арендаторов. Не все отрасли экономики пострадали одинаково. К примеру, внешний турбизнес полностью приостановил работу. В то же время у логистических компаний упали обороты, но деятельность не приостанавливалась. Организации, реализующие долгосрочные контракты, продолжили свою деятельность лишь с поправкой на требования санитарно-эпидемиологического надзора.
- Размер компании имеет значение. Крупные организации, имеющие достаточный запас прочности, более инертны к кризисным явлениям. Часто бюджет на аренду у них заложен на весь год. Они арендуют офисы класса A, B+ и B. Соответственно, бизнес-центры, в которых они располагаются, находятся в более выигрышном положении. С другой стороны, якорный арендатор из пострадавшего сегмента может сильно пошатнуть бюджет бизнес-центра.
- Обеспечительный платёж - всему голова. Малому бизнесу пришлось сложнее. Обороты упали значительно, соответственно и резко снизилась их платёжеспособность. И здесь важную роль стал играть такой инструмент, как обеспечительный платёж. В докризисное время его роль часто нивелировали и арендаторы и арендодатели. В сложившейся ситуации он дал обеим сторонам время (месяц или два) для реагирования.
- Лояльность арендаторов, которая складывается из множества факторов, включая место расположения здания, инфраструктуру и индивидуальный подход к каждому из них. Во время переговоров о дополнительных преференциях в период кризиса мы часто слышали фразу: "Нас всё устраивает, но...". Со многими не только общаемся по средствам формальных коммуникаций, но и за чашкой чая или кофе в нашем или их офисе.
Если говорить о потерях, то доходы бизнес-центра упали обратно пропорционально росту дебиторской задолженности, которая выросла почти в пять раз. При этом издержки на эксплуатацию здания никуда не делись. А ведь они составляют до 80% структуры арендной ставки.
Как выяснилось, причиной роста задолженности не всегда является трудное финансовое положение арендатора, а желание воспользоваться ситуацией и удержать денежные средства в обороте. Есть прецедент, когда арендатор сознательно оплачивает 50% арендной платы, требуя пересмотра договорных условий на тот же процент.
Дебиторская задолженность является единственным фактором снижения доходов БЦ. Вероятнее всего восстановить её докризесный уровень получится не ранее начала следующего года.
На протяжении апреля и половины мая отдел аренды держал ожесточённую осаду со стороны арендаторов, которые просили, умоляли, требовали скидки или другие послабления арендных отношений. Собственник не мог сформулировать свою позицию относительно сложившейся ситуации, так как прогнозы её развития были диаметрально противоположными. Об этом я уже здесь писал:
Резюмируя их могу сказать, что мы готовы были идти на уступки при условии подтверждения арендатором своих убытков. Однако, в большинстве случаев вся ситуация описывалась словами: "нам плохо", и документального подтверждения или отсылок на нормативно-правовые акты мы не получили.
Мы чётко понимали, что объективно пострадал внешний туристический бизнес (визовый центр и турфирма) и сфера услуг (столовая и кофейни). Первым просто перекрыли деятельность, запретив авиаперелёты, а у вторых при условии работы на вынос поток клиентов сошёл на нет. Этим арендаторам мы пошли на встречу.
Для остальных мы постарались создать условия для безопасной работы. В соответствии с требованиями Роспотребнадзора в здании была нанесена разметка для соблюдения дистанции, расклеены информационные плакаты, организована усиленная уборка мест общего пользования.
Бизнес-центр с начала апреля был переведён в режим выходного дня, при котором доступ в здание ограничили только для арендаторов, имеющих электронные пропуска, а весь персонал переведён на удалённые рабочие места и дежурство для оперативного реагирования на нештатные ситуации. Здание уже давно оборудовано системой диспетчеризации узлов учёта тепловой и электрической энергии, что позволяет удалённо производить мониторинг оборудование и энергоресурсов, передавать показания приборов учёта.
За период с апреля по август мы потеряли лишь одного небольшого клиента (70 м2), один арендатор сократил площади на треть (со 180 до 130 м2) и ещё один средний арендатор готовится освободить 90% арендованных им площадей в сентябре. Сложно сказать, что является причиной демарша: снижение оборотов или желание арендатора сэкономить воспользовавшись сложившейся ситуацией. Никто из них не прекратил свою деятельность. Расторжению договорных отношений предшествовал ожесточённый торг за снижение арендной ставки. Выведя офисных сотрудников на удалённую работу и перестроив бизнес-модель они увидели новые возможности для сокращения издержек.
Стоит отметить, что в этот сложный период мы не только расставались с арендаторами, но и приобрели новых.
В итоге к началу августа уровень вакантных площадей остался на докризисном уровне и не превысил 1%.
Ведутся переговоры на аренду высвобождающихся в сентябре площадей. Если они не завершатся успехом, то вакансия составит 560 м2 (5%).
После смягчения режима ограничений изменений в доходах БЦ не наблюдается, т.к. меры поддержки для пострадавших мы продлили. Большая часть арендаторов так и не вывела своих сотрудников в офисы и продолжают работать удалённо.
Мы собрали очень интересную статистику по трафику в здании, используя отчёты системы управления контролем доступа.Согласно данным, с марта по июнь 2020 года посещаемость бизнес-центра упала в три раза с 3 000 до 1 000 человек в день. Самое сильное снижение наблюдается с середины апреля по середину мая.
Есть "первые ласточки" возобновления активности в виде увеличения потока посетителей. В августе к нам поступили просьбы от арендаторов возобновить работу стойки регистрации, т.к. их стали посещать партнёры, клиенты и соискатели на вакансии. Последняя категория - явный признак улучшения экономической ситуации.
Конечно, наша жизнь уже не будет прежней. Эпидемия изменила сознание людей. Многие работодатели до введения ограничений боялись удалённой работы как огня, понимая что не смогут контролировать сотрудников. Необходимость продолжать работу в условиях карантина вынудила их пересмотреть бизнес-процессы и отношение к персоналу. В большинстве случаев продуктивность сотрудников осталась как минимум на прежнем уровне. Это я могу сказать и о своих подчинённых.
С точки зрения персонала тоже не всё так однозначно. Общаясь с коллегами и друзьями, я замечаю, что многие предпочитают дому офис, т.к. не не имеют дома оборудованного рабочего места или не могут сосредоточится из-за присутствия близких (супругов, детей, домашних животных).
Есть ещё один интересный момент, который пока никто полностью не осознал и не оценил - это издержки на содержание офиса, которые перекладываются на плечи удалённого работника. Речь идёт об оргтехнике, услугах связи и клининге, электроэнергии, кофе и даже туалетной бумаге.
Аренда офисной недвижимости не исчезнет с повсеместным внедрением дистанционных способов общения. Организациям по прежнему будут нужны помещения для регистрации юридических лиц, хранения документов, размещения имущества и IT-инфраструктуры, встреч с коллегами и клиентами. Однако, поменяется отношение к использованию пространств.
Возможно мы увидим рост интереса к гибким пространствам.
Арендные ставки с началом кризиса мы не пересматривали. Также не происходило пересмотров договорных ставок как в сторону увеличения (плановой индексации) или снижения (скидок).