Чем обычный человек, который начинает искать себе, например, квартиру, отличается от риэлтора?
Ну, во-первых, опытом.
Что дает опыт? Если он большой, он дает многое. Например, риэлтор, глядя на строчку в базе данных, практически сразу представляет объект недвижимости. И даже понимает кто его продает. Если агентство, то он обычно уже знает, какое агентство, и представляет, как он будет вносить за этот объект аванс. И даже какой договор или комплект договоров, гарантийных писем прочих документов будет подписывать его клиент. Или он сам в качестве представителя клиента. У вас, если вы не работали на рынке недвижимости профессионально, такого опыта нет.
Во-вторых, возможностями. У риэлтора профессиональная база данных, куча полезных контактов и очень много информации, которые каждый день проходит мимо него в различных каналах мессенджеров. Часто это закрытые каналы, о которых обычный человек ничего не знает. И, хотя ничего сверхсекретного в них обычно нет, всякий инсайд от застройщиков о скидках, акциях и вообще информацию о ситуации, риэлтор получает каждый день, выпивая утреннюю чашку кофе.
Что же вам делать, если вы покупаете квартиру сам для себя? У вас нет опыта, нет профессиональной базы и доступа к нужным контактам, и для застройщика вы всего лишь один из многих, позвонивших в его коллцентр.
Хорошие новости в том, что каких-то секретных баз данных, где есть объекты, которые отсутствуют в открытых источниках, в общем, нет. Если не рассматривать рынок эксклюзивных и клубных объектов, или коммерческую недвижимость.
Думаю, с первыми все понятно. В клубный поселок или поселок действительно VIP уровня не принято приглашать по объявлениям и с помощью открытых рекламных компаний. А коммерческую недвижимость часто не рекламируют открыто из деловых соображений. Например, чтобы не пугать партнеров или арендаторов. Но, если вы нашли этот текст и дочитали до этого места, вы, скорее всего, ищите какой-то объект не из этого списка. Например, квартиру, или дом в таком месте, где хозяину не нужно спрашивать разрешения третьих лиц, чтобы его продать.
Такие объявления обычно публикуются открыто. Причем продавцы считают, что, чем больше источников содержат информацию о продаже объекта, тем быстрее он найдет своего покупателя. На самом деле, это не совсем так, но для вас, это, в общем, хорошо. В больших базах типа циана и яндекс-недвижимости вы найдете почти все объекты, которые вам может предложить рынок. Небольшое исключение – универсальные сервисы типа авито и юла. Там чаще можно встретить телефоны собственников недвижимости. И они не всегда коррелируются с другими источниками.
Искать квартиру с помощью социальных сетей и мессенджеров тоже можно, но этот способ существенно менее эффективен. Поиск по базам позволяет использовать фильтры, позволяющие сформировать достаточно точный запрос. И на этот запрос вы получите достаточно адекватный и относительно точный список того, что сейчас есть в продаже. А, если человек дал рекламу через социальную сеть, он, обычно, уже дал объявление о продаже через традиционные площадки.
Но есть люди, которые считают, что искать объекты через социальные сети лучше. У них свои аргументы. Кто-то полагает, что социальные сети это более достоверная информация о продавце, кто-то надеется, что продавцы в социальных сетях ведут себя более адекватно, а кто-то – наоборот считает, что в социальной сети легче найти собственника, который продаст им что-то ниже рыночной цены. Например, потому, что тут яко бы не будет посредников. Кстати, вероятность, что цена сделки по объекту, найденному через социальные сети, будет менее рыночной действительно есть. Вот только гарантии, что в выигрыше от такой сделки окажетесь именно вы, нет.
Как еще можно искать интересные объекты?
Есть экзотические или архаичные способы поиска. Например через расклейку объявлений, расспросы знакомых или аукционы по банкротству. Но мало кто знает, что их можно искать через риэлтора и совершенно бесплатно. Но это пока имеет реальный смысл только для первичного рынка недвижимости и ипотеки.
Как такое может быть?
Для застройщика или банка, выдающего ипотеку, риэлтор является как бы оптовым покупателем. Вы покупаете квартиру обычно один раз и ипотеку в банке берете тоже не каждый день. Риэлторы нет. Мало того, для пущей оптовости они объединяются в сообщества, которые генерируют очень заметный, как для застройщиков, так и для банков, поток спроса. Такое сообщество имеет не просто больший вес, чем один покупатель, но и может говорить на равных с этими монстрами рынка.
Разумеется, с чудесами тут все обстоит ровно так, как и везде, и через такого риэлтора вы не купите квартиру дешевле. Правда, взяв ипотеку «по оптовой цене» вы можете действительно немного сэкономить. Основное отличие тут будет в том, что комиссию риэлтору будет платить застройщик, а не вы. Вы купите квартиру ровно за те же деньги и с теми же скидками, но вам не нужно будет самому искать объекты, мониторить информацию о скидках, пытать менеджеров строительных компаний о процедурах покупки и искать лучший вариант ипотеки. Риэлтор все это сделает за вас.
