На сегодняшний день РГ-Девелопмент является весьма интересным и амбициозным застройщиком в Москве. Он занимается возведением таких четырех жилых кварталов как ЖК "Октябрьское поле", ЖК "Петровский парк", ЖК "Балтийский", а также ЖК "Фонвизинский". Однако присматриваться 🔍 мы будем не строительству, а к договорам, которые подписывают покупатели жилья.
Немного приоткрывая выводы моего правового анализа, скажу, что договор участия в долевом строительстве (ДДУ) от РГ-Девелопмент весьма и весьма в пользу застройщика. Интересы дольщика защищены условно, если вообще они им учитывались. Юристы компании постарались закрыть все риски для продавца.
Эта статья является серией постов, где я подробно и с пристрастием к застройщикам оцениваю их договоры. Высказываю своё мнение, подлавливаю менеджеров на обмане при продаже квартир. Я помогаю раскрыть правду на некоторые юридические нюансы, чтобы покупатели принимали взвешенные решения при покупке своего жилья.
Читайте другую мою статью: ТИПОВОЙ ДОГОВОР от Группы ПИК (ДКП): ПРАВОВЫЕ РИСКИ
В договоре (ДДУ) от РГ-Девелопмент заложены две задачи:
- Застройщик контролирует цену на финале и может её увеличить по своему усмотрению.
- Застройщик всегда заставит покупателя (дольщика) принять квартиру, даже если он с чем-то не согласен.
Это главные векторы, которые были обозначены руководством для реализации. И юристы РГ-Девелопмент с этим, на мой взгляд, блестяще справились. Однако такие результаты их работы стали головной болью для наших клиентов, которые обратились ко мне за проверкой данного договора на предмет скрытых рисков.
С какими рисками я столкнулся при анализе ДДУ?
Внимание я обращу в этой статье на главные риски по версии договора на 10 августа 2020 года. Эту дату следует учитывать при чтении моего поста. В тоже время, я не ожидаю сильной коррекции условий соглашения в будущем, однако если желаете, то проведем индивидуальный анализ договора для вас (заказ на проверку оформляйте здесь).
РИСК 1️⃣ Квартира по договору будет считаться качественной, если даже в ней обнаружатся сломанные трубы и дефектные стеклопакеты
По условиям ДДУ жилое помещение будет считаться качественным, если соблюдены два условия:
- Имеется Заключение о соответствии построенного жилого дома проектной документации;
- Выдано Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
По своей сути такие условия сужают перечень возможных случаев, которые будут подпадать под ситуацию "некачественного объекта недвижимости (товара)". Застройщик умышленно ограничивает свою ответственность, понимая, что может быть множество недоделок в квартире, а сдачу надо организовать без задержек.
Так, если будут обнаружены протечки в системе водоснабжения, то это не будет по соглашению нарушением условий о качестве квартиры при её приемке и эксплуатации. Поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию имеется, как и соответствующее заключение.
Более того, наличие таких дефектов не являются основанием для отказа от приемке объекта.
Следовательно, по договору вы можете оказаться с недостатками лицом к лицу, а застройщик откажется их устранять, поскольку в договоре обязанности исправлять у него нет.
РИСК 2️⃣У застройщика по договору есть возможность пересчитать площадь квартиры, тем самым изменить (увеличить) окончательную цену объекта на момент передачи его покупателю.
Это довольно неприятная проблема, которая может случиться с покупателем.
Дело в том, что в ДДУ всегда указывается площадь, которая "на бумаге". Окончательная площадь будет понятна лишь на финише строительства. Однако именно от этой финальной площади будет зависеть и цена квартиры (расчет идет от цены за 1 м2). И если внимательно читать договор, то выясняется, что возможностей "дописать" даже несуществующие площади у застройщика предостаточно.
Во-первых, застройщик сам выбирает организацию, которая будет делать обмеры квартиры. Повлиять на выбор у покупателя нет возможности, а также невозможно потребовать о нем информацию заранее.
Во-вторых, если будет установлена площадь и соответственно итоговая цена за объект, то изменить цену уже нельзя. Об этом прямо указано в договоре - цена при повторных обмерах не меняется. Потому есть риск, что вас попросят доплатить.
В-третьих, приход с собственным обмерщиком в день приемки и отказ от приемки в связи с неверным расчетом площади по договору фактически не допускается. То есть, вы принимаете в том виде как есть и вносить исправления по условиям соглашения невозможно.
РИСК 3️⃣ Застройщик стимулирует подписание акта приема-передачи за счет растущей неустойки.
У покупателя есть обязанность принять квартиру в течение 20 календарных дней с даты получения от застройщика уведомления о готовности объекта.
При этом договор так изложен, что если даже вы обнаружили дефекты в квартире и по этой причине не примите жилье, то вы признаетесь "уклоняющимся лицом". Все потому, что под уклонением понимается не подписание по любым причинам. В том числе, и разумным причинам.
В такой ситуации будет начисляться неустойка. Психологически это будет сильно давить на покупателя, который в большинстве случаях сдастся.
РИСК 4️⃣ Дольщик будет вынужден согласиться с тем выбором управляющей компании (УК), которую назначит застройщик.
Нет альтернативы, если застройщик укажет с какой УК должен быть заключен договор на эксплуатацию и техническое обслуживание объекта и предоставление коммунальных услуг. Договор прямо предусматривает обязанность подписать такое соглашение в течение 20 календарных дней с момента поступления соответствующего уведомления.
При этом отказ от заявленного выбора приводит к начислению неустойки начиная с момента завершения указанного срока. Стимулирующие методы - это пеня в размере 0,1 % от всей цены договора за каждый день просрочки.
Мы не знаем то, как именно будет поступать РГ-Девелопмент, однако его типовой договор позволяет действовать свободно.
На мой взгляд, РГ-Девелопмент имеет все шансы решать любой вопрос в свою пользу. И его договор составлен в его пользу, который нельзя поменять и пересогласовать. Однако выбор подписывать такое соглашение или нет всегда лежит за конкретным покупателем.
Остались вопросы о том, как купить квартиру?
- Как проверить застройщика?
- Какие документы необходимо собрать для покупки новостройки?
- Где могут обмануть при покупке?
Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё здесь:
https://bashkevich.com/request/
Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.