Случается, что у заемщика в силу определенных жизненных обстоятельств не больше возможности выплачивать ипотеку. И чтобы разобраться с кредитом купленную в кредит недвижимость приходится продавать. Как это сделать, ведь она находится в залоге у банка? Дам подробную инструкцию в статье.
Подготовка к продаже ипотечной квартиры
Первым делом вам придется посетить кредитную организацию и сообщить, что вы собираетесь продать залоговую недвижимость. Банк должен дать на это разрешение, ведь пока кредит не погашен, квартира находится частично в его собственности – на него наложено обременение. Обременение представляет собой ограничения на действия с объектом недвижимости – его нельзя продать или подарить до снятия обременения. А чтобы его снять в данном случае необходимо выплатить ипотеку, в противном случае банк не аннулирует закладную – документ, который позволяет кредитору распоряжаться залоговым имуществом, пока долг не будет погашен.
Вы должны объяснить, что кредит будет погашаться из средств, которые вы получите в результате продажи квартиры.
Стоит понимать, что даже если вы не сообщите покупателю о том, что недвижимость находится под залогом, он легко выяснит эту информацию самостоятельно, заказав выписку из ЕГРН.
Шаг первый. Сбор документов
Список документации, необходимой для продажи залоговой квартиры, не отличается от того, который нужен для продажи квартиры без залога:
- Свидетельство о праве собственности;
- Свежая выписка из ЕГРН;
- Договор купли-продажи;
- Техпаспорт, кадастровый паспорт или протокол оценки;
- Справка о количестве прописанных на данной жилплощади;
- Паспорт владельца квартиры.
Шаг второй. Закрытие ипотеки
Существует два варианта: либо вы договариваетесь с покупателем, и он закрывает ваш кредит, после чего вы снимаете обременение и перерегистрируете право собственности; либо вы сами находите нужную сумму на погашение кредита.
Итак, если покупатель имеет достаточно средств и готов ждать снятия обременения, необходимо подписать трехсторонний договор, где будет указано, какая сумма отойдет банку, а какая – продавцу после снятия обременения и регистрации права собственности.
Если сумма долга перед банком невелика, ее можно погасить за счет внесенного покупателем задатка. А если продавцу осталось платить 80-90% ипотеки, то покупатель сам вносит нужную сумму в банк, одновременно подается заявление на перерегистрацию права собственности на недвижимость. Надо отметить, что сама регистрация произойдет после того, как с квартиры будет снято обременение. На все действия банка с момента погашения ипотеки до снятия обременения уходит до сорока пяти дней. Росреестр в это время приостанавливает процесс перерегистрации, однако фиксирует притязания на жилплощадь, и продавец не сможет продать ее третьему лицу.
Когда кредитная организация справится с подготовкой документов, ее представитель совместно с продавцом относят бумаги в Росреестр, после чего процесс регистрации права завершается. На это требуется около трех дней.
Существует также вариант, что покупателю тоже понадобится ипотека, чтобы приобрести жилье. Ему понадобится искать банк, где налажена схема отлагательной работы и имеется программа перевода ипотечного кредита третьей стороне. Такие услуги предоставляют не все банки, а схема требует согласования множества факторов. По правде говоря, шансы на успех подобной схемы невелики, проще найти покупателя, который сможет заплатить наличными.
Если вы продаете квартиру по причинам, отличным от невозможности оплачивать ипотеку, и готовы сами внести нужную сумму для ее погашения, сделка напоминает обычную продажу квартиры. Важно лишь заключить с покупателем предварительный договор, необходимый для закрепления его намерения приобрести вашу недвижимость. В договоре будет прописана сумма задатка и санкции, если одна из сторон пойдет на попятный.
Шаг третий. Регистрация права собственности
На переход права собственности потребуется три-семь рабочих дней, а обременение с квартиры банк снимет уже в течение трех дней. Если позволяют обстоятельства, обе процедуры можно провести одновременно. Если нет, сначала снимается обременение, затем квартира становится предметом залога другого банка и заключается сделка.
Если вы – покупатель залоговой квартиры
Если вы решились на приобретение залоговой квартиры, обязательно уточните, был ли использован при ее покупке материнский капитал. Если да, дети должны получить долю в квартире, а разрешение на ее продажу должен будет дать не только банк, но и органы опеки при условии, что дети получат равные доли в другой квартире. Если этот вопрос будет обойден стороной, суд впоследствии может расторгнуть сделку, причем это может случиться и через год, и через десять – для подобных случаев нет срока давности. И чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у вас будет вернуть уплаченные за квартиру деньги, ведь продавец их давно потратил. Конечно, суд обяжет его все вернуть, но на сколько это растянется? А нервы и время вообще бесценны.
Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры и грамотно избежать подводных камней при покупке и продаже, обращайтесь в надежные агентства недвижимости. Опытные риэлторы и команда юристов приложат максимум усилий, чтобы сделка прошла легко и в кратчайшие сроки. За лайк и подписку большое спасибо!