Гражданским законодательством, точнее статьей 620 ГК РФ, предусмотрены основания досрочного расторжения договора арендатором. Эта норма является фундаментом отношений по прекращению действия аренды. Однако намного шире и детальнее они регулируются сложившейся судебной практикой. Но обо всем по порядку.
Когда расторжение договора является обязательным?
- Если арендодатель не предоставляет имущество или препятствует в его использовании;
- когда арендуемое имущество имеет существенные недостатки, о которых в договоре не сказано ни слова, например, здание не соответствует противопожарным правилам или санитарно-эпидемиологическим стандартам;
- при условии, что арендуемое имущество пришло в непригодное состояние не по вине арендатора;
- и наконец, если арендодатель уклоняется от капитального ремонта сданного в аренду имущества.
Внимание! Важно помнить, что устранение арендодателем недостатков имущества или неправомерного поведения по отношению к арендатору в разумный срок, исключает право последнего на расторжение договора.
Досрочное прекращение аренды по договоренности между сторонами, облаченной в письменную форму, возможно при:
- уменьшении человеческого трафика, снижающего посещаемость арендуемого объекта;
- ухудшении транспортно-логистической ситуации в связи с проведением строительных и прочих работ;
- затруднении деятельности арендатора из-за других арендаторов, даже действующих законно в соответствии с условиями их договоров;
- выдачи предписаний контролирующих органов с требованиями установления в арендуемых помещениях противопожарного, сигнализационного, вентиляционного и прочего оборудования.
Зачем обращаться в суд, если длительность разбирательства превысит договорные сроки?
Дело в том, что при удовлетворении судом иска о расторжении договора, такое расторжение производится задним числом, что дает возможность арендатору истребовать в качестве неосновательного обогащения уплаченную аренду и добиться возмещения убытков.
Как быть с прекращением регистрации договора аренды в ЕГРН?
Для исключения рисков, когда арендодатель возражает против аннулирования регистрации договора и не предпринимает совместно с арендатором шагов по ее прекращению, арендатору необходимо помнить, что возможность самостоятельного исключения в Росреестре регистрации появляется в случае внесения в договор пункта, позволяющего в одностороннем порядке немотивированно его расторгнуть. Для этого в Росреестр кроме заявления необходимо предоставить уведомление о расторжении аренды.