Если не верите, обратитесь к кому-нибудь из таких риэлторов, и сравните, какую цену предложит он, и какую предложат вам в офисе застройщика. Да, сейчас еще не все застройщики и банки работают с такими схемами, например ПИК на момент написания этого текста еще не работает, но около 75-80% объектов в крупных городах к вашим услугам.
Но забудем о новостройках.
Вы сидите за своим компьютером/планшетом/телефоном. Что вы видите на их экранах?
Вы видите таблицу или иконки с фотографиями квартир. И цены.
Тут нужно ясно понимать следующие вещи:
- цены, которые вы видите, это не цены реальных сделок, это цены предложения, т.е цены, за которые продавцы хотели бы продать свои объекты, но желающих купить их за эти цены пока нет. Поэтому они в продаже. И вы их видите;
- в предложениях обычно фигурируют только преимущества объекта. Если что-то не указано, то, вероятнее всего, не по забывчивости, а потому, что этого нет, или с этим все плохо. Хотя профессиональные риэлторы часто указывают и недостатки;
- цены, выбивающиеся из средних по больнице, обычно бывают такими неспроста. Если вы не планируете пригласить для проверки квартиры и проведения специалиста, лучше пропустите такие объекты. Есть не очень благозвучная поговорка, что «кроилово ведет к попадалову». Для многих объектов с нереально низкими ценами все обстоит именно так.
Часто некоторые объекты рекламируются сразу несколькими агентствами, вы видите несколько почти одинаковых строчек в базе, а в качестве контакта в рекламах указываются разные телефоны.
Так бывает, когда собственник продает свой объект сам, и начинающие агенты пытаются по нему работать, надеясь на то, что они найдут покупателя быстрее. Или собственник разочаровался в одном агентстве и стал подключать другие. На самом деле, дело может быть вовсе не в плохом агенте, а в завышенной собственником цене, или в том, что рынок стоит, и длинный срок продажи квартиры в такой ситуации агент считает лучшей тактикой. Но собственник не верит риэлтору или, наоборот, верит всем сразу.
То есть, иногда (но не всегда) это действительно косвенный признак того, что с объектом что-то не так. Площадки продаж у агентств одни и те же, и тот факт, что объект находится в прайслисте нескольких агентств одновременно, процесс его продажи не ускоряет. А ситуацию усложняет. Например, не очевидно, у кого бронировать такой объект, кому именно имеет смысл вносить аванс. Вы забронируете квартиру у одного агентства, а другой покупатель – у другого. Ну, и серьезные риэлторы редко работают параллельно с другими.
В общем, если вы выбираете для просмотра такой объект, будьте внимательны. Бывают случаи, когда потом риэлтор, работающий на свой страх и риск, потребует с вас дополнительную комиссию, мотивируя это тем, что именно он показал вам объект, или собственник будет вообще не в курсе, что вы внесли за объект аванс. Будьте в этом случае немного более бдительны.
Как разговаривать по телефону?
Разговаривайте исключительно об объекте. Не делитесь личной информацией, не говорите, что получили в наследство много денег и хотите на них что-то купить, не вываливайте на собеседника все свои требования к объекту, каким вы хотели бы его видеть, а просто спрашивайте. Есть ли балкон, сколько метров кухня, куда выходят окна – т.е. задавайте конкретные вопросы, по которым можно получить конкретный ответ.
Список вопросов можно продумать заранее. Вы сами знаете, что для вас важно.
Конечно, если ваш собеседник риэлтор, он может сам плавно вызвать вас на разговор о том, что именно вы ищите. И даже что-то предложить. Это нормально. Это – часть его работы, и его предложения и советы имеет смысл выслушать.
Но иногда вас могут спросить довольно прямо. Например, у вас «свободные деньги» или ипотека? Или, вообще, альтернатива? Не пугайтесь. Риэлторы – если ваш собеседник риэлтор, а не бандит – спрашивают так потому, что хотят сэкономить ваше и свое время. Некоторые квартиры не подходят под ипотеку или их нельзя по каким-т причинам включить в цепочку альтернатив. Если вы сторонник осторожности, можете ответить вопросом на вопрос. Спросите, почему квартира не подходит под ипотеку, или действительно ли продажа квартиры свободная. И, когда получите ответ, сами скажете, подойдет вам такая квартира или нет.
Это, конечно, не все правила и нюансы поиска квартир, домов и прочих недвижимых объектов, но зная вышеизложенное, вы уже сэкономили время, а, возможно, и деньги.
О том, какие действия и в какой последовательности стоит предпринять, когда поиск подошел к концу и искомый объект найден – об этом дальше.