Кадастровая стоимость (далее будем сокращать ее как КС) – это стоимость объекта недвижимости, максимально приближенная к рыночной цене. Кадастровая стоимость жилья служит для расчета налога на имущество физического лица, то есть собственника. Чем она выше, тем больше сумма налога. По этой причине для собственника жилой недвижимости важно, чтобы кадастровая стоимость не была завышенной, а примерно соответствовала рыночной цене или была ниже.
Чем отличается КС от рыночной?
Рыночная стоимость объекта недвижимости – цена, за которую его можно купить или продать. Она может меняться в зависимости от сезона и экономической ситуации. Иногда это происходит несколько раз за год.
КС устанавливается на основе оценки специалиста и зависит от вида недвижимости, материалов, площади объекта недвижимости, а также от других факторов. В отличие от рыночной стоимости, которая может меняться в течение года, КС определяется один раз за определенный промежуток времени и изменится только тогда, когда будет проведена следующая оценка.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка КС проводится не чаще чем раз в два года, а в остальных российских регионах не чаще чем раз в три года (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Кто проводит оценку?
КС объектов определяют инженеры и специалисты, работающие самостоятельно или в оценочных организациях.
Комментарий юриста CENTURY 21 Россия:
Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, статья 24.15: «Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики)».
Ст. 4: «Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом».
Решение о проведении кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист проводит оценку и передает результаты в исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Там утверждается значение КС.
Где посмотреть КС?
КС вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Заказать документ можно на сайте Росреестра. Выписку вы получите бесплатно в течение трех рабочих дней.
Посмотреть КС можно также в личном кабинете на сайте Росреестра. Для того чтобы найти объект, в поисковой строке нужно ввести его кадастровый номер, который указан в свидетельстве о праве собственности, или адрес объекта недвижимости.
Возникают ситуации, когда КС превышает рыночную цену на тот же момент времени. Причиной может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно построено.
В случае, когда КС выше рыночной цены, собственник объекта недвижимости переплачивает налог на имущество.
Если вы не согласны с КС вашего жилья и считаете, что она завышена, ее можно оспорить. Для этого нужно доказать, что КС рассчитана неверно.
Как определить, есть ли основания для пересмотра?
В организации, которая заказывала проведение кадастровой оценки, запросите сведения об объекте, на основании которых проводился расчет КС.
О том, кто являлся заказчиком, можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на ваш запрос и заказчик, и оценщик должны в течение 7 дней с момента его получения (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Если цена объекта снизилась после даты, на которую была установлена КС, то вам ее не снизят. Что это значит?
Допустим, вы видите, что в настоящий момент рыночная цена меньше КС. Но рыночную цену нужно смотреть не на текущий момент, а на момент времени, когда определяли КС. Если на тот момент времени рыночная цена была ниже КС, то это основание для ее пересмотра.
Если на тот момент времени рыночная и КС были примерно одинаковы, то в пересмотре вам откажут. Вам придется ждать до следующей переоценки КС объекта.
Как оспорить кадастровую стоимость?
Для того чтобы оспорить КС, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. К письму приложите техническую документацию, которая подтверждает наличие ошибок при определении КС. Срок рассмотрения такого обращения – 2 месяца. Если вы не согласны с новой КС, то вам следует обратиться в комиссию при Росреестре.
Как работает комиссия
Комиссия при Росреестре может установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной цене или отклонить заявление об оспаривании, объяснив причину отказа. Если заявитель не согласен решением комиссии, то он имеет право обратиться в суд, чтобы его оспорить.
Также вы можете сразу обратиться в суд без обращения в комиссию.
Комментарий юриста CENTURY 21 Россия:
«Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным» (статья 24.18).
Но у такого способа есть свои минусы.
- Пересмотр КС через суд будет идти намного дольше, чем рассмотрение этого же вопроса в комиссии.
Согласно нормативам, решение комиссии обжалуется через суд 1 месяц, если обжалуется сама стоимость, то 2 месяца, но фактически у суда есть много возможностей продлить сроки, поэтому рассчитывать стоит на 3 месяца. Комиссии по рассмотрению споров заседают обычно раз в месяц, поэтому срок рассмотрения жалобы в комиссии - около 1 месяца.
- При обращении в суд вам нужно будет оплачивать судебные издержки. Обращение в комиссию бесплатное.
Судебная пошлина составляет 300 р., также придется оплатить стоимость экспертизы, если суд будет проигран. Она составит не меньше 10-15 тыс. рублей.
Можно ли вернуть переплаченный налог на имущество после того, как вам подтвердили, что КС объекта недвижимости уменьшена?
Вернуть переплаченный налог нельзя. Если вам утвердили новую КС, она используется для расчета налога, начиная с налогового периода, в котором вы подавали заявление (или иск) о ее пересмотре (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Налоговый период - это период, за который рассчитывается налог. Для налога на имущество он составляет 1 год.
То есть если вы подали заявление или иск о пересмотре КС в текущем году, и суд или комиссия ее уменьшили, то налог с новой стоимости будет рассчитываться, начиная с текущего года. Налог за прошлый год и предшествующие годы не будет пересчитываться, даже если в то время КС была завышена.
А вы когда-нибудь проверяли, правильно ли определена кадастровая стоимость вашей недвижимости? Делитесь в комментариях!
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Каждый офис находится в независимом владении и управлении.
Отличного дня и настроения желаем от имени CENTURY 21 Россия!