Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го года оформил в ипотеку квартиру-студию в Ленинградской области. Здесь делюсь получаемым опытом и наблюдениями. Приятного чтения!
В начале и середине нулевых инвесторы руками застройщиков стали осваивать земли Мурино. Иногда это были одни и те же люди.
Минстрой и чиновники, которые выдавали разрешения на строительство, видели в перспективе одну проблему: "А где социальные объекты?". Лично сам часто появлялся в Мурино в 2016-м, подрабатывал тайным покупателем новостроек, в глаза бросалось отсутствие достаточного количества школ, детских садов и других объектов.
На самом деле касается не только Мурино, но и других районов Ленобласти. Просто тут очень показательный вариант.
Как попытались исправить ситуацию?
Вот сам запутался, когда копался. Для застройщиков, которые работают в Ленинградской области действуют три программы. Нарисовал небольшую схему для ясности:
Так-с, давайте разберемся что это вообще такое и с чем это строят.
Очень обобщено. Если застройщик по своей инициативе строит школы, детские сады, спортивные клубы, то это отражается на стоимости квадратного метра. Покупательская способность ограничена, поэтому жилой комплекс может оказаться невыгодным для застройщика, на уровне нулевой прибыли. Так вот. Две программы из трех направлены на то, чтобы девелоперы компенсировали издержки на соцобъекты.
Интересный факт. На самых истоках новостроек Мурино квартиры эконом-класса стоили дешево. В том числе из-за отсутствия социальной инфраструктуры. В итоге за такую экономию расплатился бюджет Ленинградской области.
Соцобъекты в обмен на налоги
Региональная программа по инициативе Правительства Ленинградской области. Как это работает? Девелопер регистрируется на территории Ленинградской области, начинает строительство проекта, который входит в КОТ (комплексное освоение территорий). На практике же может быть зарегистрирована одна из дочерних компаний с расширенными полномочиями.
Налоги от деятельности застройщика пополняют бюджет региона, параллельно строятся школы и детские сады. Что происходит дальше: социальные объекты выкупаются местными властями по ценам Минстроя (ой как дешевле), возвращается до 70% уплаченных налогов. По первоначальному замыслу.
Вот только опять все не просто. В 2017г. решили так:
- До конца 2020г. будет компенсация не более, чем на 50%
- С 2024 всего 30%, а далее 10%
Есть ли результат? На самом деле да - 37 школ и 109 детских садов планируется построить и выкупить в Ленинградской области к 2036г.. Уже в 2017-ом году было выкуплено у застройщиков девять детских садов и две школы.
А вот в марте, когда сами знаете что началось, программу пролонгировали:
В чем великая хитрость. По сути местные власти выкупают социальные объекты тем же деньгами, которые уплатил застройщик в виде налогов в бюджет. С другой стороны, хороший стимул работать. Кстати, о стимулах.
Федеральная программа "Стимул"
Тут все гораздо проще. Если застройщик проходит проверки, защищает проект будущей школы и детского сада, то ему выделяются средства на строительство социальных объектов.
Что еще интересного. Федеральной программой не предусматривается ограничения на участие в "Соцобъекты в обмен на налоги", потому что последнее - региональная инициатива. Вообще, у каждого субъекта РФ свой подход в этом вопросе. Метафорично: федеральное - дороги, региональное - светофоры. Кстати, о светофорах.
Программа "Светофор"
Пока без объяснений, смотрим вот сюда:
Мы рассматривали с вами программу "Соцобъекты в обмен на налоги" выше, "Светофор" - создан для сегментации и конкретизации по стоимости выкупа социальных объектов.
Вот смотрим на карту. Красная зона очень близко находится к границам города. Желтая чуть дальше, а зеленая - ну, туда в основном ездят отдыхать.
Так и что. Вот на примере красной зоны. Мало того, что здесь ужесточились требования к получению разрешению на строительство и самим домам. Нужно связывать микрорайон с дорогами регионального значения. Так еще детские сады и школы застройщик обязан строить самостоятельно, губернатор Ленинградской области обещал их выкупать через 7-10 лет.
В желтой зоне выкупается сначала 50%, затем еще 15% в течение трех лет. В зеленой - 100%, поскольку самые отдаленные районы.
Самое интересное. Программу позиционировали как замену "Соцобъекты в обмен на налоги". Только последняя как работала так и работает.
Читайте также: 50 000 обманутых дольщиков. Социальная инциатива
Да пребудет с вами вычет!