В рамках действия режима повышенной готовности и предпринятыми Правительством РФ ограничительными мерами, договоры аренды высветили свои пробелы и столкнули лбами стороны сделок.
Радует то, что на ошибках можно учиться, а значит, пришло время их исправлять, путем внесения соответствующих изменений в договор аренды или заключении новых сделок в других редакциях.
Сегодня мы займемся анализом выявленных проблем арендаторов, связанных с редакцией раздела договора "Форс-мажор" (с анализом раздела "Форс-мажор" в интересах арендодателей можете ознакомиться ЗДЕСЬ).
С КАКИМИ ПРОБЛЕМАМИ СТОЛКНУЛИСЬ АРЕНДАТОРЫ В РАМКАХ РАЗДЕЛА ДОГОВОРА «ФОРС-МАЖОР»
1. Необходимость внесения платы в период неиспользования помещений
2. Отказ арендодателей в отмене/снижении арендной платы
3. Начисление штрафных санкций за просрочку платежей
4. Невозможность выйти из договора в связи с форс-мажором
Необходимость соблюдения режима самоизоляции и "нерабочих дней" привела к невозможности использования арендаторами объектов недвижимости. Это, в свою очередь, нарушило предмет договора аренды - пользование объектом недвижимости за плату (ст. 606 ГК РФ).
Поскольку, мало у кого в договоре прописан механизм, позволяющий отменить или уменьшить размер арендных платежей на период неиспользования объекта, арендаторы решили отменить платежи в рамках действия форс-мажора, решив, что это освобождает от их уплаты.
А из-за того, что форс-мажор не освобождает от уплаты арендных платежей, если это напрямую не предусмотрено договором, арендаторы столкнулись еще с одной проблемой - отказами арендодателей по отмене/занижению арендных платежей и начислением штрафных санкций за нарушение сроков их внесения. Хочу отметить, что отказы вполне обоснованны и не нарушают требования действующего законодательства.
Для избежания подобного в дальнейшем необходимо предусмотреть в разделе договора «Форс-мажор» следующее:
▪️отмену обязанностей по уплате аренды на период действия таких обстоятельств
▪️освобождение от пени и штрафов за невнесение платежей на период действия обстоятельств непреодолимой силы
▪️возможность отказа от договора в случае, если ограничения по использованию объекта аренды длятся более месяца подряд
⠀
Также советую прописать в другом разделе (без привязки к форс-мажору) условие, что если Вы не используете арендуемое помещение под обозначенные цели по независящим от Вас обстоятельствам (решения органов государственной власти, ограничение доступа со стороны арендодателя и пр.-бытовые аварии сюда не входят) арендные платежи подлежат отмене/уменьшению до момента устранения ограничений по использованию.
ВАЖНО: Скачать редакцию раздела договора аренды "Форс-Мажор" можно ЗДЕСЬ
В знак благодарности можете поделиться данной публикацией со своими знакомыми, которым мое предложение будет полезно или поставить статье свой "Лайк".
Вероятно Вам будут интересны следующие статьи:
1. Можно ли отменить аренду в связи с форс-мажором при пандемии.Что говорит Верховный суд.
2. Что арендодателям необходимо исправить в разделе "Форс-мажор". Выводы по итогам пандемии.
©️По закону Москвы