Оценка квартиры для ипотеки - для чего она нужна и что это такое?
Банк, выдавая ипотечный кредит, условно говоря страхуется, оценивая и оформляя залог в соответствии с суммой ипотеки (кредита). Если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать кредит, то банк выставляет квартиру (залог) на торги. Соответственно, после торгов заемщик получает ту сумму, которая останется после расходов банка на торги и выплаты ипотечного кредита. Таким образом, квартира должна быть дороже суммы ипотеки, которую выдает банк. Думаю, понятно, что оформлять залог на квартиру стоимостью ниже суммы кредита нелогично.
Далее, квартира имеет две стоимости - рыночную и ликвидационную.
Рыночная стоимость - цена, по которой можно продать объект недвижимости в спокойном и стандартном режиме.
Ликвидационная стоимость — это цена быстрой, срочной продажи, и, конечно, она ниже рыночного стоимости. Очень важно насколько это квартира ликвидна. Условно, квартира средней площади не на первом или последнем этаже в относительно хорошем новом доме, не требующая ремонта, в 5 минутах от метро пользуется большим спросом и быстрее будет продана без потери в стоимости.
Таким образом, банк оценивает свои риски, которые и закладывает в процентную ставку - ликвидность объекта недвижимости и платёжеспособность заёмщика. К тому же, банк никогда не выдаст кредит выше рыночной стоимости квартиры или любого другого актива, даже если одобрен кредит значительно выше рыночной стоимости актива.
Оценка квартиры для ипотеки проводится при предоставлении следующих документов:
- паспорт заемщика, залогодателя;
- свидетельство о собственности и/или выписка из ЕГРН от всех собственников;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- документы из БТИ: поэтажный план и экспликация или технический паспорт.
Банки, как правило, имеют свой пул аккредитованных оценочных компаний. Это список доверенных и проверенных оценочных компаний. Ведь всегда есть риск того, что та или иная оценочная компания может «завышать» оценочную стоимость квартиры для «увеличения» суммы кредита, что очень негативно сказывается на рисках банка. Проверка банка занимает от 7 до 30 дней.
Для оценки квартиры для оформления ипотечного кредита при покупке недвижимости необходимо:
- одобрить ипотеку;
- выбрать квартиру;
- подписать соглашение о покупке;
- проверить объект на юридическую чистоту;
- заказать оценочный альбом;
- выбрать оценочную компанию из списка аккредитованных в банке;
- позвонить в оценочную компанию и выслать первичный пакет необходимых документов указанных выше;
- сообщить оценочной компании стоимость покупаемой недвижимости;
- согласовать выезд оценщика в квартиру;
- оплатить услуги оценочной квартиры- как правило, от 3 000 рублей. Стоимость зависит от удаленности от города и площади квартиры. Другие виды недвижимости, такие как дом, коммерческий объект и т.п. имеют иную стоимость оценки;
- ожидать оценочный альбом в течение трех рабочих дней, иногда дольше;
- выслать оценочный альбом в банк в оригинале / в электронном виде.
После согласования выезда, оценщик приезжает, осматривает и фотографирует помещение. Далее составляют отчёт об оценке. В отчете указаны все характеристики не только самой квартиры, но и всего дома - какой этаж, площадь квартиры, качество ремонта, состояние дома (тут важны даже такие детали, как наличие лифта или мусоропровода, парковочные места и т.д.). Также в отчете будут размещены фотографии недвижимости. Ну и как итог - оценка стоимости. Для этого оценщик анализирует рынок недвижимости - какие средние цены на аналогичные квартиры именно в этом районе, добавляет повышающие или понижающие коэффициенты. Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам, исходя из эластичности спроса и стоимости денег во времени.
Особые нюансы при оценке квартиры:
- банк не выдаст кредит выше оценочной стоимости квартиры;
- дорогая мебель и т.п. практически не влияют на оценку квартиры;
- банки, как правило, выдают до 85% кредита от оценочной стоимости квартиры;
- для банка, в первую очередь, важна оценка «бетона» квартиры;
- есть миф, что можно легко «завысить» оценку квартиры и оформить ипотеку без первоначального взноса, даже «вытащить» деньги на ремонт. На практике это очень сложно и многое зависит от квартиры.
ФинСервисSF – выберите ипотечную программу по индивидуальным условиям!
Сервис позволит подобрать варианты кредитования на основные объекты недвижимости в виде квартиры, комнаты, новостройки, гаража и т. п. Каждый из них имеет свои особенности финансирования, страхования и некоторые другие. В подсказах указаны моменты, влияющие на процент, что важно для рядовых пользователей.
Оценка квартиры для ипотеки очень важна. Если оценщик выводит стоимость меньше той, по которой Вы покупаете данную квартиру в ипотеку, то банк может одобрить меньшую сумму кредита. Как быть в этой ситуации? Не стесняйтесь сразу озвучить стоимость покупаемой квартиры оценщику. Как правило, они готовы войти в положение абсолютно законными способами, например, евроремонтом; будет как ремонт с материалами за 5 тысяч рублей за квадратный метр, так и 70 тысяч рублей, поэтому оценщик может добавить повышающие коэффициенты…
С источником можете ознакомиться на нашем официальном сайте.