Как происходят купли-продажи квартиры с несовершеннолетними? В этой статье я расскажу какие необходимы документы, как проходит сделка и какие риски существуют в таких сделках.
Ситуаций в которых семье с ребенком необходимо продать квартиру встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья или прописанными в квартире, это существенно усложняет процедуру продажи квартиры.
Рассмотрим два варианта:
1) когда несовершеннолетние дети прописаны в квартире и не являются собственниками
2) когда несовершеннолетний являются собственниками квартиры.
Итак начнем с первого случая. Ребенок не является собственником, а просто прописан в квартире. Такую квартиру продать проще, так как собственникам квартиры нет необходимости получать разрешение в органах опеки, но и тут есть свои нюансы. Если ребенок прописан в квартире, то перед продажей его необходимо выписать, это основной момент при отсутствии которого продать квартиру будет сложно. Покупатель не будет приобретать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком.
Однако, выписать ребенка не так просто как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при одновременной прописке ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в никуда. Отсюда возникает много проблем, если у вас нет другого жилого помещения куда вы можете прописать ребенка, вам нужно его найти: у родителей, знакомых, какой-то вариант нужно подыскать. Причем прописать ребенка необходимо или с мамой или с папой, другими словами продавцу нужно найти квартиру родителей/знакомых, прописаться туда самому и прописать туда своих детей. Если у вас ситуация: когда вы продаете квартиру и одновременно приобретаете новую квартиру, то в этом случае необходимо подготовить нотариальное обязательство о том, что вы обязуетесь выписаться из старой квартиры и прописаться, и прописать несовершеннолетних детей в новой квартире. В этом случае нет необходимости выписывать детей до сделки.
При выписке детей есть еще один подводный камень: для этого необходимо согласие обоих супругов, то есть в паспортный стол должны прийти и мама и папа. Бывают ситуации когда собственником квартиры является только один из супругов, например, отец и у него прописаны несовершеннолетние дети, он решил продать эту недвижимость, для этого ему нужно получить согласие мамы. Если отношения между супругами хорошие, то подводных камней не должно возникнуть, но если контакт не налажен между супругами, то тут придется вступать в процесс переговоров и договариваться, так как без мамы выписать несовершеннолетних детей будет невозможно, и продать квартиру тоже.
Если вы рассматриваете покупку квартиры где есть прописанные несовершеннолетние, то я советую поставить условие продавцам, чтобы они выписали несовершеннолетних до сделки.
Теперь рассмотрим ситуацию когда ребенок несовершеннолетний является собственником недвижимости. Главная особенность таких сделок в том, что перед сделкой необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Для его получения необходимо предоставить сведения которые подтверждают, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается: площадь новой квартиры, расположение относительно учебных заведений, условия проживания, освещенность, соответствия санитарных норм и многие другие параметры. Главная цель органов опеки- это защита прав ребенка, и новые жилищные условия не должны ущемлять имущественные права ребенка.
В органы опеки необходимо будет предоставить полный пакет документов о продаваемой квартире, полный пакет документов по выбранной квартире, вот этот список:
Представленный список не исчерпывающий, органы опеки могут по своему усмотрению запросить любые другие документы. Если выбранный вариант квартиры не на вторичном рынке, а в новостройке, то в органы опеки необходимо будет предоставить справку о готовности дома. Дом должен быть построен не менее чем на 80 %, так же необходимо будет представить проект договора долевого участия и копию разрешения на строительство данного дома.
Важное условие! До момента сдачи дома ребенок должен быть где-то прописан, если родители переезжают в другой регион, то органы опеки могут потребовать разместить денежные средства от продажи недвижимости и доли принадлежащей ребенку на специальном блокированном счете. В последствии эти денежные средства могут быть потрачены только на покупку недвижимости в новом регионе с выделением доли ребенку. Получив разрешение органов опеки, внимательно проверьте полностью документ, чтобы все параметры, все цифры соответствовали вашим документам. Везде есть человеческий фактор, решение органов опеки прикладывается к пакету документов на регистрацию сделки, и если в нем допущена ошибка, то сделка будет приостановлена, и вам заново нужно будет исправлять документ.
Каждая сделка это уникальная ситуация, в этой статье я рассказал об основных моментах с которыми вы можете столкнуться. Если вы не хотите вникать во все эти вопросы самостоятельно, то вы можете обратиться к специалистам Единого Центра Новостроек 8-800-500-40-78, там вам помогут провести сделку где есть несовершеннолетние дети.