Многие мечтают о доходе при котором ничего не надо делать, у многих пассивный доход ассоциируется со сдачей квартиры в аренду. Так ли это? Как воспринимают аренду многие собственники?
"Я кровью и потом заработал эту квартиру, теперь я хочу с нее получать стабильный доход. При этом ставка по банковским депозитам выше, чем доход от сдачи квартиры в аренду. Почему меня еще должен кто-то беспокоить?"
Как воспринимают аренду квартиранты:
"Я плачу колоссальные деньги и я хочу чтобы были созданы все условия для проживания и было все новое и хорошее".
Давайте откровенно. Рынок аренды квартир во много напоминает свалку, где с одной стороны мало сервиса, а с другой стороны квартиранты, которые не хотят платить как за гостиницу, но хотят иметь еще более лучшие условия. В любом случае квартирант воспринимает аренду, как услугу сферы гостеприимства и чем ближе к пониманию этого будет хозяин квартиры, тем выше будет доход от сдачи. По моим наблюдениям квартира с правильным ремонтом, мебелью и отношением хозяина может приносить прибыли на 60% больше.
Какой работы, как минимум, ждет адекватный квартирант от хозяина квартиры:
- Уборка квартиры перед заездом;
- Оплата коммунальных платежей и ведения всех дел с управляющей компанией. Конечно квартирант покрывает коммунальные платежи в платеже за квартиру, но квартиранты не понимаю когда их просят самих оплачивать разные квитанции, ходить в управляющую компанию и т.д.;
- Устранение неполадок, которые появились в ходе эксплуатации квартиры (потекло в стояке, заклинило окно, вышла из строя стиральная машинка, отключили телевизионную антенну и т.д.);
- Встречи для получения платежей от квартиранта и проверки квартиры;
- Посещение МФЦ для прописки квартирантов. Я знаю, что многие любят неофициальную аренду, но, по нормальному, квартирантам предоставляется прописка, а это как минимум один раз в год визит в МФЦ;
- Урегулирование отношений с налоговыми органами. Это дело собственника платит он налоги или нет, но если квартиранта разыскивает участковой по программе выявления сдающихся квартир, то квартиранту это не особо будет нравится.
Какую еще работу выполняет собственник квартиры:
- Вселение квартиранта, да эту мелочь могут выполнять риелторы, но это реально мелочь на фоне общего объема работ и при этом оплачивается собственником (вы понимаете, что если комиссию платит арендатор, то это сумма недополученной собственником арендной платы). А так как риелторов не интересует как потом квартиранта выселять, то работа может быть выполнена абы как (типовой договор из Интернета, без проверки квартиранта по открытым базам данных и т.д.).
- Посещение полиции по жалобам соседей;
- Переговоры по договору (пролонгация договора, внесение изменение условий в условия договора), в ходе пандемии такой работы было очень много;
- Бумажная работа (соглашения о пролонгации, акты возврата, документы по прописке и т.д.);
- Выселение квартирантов. Вселить - это самое легкое, самое тяжелое - это без нервов выселить;
- Ремонт квартиры в интервалах между квартирантами, как это можно упростить вы можете прочитать в мою статью о простых антивандальных вещах (см. здесь);
- Переговоры по требованиям квартирантом. Что только не требуют квартиранты, можно сказать, что иногда нужны базовые навыки в психологии чтобы купировать вопросы, т.е. своеобразная работа психолога.
Можно ли все это назвать пассивным доходом? Нет, нельзя. А те кто приводит в пример книги Кийосаки забывают одну простую вещь, что сам Кийосаки нанимал управляющих (именно управляющих, а не отдавал в доверительное управление квартиру сторонней компании).