В последнее время мы часто видим от банков предложения рефинансировать свои кредиты и выплачивать их по более низким процентным ставкам. Очевидно, что среди главных интересантов – ипотечники, которым приходится выплачивать долг перед банком десятилетиями и люди готовы пойти на любые изменения, позволяющие снизить кредитное бремя.
Однако очень часто мы сталкиваемся с тем, что понижение процентной ставки по ипотечному кредиту приводит к еще большим переплатам. Давайте разберемся почему так происходит и стоит ли рефинансировать кредит.
Сумма переплаты при ипотечном кредитовании напрямую не зависит от величины процента. Более очевидная зависимость здесь прослеживается от срока кредитования. Банк формирует предложение таким образом, чтобы получить больше денег и минимизировать свои риски. Эти два условия удовлетворяются при увеличении периода, в течение которого клиент будет выплачивать свой долг.
Чем меньше клиент платит ежемесячно, тем дольше ему придется выплачивать взятую у банка сумму кредита и выше будет сумма переплаты, даже если процентная ставка по кредиту невысока.
Сейчас большинство банков, в том числе и Сбербанк, для расчета выплат по ипотеке используют формулу аннуитентного платежа, которая сложна для понимания обычными клиентами, не имеющими финансового или банковского образования.
На сайте каждого банка имеется ипотечный калькулятор, с помощью которого можно ввести первоначальный взнос, сумму займа, процентную ставку, срок кредитования и узнать суммы ежемесячных платежей и переплаты. Сравнив суммы переплаты при разных процентных ставках, можно заранее понять, выгодно ли подавать заявление о снижении процентов по ипотечному кредитованию.
При использовании дифференцированной формы оплаты достаточно знать, что процент по ежемесячным выплатам начисляется на сумму остатка долга, чтобы увидеть прямую зависимость переплаты от срока погашения кредита. Здесь все прозрачно и просто.
Чем быстрее клиент выплатит кредит, тем стремительнее будет уменьшаться оставшаяся сумма долга. Но такая форма оплаты не выгодна банкам, а потому в настоящее время она практически не используется.
В любом случае, важно понимать, что результат, полученный на ипотечном калькуляторе, будет несколько отличаться от реального. Виртуальные вычисления помогут отследить лишь общую тенденцию увеличения или сокращения переплаты при разных процентных ставках.
Сотрудник банка дополнительно учтёт форму оплаты, даты выдачи и погашения кредита, сумму страхования, комиссионные сборы за услуги оценщика, нотариуса, выдачу кредита, работу с документами и другие предусмотренные в договоре выплаты. В первоначальном договоре с банком также могут быть предусмотрены штрафы за досрочное расторжение.
На изучение договора банки обычно выделяют 5 дней. При отсутствии понимания или согласия с отдельными пунктами договора всегда можно обратиться к сотруднику банка за разъяснением. Также, в случае ошибки, допущенной в договоре сотрудником банка, финансовые институты всегда идут навстречу и корректируют первоначальный договор.
Только при внимательном изучении всех документов можно понять, правомочны ли действия банка. При наличии у клиента серьезных сомнений до подписания документов можно обратиться к стороннему юристу за консультацией. Если клиент уже подписал договор, значит, он согласился на условия, предложенные банком.