Итак, дано:
Супруги купили недвижимость будучи в браке. Недвижимость в общей совместной собственности.
Муж продал квартиру после развода, не уведомив об этом экс супругу и не получив от нее согласие на продажу.
Нарушены ли права экс-супруги? Может ли она оспорить сделку?
Да. Ответят многие.
И окажутся не правы.
Все кроется в деталях и решении Верховного суда РФ.
Верховный суд уже неоднократно давал свои разъяснения по этому поводу и вот очередная разборка дошла до своего эпогея. И ответ тот же.
После развода, в случае оформления недвижимости в общую совместную собственность, экс-супруги приобретают статус участников совместной собственности, которая регулируется п.3 ст. 253 ГК РФ, а не п.3 ст. 35 Семейного кодекса и под действие этой нормы не подпадают другие участники гражданского оборота, включая бывших супругов, указал Верховный суд.
То есть ВС говорит – бывшие супруги не подпадают под нормы семейного кодекса. И рассматривать нужно по нормам ГК РФ.
Может ли она оспорить сделку?
Может – но это прям очень проблематично.
На что может рассчитывать экс-супруга?
На компенсацию, которую ей присудит суд. И далее уже требовать деньги от экс-супруга.
Вот вам история:
Пара купила участок и построила на нем дом.
После развода мужчина продал его без согласия бывшей супруги.
Экс-супруга потребовала признать сделку купли-продажи недействительной, потому что не давала нотариально удостоверенного согласия. Согласно Семейному кодексу, оно необходимо для отчуждения недвижимости в браке.
____________
Любящие супруги Смирновы в 2014 году приобрели недвижимость. При покупке право собственности на недвижимость была зарегистрирована на мужа. В 2018 году они развелись, а уже в этом же 2018-м муж продал недвижимость Иванову.
Экс-супруга Смирнова посчитала, что ее права при совершении этой сделки были нарушены, поскольку своего согласия на нее она не давала. Она обратилась в суд с иском к экс-супругу и покупателю. И потребовала признать заключенный между ними договор купли-продажи недействительным и прекратить право собственности Иванова на недвижимость.
Экс-супруга также попросила суд признать за собой и за экс-супругом права собственности на равные доли в спорной недвижимости.
Две инстанции – два мнения
Районный суд Ульяновской области требования заявительницы удовлетворил частично. Он признал недвижимость совместно нажитой и взыскал с бывшего супруга половину ее стоимости. Первая инстанция отказалась признавать сделку недействительной, ведь нет доказательств того, что Иванов знал или заведомо должен был знать о несогласии экс-супруги (Смирновой).
Апелляция с таким подходом не согласилась. Областной суд признал куплю-продажу недействительной и прекратил право собственности Иванова на имущество. Как объяснил облсуд, на недвижимость распространяется режим совместной собственности супругов. Согласно п. 3 ст. 35 СК, одному супругу, чтобы совершить сделку по распоряжению недвижимостью, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, не дававший согласия на сделку, может ее оспорить. Эта норма применима к ситуации Смирновой, посчитал областной суд.
Покупателя решение апелляции не устроило, поэтому он обратился с жалобой в Верховный суд.
Гражданское, а не семейное: ВС исправил ошибку
Рассматривая дело, тройка судей пришла к выводу, что семейное законодательство здесь неприменимо.
П. 3 ст. 35 СК распространяется только на отношения, возникшие между супругами. Под действие этой нормы не подпадают другие участники гражданского оборота, включая бывших супругов, указал Верховный суд.
Для продажи недвижимости Смирову нотариально удостоверенное согласие бывшей жены не требовалось. После развода экс-супруги приобрели статус участников совместной собственности, которая регулируется гражданским законодательством.
Согласно п. 3 ст. 253 ГК, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не установлено соглашением. Другой участник может оспорить такую сделку, но только доказав, что у совершившего ее лица не было на то полномочий и что его контрагент знал или должен был об этом знать.
Таким образом, в деле Смирновой судам следовало установить, были ли у ее бывшего мужа полномочия на отчуждение недвижимости, и проверить осведомленность Иванова об этом, указал ВС и отправил дело на пересмотр в апелляцию (Определение № 80-КГ20-3 от 30 июня 2020 года).
Это определение не новое для судебной практики, комментирует Арам Григорян из Nektorov, Saveliev & Partners: «Довольно часто можно встретить дела, в которых суды занимают аналогичную позицию и со ссылкой на ст. 35 СК указывают на отсутствие необходимости получать нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на отчуждение имущества, нажитого в браке». С ним соглашается Илья Котляров из КА Ковалев, Тугуши и партнеры, добавляя, что решение гражданской коллегии по делу Петровой лишь укрепляет ранее сформированный подход, на который не раз обращал внимание сам ВС (№ 31-КГ19-8 от 10 декабря 2019 года, № 18-КГ17-105 от 25 июля 2017 года).
Участники или супруги: разница на практике
Определение режима имущества напрямую влияет на исход дела об оспаривании сделки.
Если недвижимость в совместной собственности супругов, то отсутствия нотариально удостоверенного согласия второго супруга обычно достаточно, чтобы признать сделку недействительной, говорит Котляров.
Иным образом обстоят дела с общим имуществом, на которое не распространяется режим совместной собственности супругов. Сделки с ним оспорить гораздо сложнее, потому что нужно доказать и отсутствие полномочий на ее совершение у участника совместной собственности, и фактическую или должную осведомленность об этом покупателя.
Например, доказательством такой осведомленности может служить указание на дружеские отношения между продавцом и покупателем, поясняет Олег Буйко из АБ Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры. Также в качестве аргумента суду можно представить выписку из ЕГРН с отметкой о судебном споре в отношении спорного имущества, которая была внесена до даты заключения договора купли-продажи, добавляет Котляров.
Впрочем, выиграть подобные иски удается немногим.
Партнер МКА Солдаткин, Зеленая и Партнеры Ольга Зеленая добавляет, что в итоге истцу часто присуждают компенсацию стоимости его доли в совместной собственности.
Познакомиться со мной поближе или задать интересующие вопросы можете в соцсетях:
- Instagram – про недвижимость и жизнь
- Telegram-канал по новостройкам @The_Realtor – максимум информации по новостройкам СПб + панорамы ЖК с высоты птичьего полета.
- Телефон/WhatsApp/Viber – 8-921-946-45-55