Согласно опросу ФОМ, 62% россиян не рассматривают возможность взять ипотеку. 20% допускают, а 16% уже выплачивают кредит за жилье. Причем в октябре прошлого года последних было всего 7%. Получается, многие поспешили закредитоваться, и, вероятно, произошло это в последние три месяца, когда ипотека беспрецедентно подешевела.
Станут ли россияне поддерживать своим рублем рынок недвижимости и дальше или спрос на доступные кредиты исчерпан? И что будут делать в этом случае застройщики? Эти вопросы мы задали Владимиру Щекину, совладельцу «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).
Может ли льготная ипотека бесконечно играть роль драйвера рынка?
Доступная ипотека не столько играет роль драйвера рынка, сколько не дает спросу сжиматься еще сильнее. Показательно, что доля ипотечных сделок в общем объеме продаж последовательно растет еще с 2019 года. Так, в Москве в июне 2020 она достигла рекордных 68%, что на 18% выше, чем год назад.
Однако уже в июле произошло доля таких сделок упала до 55% (в прошлом году было 28%). Разумеется, в любом случае это высокий процент, который наверняка сохранится и в дальнейшем. Однако переоценивать роль ипотеки все же не стоит. Спрос еще не вернулся на докризисный уровень, при этом в ряде банков уже исчерпаны лимиты и прием заявок по льготной ипотеке остановлен.
На мой взгляд, если льготная ипотека будет продлена, она продолжит серьезно поддерживать спрос, но, как мы уже убедились, ее эффект могут нивелировать внешние факторы, в частности, ограничения на передвижение (если они снова будут введены).
Напомню, что программа начала действовать в конце апреля, но всплеск спроса (относительно глубокого падения) произошел лишь в июне-июле.
Но в кризис у людей может и не быть денег на ипотеку?
Предыдущие кризисы показали, что платежеспособный спрос, несмотря на серьезное снижение, все же сохранялся на рынке. Во время кризиса 2008-2009 года падение было радикальным, но тогда спрос сместился в сторону более надежной вторичной недвижимости, а кризис повлек за собой череду крупных банкротств и появление обманутых дольщиков.
В 2014-2015 годах спрос, напротив, перетек на рынок новостроек благодаря программе субсидирования ставок по ипотеке, и в результате снижение составило лишь 12%.
Сегодня спрос вновь поддерживает программа ипотеки с господдержкой, при этом изменилась и конъюнктура рынка: переход на эскроу-счета позволил искоренить проблему обманутых дольщиков в проектах, строящихся по новым правилам.
Я полагаю, даже в случае неблагоприятного развития событий (второй волны пандемии) по итогам 2020 года спрос снизится максимум на 20%. А в случае продления программы льготной ипотеки – и меньше.
Таким образом, на мой взгляд, платежеспособный спрос не исчезнет. В случае наступления второй волны пандемии люди, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, лишь отложат покупку до лучших времен и совершат сделку, когда ситуация стабилизируется.
Стало ли строиться меньше жилья?
Отмечу, что объем текущего строительства в России за последний год снизился: если раньше строилось порядка 125 млн кв. м жилья, то сейчас – меньше 100 млн кв. м. В немалой степени отрицательная динамика обусловлена переходом на эскроу-счета: себестоимость строительства выросла, а доступ на рынок для небольших компаний усложнился.
Как уже было сказано, доступная ипотека лишь поддерживает спрос и не дает ему продолжить падение. Разумеется, на фоне сокращения доходов населения ее потенциал не раскрывается полностью, и рынок восстанавливается более медленными темпами, чем это могло бы быть в иных условиях.
Конструктивистская Шаболовка: цены на квартиры в бывших домах-коммунах 20-х годов
Как я отдохнула в «Доброграде» и сколько стоит поселиться там насовсем
Вторая волна пандемии: как меняется недвижимость в ожидании нее
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости