За последний год ставки по ипотечным кредитам снизились. Но многие задаются вопросом - до какого моменты продержится этот тренд? Будут ли кредиты на вторичное жилье еще доступнее или лучше взять сейчас? Разбираемся в вопросе.
1. Ставка по кредиту
В первую очередь обращают на себя внимание низкие ставки по программам льготного кредитования на первичном рынке жилья. На вторичном ставки традиционно чуть выше.
По данным аналитического центра ДОМ.РФ средневзвешенная ставка в первом полугодии 2019 г. составляла 10,32%, в этом году - 8,23%. Эта тенденция сразу сказалась на объеме. В январе - июле 2020 г. было выдано примерно на 10% больше кредитов в количественном выражении, чем за аналогичный период прошлого года.
Что повлияло на такое снижение ставки и увеличение объема? В первую очередь, снижение ключевой ставки ЦБ РФ. На сегодняшний день этот показатель находится на историческом минимуме - 4,25%. Также сказался отложенный спрос в марте-апреле из-за пандемии. Не во всех регионах можно было полноценно проводить сделки с недвижимость, в том числе из-за неработающих МФЦ. И конечно же, основной спрос на ипотеку пришелся на льготные и социальные программы, где ставка ниже обычной.
По мнению экспертов рынка, ставки по ипотеке на вторичном рынке могут быть скорректированы в сторону снижения, но совсем незначительно. Мы уже не увидим такого кардинального тренда снижения. Но при этом стоит отметить, что цены на новостройки за первые 7 месяцев года выросли более чем на 10%. Таким образом, возникает вопрос – а стоит ли еще ждать снижения ставок на 0,5%, если цены на жилье растут на 5-10% в год. Так что 2020 год можно смело назвать годом возможностей в части приобретения собственной недвижимости.
2. Стоимость недвижимости
Вторая сторона, на которую стоит обратить внимание, - состояние рынка недвижимости и рост цен в некоторых сегментах. Особенно видно в крупных городах РФ. Рассмотрим на примере Москвы. По данным аналитического центра IRN, стоимость выросла примерно со 167 000 рублей до 183 000 рублей за квадратный метр (средний показатель в целом по городу по всем типам жилья) за последние два года. Наибольший рост показали 1 и 2-комнатные квартиры. Многокомнатные квартиры росли не такими быстрыми темпами. Что касается типов жилья, то рост виден по всем сегментам (кроме дорогого монолитного).
О чем это говорит? Пока потребители ждут снижения ставки по ипотеке на 0,25-0,5%%, недвижимость увеличивается в цене на 5-10%.
А теперь посчитаем.
Допустим, семья рассматривает покупку двухкомнатной квартиры в сталинском доме. Площадь 55 кв.м, средняя стоимость 1 квадратного метра около 200 000 руб. Получается, что в 2020 году квартира стоит 11 млн руб. Для того, чтобы получить ипотечный кредит на 20 лет, доход заемщика \ созаемщика должен составлять около 143 000 рублей (расчет сделан при условии подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ и первого взноса от 20%).
Два года назад эта же квартира стоила примерно 9 900 000 рублей (при средней стоимости квадратного метра в этом сегменте 180 000 руб). При указанных выше параметрах совокупный доход должен был составлять 153 000 руб.
По сути, разница получилась небольшая. Но заемщик потерял в комфорте - лучше жить в собственной квартире, чем снимать или жить с родителями.
Что делать тем, кто все таки живет с родителями, но нет денег на первый взнос. Вроде и родительскую квартиру менять жалко и решить вопрос с жильем надо. В этом случае есть вариант получения кредита под залог имеющейся квартиры. Как это работает.
Квартира родителей стоит около 10 000 000 рублей. Под залог этой недвижимости можно получить до 70% от оценки, что составит около 7 000 000 рублей. Получается, что на эти деньги можно купить любое жилье без размена имеющейся квартиры. Причем первый взнос уже не требуется, по этой программе можно купить недвижимость в разных сегментах рынка, как в новостройке с ремонтом, так и за городом.
Резюме этой статьи:
1. Всегда надо просчитывать разные параметры кредита.
2. Учитывать при формировании сделки все возможные социальные опции.
3. Если ставки по ипотечным кредитам и далее будут снижаться, можно попробовать рефинансировать этот долг (но помнить, что лучше это делать в первые годы жизни кредита, а не «под конец» срока его обслуживания, так как весь расчет и проценты начинаются «вновь»).