С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости), в силу статьи 1 которого машино-места являются объектами недвижимости и их государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на них осуществляются в порядке, установленном Законом о недвижимости.
Признание на законодательном уровне машино-мест самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ) породило у некоторых застройщиков мысли, связанные с «рациональным» использованием принадлежащих им нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, и со снижением расходов на их содержание, суть которых заключается в следующем.
В принадлежащих застройщику нежилых помещениях, расположенных, например, в цокольных, подвальных этажах многоквартирного дома, застройщик формирует (образует) машино-места, ставит их на кадастровый учет и регистрирует право собственности на них для целей дальнейшей продажи.
Это позволяют сделать нормы Закона о недвижимости, в ст. 14 которого указано, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана и составом содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. №953.
Таким образом, представив в орган регистрационного учета заявление и технический план, а также иные документы, указанные в ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости, застройщик становится собственником образованных машино-мест, которые он реализует счастливым обладателям автомобилей.
При формировании (образовании) застройщиком машино-мест из принадлежащего ему нежилого помещения, остаются такие помещения (площади), которые не заняты машино-местами, а представляют собой проезды, проходы, коридоры, места для разворота и др., т.е. то, что застройщик продать не может (потому что никто не купит), а содержать это затратно.
И вот, распродав машино-места, застройщик заявляет управляющей организации, что оставшиеся после формирования машино-мест помещения ему не принадлежат и автоматически переходят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, расходы на их содержание и ремонт должны нести все собственники помещений в многоквартирном доме, но не застройщик.
Управляющая организация в этом случае начинает сомневаться в правомерности утверждений застройщика. По нашему мнению, обоснованно. И вот почему.
В п. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" приведено определение понятия помещение, под которым понимается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
Аналогичная норма содержится в пп. а) п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила №491).
В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 под нежилым помещением в многоквартирном доме понимается помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
Из приведенных норм следует, что нежилое помещение в МКД относится к общему имуществу собственников помещений в доме только в том случае, если оно
- не имеет конкретного собственника (не принадлежит отдельному собственнику),
- указано в проектной (технической) документации на многоквартирный дом,
- включено в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома,
- предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД.
Следовательно, если нежилое помещение имеет конкретного собственника и не предназначено для обслуживания иных помещений в МКД, оно не относится к общедолевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (см., например, Постановления Арбитражного суда Московского округа от 03.06.2019 N Ф05-7549/2019 по делу N А40-26632/2018, от 07.05.2018 N Ф05-5108/2018 по делу N А40-27724/2017).
Согласно п.3 Правил №491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В п.4 Правил №491 указано, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Таким образом, сведения о составе общего имущества собственников помещений, которые имеются в Реестре, имеют законодательно установленный приоритет перед иными сведениями, содержащимися в других источниках (документах).
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о недвижимости сведений. Об этом сказано в ч. 2 ст. 1 указанного закона.
Согласно ч. 7 ст. 1 Закона о недвижимости, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о недвижимости, в состав ЕГРН входят, в т.ч. реестр объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость).
Ч. 1 ст. 8 Закона о недвижимости предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение (п. 19 ч. 4 ст. 8 Закона о недвижимости).
В п. 16 ч. 4 ст. 8 названного закона также указано, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о местоположении в здании и площадях помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в здании, если объектом недвижимости является помещение в здании, общее имущество в котором в соответствии с федеральным законом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком здании.
В силу ч. 4 ст. 40 Закона о недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
Из приведенных норм Закона о недвижимости следует, что в отношении построенного многоквартирного дома осуществляется государственный кадастровый учет, одновременно с которым осуществляется государственный кадастровый учет расположенных в нем жилых и нежилых помещений, а также помещений, входящих в состав общего имущества. При этом если помещение относится к общему имуществу в МКД, об этом указывается в составе обязательных сведений в кадастре недвижимости применительно к данному помещению.
В рассматриваемой нами ситуации то нежилое помещение в многоквартирном доме, которое изначально принадлежало застройщику, было поставлено на государственный кадастровый учет как нежилое помещение в многоквартирном доме, т.е. как помещение, не относящееся к общему имуществу собственников помещений в МКД и не предназначенное для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании.
Дальнейшие действия застройщика, направленные на формирование и государственный кадастровый учет машино-мест, государственная регистрация права собственности на них для целей их дальнейшего отчуждения, были предметом рассмотрения Департамента недвижимости Минэкономразвития России совместно с Росреестром, которые в Письмах от 11.07.2017 N 14-08417-ГЕ/17 (Письмо Росреестра), от 02.06.2017 N ОГ-Д23-6564 (Письмо Минэкономразвития России) разъяснили следующее:
«… Исходя из того, что в обращении указано о том, что необходимо осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на машино-места, расположенные в подземной части автостоянки, государственный кадастровый учет которой осуществлен в качестве нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), следует отметить следующее.
На основании пункта 52 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями ЕГРН частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости).
Согласно частям 1, 3 статьи 41 Закона о недвижимости в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. При этом снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.
Учитывая изложенное, полагаем, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на машино-места, расположенные в подземной части указанной в обращении автостоянки, должны осуществляться одновременно в отношении всех машино-мест.
