Молчаливое продление договора аренды будет иметь период продолжительности в зависимости от того, как была установлена арендная плата, а не от того, как она выплачивается.
Мы говорили о продолжительности негласного продления договора аренды .
В первую очередь поясняем, что это « неявное перенаправление ».
Когда заканчивается срок аренды (будь то жилье или коммерческие помещения), а также его законное или согласованное продление и отношения с арендатором продолжаются по воле сторон, считается, что договор вступил в " молчаливое возобновление". «.
Статья 1566 Гражданского кодекса предусматривает:
«Если в конце контракта арендатор остается в пользовании предметом, сданным в аренду, в течение пятнадцати дней с согласия арендодателя, подразумевается, что существует негласное продление на срок, установленный в статьях 1577 и 1581, если только не поступил запрос».
То есть, когда владелец дома или помещений по истечении срока действия договора или его продлений не уведомляет арендатора о прекращении действия договора в течение 15 дней после его окончания, подразумевается, что происходит « молчаливое возобновление » ,
По мнению Верховного суда , молчаливое продление, указанное в статье 1566 Гражданского кодекса, фактически приводит к заключению нового договора аренды, который совершенствуется с молчаливого согласия договаривающихся сторон; согласие, которое, как считается, обеспечивается постоянством арендатора в пользовании арендованной вещью в течение пятнадцати дней после истечения временного действия договора, и это с согласия арендодателя, который пропускает указанный срок с момента расторжения, не требуя арендатор, чтобы приступить к возврату владения недвижимостью.
Подразумевается, что вышеупомянутая статья 1566 Гражданского кодекса заключает первоначальный договор аренды («если в конце договора» говорится дословно), а для другого заключенного договора аренды сохраняются соглашения, которые регулировали предыдущие договорные отношения , за исключением срока продолжительность.
Как долго продлится контракт, если он негласно продлен?
Статья 1581 Гражданского кодекса предусматривает:
«Если срок аренды не установлен, подразумевается, что он был заключен по годам, когда была установлена годовая арендная плата, по месяцам, когда она была ежемесячной, по дням, когда она была посуточной».
Это означает, что если в договоре аренды была оговорена ГОДОВАЯ арендная плата , даже если она выплачивалась за несколько месяцев, негласное продление продлится ОДИН ГОД .
Если вместо этого в контракте было указано, что арендная плата была установлена на МЕСЯЦЕВ, негласное продление продлится один месяц , и так далее, пока домовладелец не сообщит решение.
Наконец, если в контракте было оговорено, что арендная плата была установлена на ДНЕЙ (необычно), негласное продление продлится один день , и так далее, пока домовладелец не сообщит решение.
а) Договор аренды жилья подписан 1 февраля 2010 года.
б) В договоре было оговорено, что арендная плата будет ежемесячной в размере 500 евро каждый месяц.
c) Арендатор оставался в доме в течение 5 лет, которые разрешал ему Закон о городской аренде (LAU).
г) 1 февраля 2015 г. (по прошествии этих 5 лет), поскольку домовладелец не уведомил его о решении, арендатор оставался в доме в течение 3 лет законного продления, разрешенного LAU в то время, то есть, до 1 февраля 2018 г.
e) Когда наступает дата 1 февраля 2018 г., домовладелец не сообщил о решении, и арендатор продолжает пользоваться домом еще пятнадцать дней, не получая никаких новостей.
f) С 16 февраля 2018 г. (15 после) контракт вступает в « молчаливое продление ».
g) Продолжительность негласного продления, поскольку арендная плата установлена по месяцам, будет месяц за месяцем. То есть срок договора будет от месяца к месяцу , пока домовладелец не сообщит о своем желании отдать его решенным.
Если в этом ПРИМЕРЕ арендная плата по договору от 1 февраля 2010 г. была установлена в размере одного года (6000 евро) с ежемесячной выплатой по ставке 500 евро / месяц, то при негласном продлении в феврале 2018 г. срок действия договора будет составлять ОДИН ГОД, поэтому арендатор может остаться до 1 февраля 2019 года.
РЕЗЮМЕ:
Неявное продление в договоре аренды будет иметь срок, установленный арендной платой в договоре аренды, а не способом, которым производятся арендные платежи .
Молчаливое продление аренды. Решение Верховного Суда (1-я палата) от 26.09.2018 г.
«Верно, что провинциальные суды не решили этот вопрос случайно.
Постановление этого суда от 18 февраля 2014 г. свидетельствует об этом обстоятельстве и в этом смысле относится к некоторым приговорам, которые предпочитают использовать период, в течение которого фактически выплачивается арендная плата (Провинциальный суд Санта-Крус-де-Тенерифе от 18 апреля 2007 г. и Провинциальный суд Гвадалахары от 20 июля 2007 г.), по сравнению с другими, которые явно выбрали срок глобальной фиксации арендной платы (Провинциальный суд Мадрида (раздел 14) от 19 января 1998 г., Провинциальный суд Санта-Крус Тенерифе (Раздел 4) от 23 сентября 2002 г., Провинциальный суд Севильи (Раздел 2) от 27 февраля 2009 г., Провинциальный суд Барселоны (Раздел 13) от 12 июля, 2011 г., Провинциальный суд Барселоны (раздел 4) от 18 июня 2012 г.
В последнем случае установлено, что срок нового контракта, возникающего в результате негласного возобновления, составляет несколько лет, когда в контракте установлена годовая арендная плата, хотя уплата такой же суммы оговорена заранее за несколько месяцев , тогда как в первом случае считается, что Это должно быть связано с тем, как производится ежемесячная или годовая арендная плата.
Это толкование, которое должно быть наложено как больше в соответствии с положениями буквы статьи 1581 и целью указанного правила, которое предусмотрено в тех случаях, когда в контракте не указывается срок его действия, а не Логично понять, что простое ежемесячное дробление годового фиксированного дохода определяет, что срок действия контракта является ежемесячным, потому что, если бы это было так, определение арендной платы, соответствующей одному году, в самом контракте было бы абсолютно бессмысленным, потому что для этого - если вы хотите быть известным - как было сказано, достаточно простой арифметической операции ".
ВЫВОД:
Молчаливое продление договора аренды будет иметь срок, зависящий от установленной арендной платы, а не от способа внесения арендных платежей.