Покупка квартиры требует предельно внимательного подхода, особенно если это квартира во вторичном жилом фонде. Если чуть ослабить вожжи и перестать проверять наличие каждой необходимой бумажки и ее содержимого, можно по неосторожности остаться вовсе без денег и без жилья. Сотрудники агентства недвижимости «Владис»готовы помочь советом, как проверить квартиру на вторичке, чтобы сделку нельзя было потом оспорить.
О чем расскажет выписка из ЕГРН
Этот документ можно получить, зная кадастровый номер жилья. В нем указываются собственники квартиры, и все они должны дать согласие на сделку, иначе ее можно будет легко оспорить. Если в числе владельцев имеются лишенные дееспособности или несовершеннолетние граждане, письменное согласие должны дать органы опеки.
- Также выписка дает информацию о том, нет ли на квартире обременений – она может находиться под арестом или быть в залоге у банка. Если обременения имеются, собственники не имеют права на свободное распоряжение жилплощадью.
- Третий важный аспект, который можно выяснить, получив выписку из ЕГРН, это насколько долго собственник владеет квартирой и каковы ее характеристики: площадь, технический план, точный адрес, кадастровый номер и т.п. Опосредованно с помощью плана можно выяснить, проводились ли перепланировки, чтобы затем узнать, были ли они законными.
- В выписке указывается, на основании какого документа собственник владеет квартирой (наследство, договор купли-продажи, дарственная и т.п.). Если недвижимость часто меняет владельцев, это дает основания насторожиться – нередко это сигнализирует о мошеннических схемах.
- Сторонний человек может получить на сайте Росреестра только урезанную копию выписки, заплатив за нее 250 рублей. Полный вариант должен предоставить собственник, причем желательно, чтобы выписка была не старше пары недель.
Документы собственника
Первым документом, который следует проверить, является паспорт владельца квартиры. Мошенники часто пытаются провернуть сделку по чужому или недействительному удостоверению личности. Выяснить действительность документов позволяет специальный сервис МВД.
Также важно сравнить серию, номер и прочие данные паспорта с теми, что указаны в других документах. Даже одна буква или цифра может стать причиной для судебного разбирательства в дальнейшем.
Семейное положение собственника – еще один важный аспект в распоряжении имуществом. В большинстве случаев на продажу квартиры требуется согласие второй половины владельца (хотя есть исключения, например, если квартира является добрачным приобретением). Иногда собственник может прикрываться брачным договором, который позволяет ему единолично распоряжаться приобретенным в браке имуществом на свое усмотрение. Но как показывает российская юридическая практика, брачный договор можно легко оспорить, а вот нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости – нет.
Если у владельца квартиры есть дети, важно уточнить, не использовался ли при покупке жилья материнский капитал, поскольку в этом случае детям должны были выделить доли в квартире. Прояснить ситуацию поможет справка из Пенсионного фонда, что маткапитал не использовался.
Правоустанавливающая документация
К правоустанавливающим документам относятся бумаги, на основании которых собственник получил право владения недвижимостью: дарственная, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и т.п. Для конкретного случая название документа будет содержаться в выписке ЕГРН, и стоит ознакомиться с этой бумагой пристальнее.
Договор купли-продажи вкупе с выпиской из ЕГРН, распиской о получении денег и актом приемки-передачи жилплощади дадут гарантию, что предыдущий продавец не имеет претензий к нынешнему. Естественно, данные во всех документах должны совпадать. Если недвижимость покупалась с привлечением заемных средств, пригодится также справка о погашении ипотеки.
Договор долевого участия – это документ, который должен быть у продавца, если когда он покупал жилье, оно было новостройкой. Также должен прилагаться акт приемки-передачи квартиры.
Свидетельство о праве на наследство – документ, который может сулить множество сложностей. Обделенный и неучтенный наследник может объявиться в любой момент и потребовать свою долю. В случае, если продавец в качестве правоустанавливающего документа предлагает этот, стоит обратиться к помощи профессионального юриста.
Договор дарения тоже лучше рассматривать вместе с юристом, который определит правомочность сделки.
Договор о передаче квартиры в собственность – это бумага, которую получает человек при приватизации квартиры. Есть одна сложность: если человек, зарегистрированный на данной жилплощади, отказался от приватизации, он имеет право пожизненно проживать в ней, пока сам не снимется с учета (например, не купить другое жилье). Таким образом, есть риск приобрести недвижимость «вместе с жильцом», которого не выселишь даже с помощью суда.
Справки о прописанных в квартире
Мы уже начали рассматривать зарегистрированных в покупаемой квартире. Помимо тех, кто отказался от приватизации, там могут быть прописаны:
- Лица, временно выписавшиеся для прохождения службы в армии или лечения в санатории;
- Находящиеся в местах не столь отдаленных (в тюрьме);
- Признанные пропавшими без вести;
- Отправленные в интернат несовершеннолетние.
Все они представляют опасность для покупателя квартиры, поскольку вернутся по месту прописки, то есть в купленную им жилплощадь. Выселить их потом можно будет только с помощью суда, а это займет время и потребует немало средств и нервов.
Динамику жильцов помогут определить справка о регистрации по форме №9, аналогичная архивная справка и справка о снятии с регистрации некоторых граждан №12.
Справка о дееспособности продавца
Требовать такой документ в нашей стране не принято, вроде как неудобно сомневаться в здравом уме человека. Но на деле такая справка может оказаться весьма полезной, особенно если продавец – очень пожилой человек.
Справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ и капремонту
На правомочность сделки такие нюансы не влияют, но неприятно окажется купить квартиру с многотысячными долгами за свет, газ, воду и капитальный ремонт. Поэтому стоит затребовать у продавца документы, что перед коммунальщиками он чист.
Доверенность
В идеале договор купли-продажи нужно заключать с собственником. Но иногда это бывает невозможно в силу неких обстоятельств, тогда в роли продавца выступает доверенное лицо собственника. Этот человек предоставляет нотариально заверенную доверенность. Покупатель должен проверить:
- На сайте Федеральной нотариальной палаты истинность документа;
- Все паспортные данные в документе, как собственника, так и доверенного лица;
- Срок годности документа;
- Что собственник в здравом уме и твердой памяти.
Нужно помнить, что продажа по доверенности нередко используется мошенниками. Современные средства позволяют достоверно подделать любой документ.
Как обезопасить себя
Тщательно проверяйте все документы: лучше предстать излишне тревожной личностью, чем беспечно стать жертвой недобросовестного продавца. Если сомнения по ходу сделки все крепчают, от нее лучше отказаться. И не стесняйтесь обращаться к профессиональным юристам, которые смогут удостовериться в истинности всех документов и проверить юридическую чистоту квартиры.