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения права на нежилое помещение - подземную часть автостоянки - осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на указанные машино-места на основании соответствующих заявлений. При этом в разделе "Характеристики объекта недвижимости" технического плана, подготовленного в отношении машино-мест, в строке "3" в качестве кадастрового номера исходного объекта недвижимости должен быть указан кадастровый номер данного нежилого помещения, в строке "6" в качестве кадастрового номера иного объекта недвижимости, в пределах (в составе) которого расположен объект недвижимости - кадастровый номер здания, в котором расположены образованные машино-места…».
Из приведенных разъяснений, основанных на применении норм Закона о недвижимости, регулирующих особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованные объекты и прекращения прав на исходные объекты, можно сделать вывод о том, что если из принадлежащего изначально застройщику на праве собственности нежилого помещения (исходного объекта недвижимости) были образованы новые объекты недвижимости – машино-места, то государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на исходное нежилое помещение могла быть осуществлена только в том случае, если произошел государственный кадастровый учет всех объектов недвижимости, образованных из исходного нежилого помещения, а также государственная регистрация права собственности застройщика на все образованные объекты недвижимости.
При образовании из исходного объекта (нежилого помещения) новых объектов недвижимости (машино-мест) происходит одновременная государственная регистрация прекращения права на исходный объект недвижимости (нежилое помещение) и государственная регистрация прав на все объекты недвижимости, образованные из исходного.
При этом считаем, что представление застройщиком в орган государственного кадастрового учета заявления и технических планов в отношении объектов недвижимости, образуемых из принадлежащего ему нежилого помещения, не является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на вновь образованные объекты недвижимости - нежилые помещения, не вошедшие в состав машино-мест, и для государственного кадастрового учета таких объектов недвижимости в качестве помещений, относящихся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.
Таким образом, образование из исходного нежилого помещения застройщика новых объектов недвижимости – машино-мест, иных помещений, сопровождается снятием с государственного кадастрового учета исходного объекта и государственной регистрацией прекращения права застройщика на исходный объект (нежилое помещение). Одновременно с этим осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности застройщика на все объекты недвижимости, образованные из исходного нежилого помещения.
Для того, чтобы право собственности застройщика на образованные объекты недвижимости перешло к иным лицам, в т.ч. к собственникам помещений в многоквартирном доме, такой переход должен быть осуществлен законным способом, допускаемым нормами гражданского законодательства РФ, путем отчуждения указанных помещений в собственность этих лиц. Указанный переход права собственности подлежит государственной регистрации, что прямо указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ.
Из изложенного, на наш взгляд, следует, что образованные из исходного нежилого помещения, принадлежащего застройщику, новые помещения (включая фактически представляющие из себя проезды, места для разворота и т.д.) не могут «автоматически» быть включены в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, что влечет за собой увеличение состава общего имущества и расходов на его содержание в отсутствие волеизъявления самих собственников помещений в многоквартирном доме.
П. 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В п. 3 ст. 218 ГК РФ указано, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Следовательно, право собственности на помещения, которые в настоящий момент принадлежат застройщику (образованные помещения из исходного нежилого, не сформированные в качестве машино-мест) могут быть приобретены собственниками помещений многоквартирного дома в результате соответствующей сделки (заключения договора дарения, купли-продажи) либо в результате принятия решения о включении в состав общего имущества указанных помещений, если застройщик оформит отказ от права собственности на такие помещения в соответствии со ст. 236 ГК РФ (подаст в орган государственной регистрации прав уведомление об отказе от права собственности и заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на образованные им помещения из исходного нежилого).
Необходимо учитывать, что сам отказ застройщика от принадлежащих ему помещений не освобождает его от обязанности нести расходы на их содержание до приобретения права собственности на такие помещения другим лицом (п. 2 ст. 236 ГК РФ).
Таким образом, по нашему мнению, одностороннего волеизъявления застройщика на передачу в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома тех помещений, которые ему не нужны (помещений, образованных из исходного принадлежащего ему нежилого помещения) недостаточно для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такие помещения.
Для их передачи в состав общего имущества необходимо:
- при приобретении указанных помещений на основании договора дарения (безвозмездной передачи) или купли-продажи – принять решение на общем собрании собственников помещений о заключении такого договора, о выборе лица, уполномоченного на его подписание от имени собственников помещений (это необязательно, поскольку собственники могут подписать договор и лично), о включении этих помещений в состав общего имущества путем подписания акта приема-передачи и принятия в состав технической документации МКД документов на указанные помещения и иных необходимых решений,
- при приобретении указанных помещений в связи с оформлением застройщиком отказа от права собственности на них - принять решение на общем собрании собственников помещений о включении этих помещений в состав общего имущества путем подписания акта приема-передачи и принятия в состав технической документации МКД документов на указанные помещения и иных необходимых решений.
С учетом изложенного считаем, что право общедолевой собственности на помещения, образованные застройщиком из принадлежащего ему исходного нежилого помещения, может возникнуть у собственников помещений в многоквартирном доме только при наличии их волеизъявления и при надлежащем оформлении перехода права собственности на такие помещения от застройщика к собственникам помещений в МКД.
Компания «Бурмистр.ру» 18 сентября проведет семинар в Ярославле. Заявка на участие здесь.