Сегодня мы поговорим с вами об очень интересной и набирающей обороты теме: как купить квартиру в новом доме, когда денег на этот новый дом не хватает.
И уточню, речь пойдет о квартирах именно в старой Москве, именно в той Москве, которая в пределах МКАД, а не о новой Москве.
Сейчас во всех районах столицы появляются красивые, эффектные высотки с современными планировками.
Но цена таких квартир зачастую в два, а то и в три раза больше, чем цена квартиры в соседнем с новостройкой доме образца 70х -80х годов.
И вот тут мы с вами начнем разговор о реновации. Программа реновации была принята в Москве еще до кризиса, но сейчас становится наиболее актуальным драйвером Российской экономики.
Простым языком, реновация – это переселение москвичей из квартир в старых пятиэтажных домах в квартиры в новых современных домах.
Все районы Москвы попали под данную программу и сейчас, в кризис, есть очень интересный лайфхак.
Как можно в своем районе получить квартиру в новом доме за половину ее стоимости? Отвечаю - очень просто, нужно найти 1-2-3 комнатную квартиру (какая вам нужна), в доме, попадающем под реновацию в первую очередь (не 2, не 3, и не 4). Приобрести данную квартиру можно даже в ипотеку и использовать как инвестицию (об этом я расскажу отдельно).
Казалось бы, все банально, но не совсем так. Очень много советчиков рассказывают своим клиентам, что реновации принадлежат все пятиэтажки в городе Москва. И я лично знаю таких людей, которых ввели в заблуждение и они приобрели квартиры в домах, которые совсем не попадают под реновацию, в надежде, что вот-вот, через пару лет, все задуманное случится.
Очень важный момент. А точнее, подводный камень
Если объект был внесен в программу реновации, но жильцы данного дома проголосовали против, на данный момент повторное голосование по закону не предусмотрено. И дом под реновацию не попадёт.
Еще один важный нюанс! Программа реновации распространяется на старую и на новую Москву. С точки зрения перепродажи данного объекта, старую Москву рассматривать перспективнее, так как из-за большого объема строительства в новой Москве количество предложений квартир в новых домах будет значительно снижать доходность.
Третий важный нюанс: программа реновации, в отличие от "лужковских" переселений, не дает дополнительных преимуществ за количество прописанных. Очень многие люди думают, что покупая реновационную квартиру, им дадут вместо двушки трешку, только потому что у них прописано 5-10 человек. Но за дополнительные комнаты, сверх положенных по закону, придется доплачивать из своего кармана или брать ипотеку.
Поэтому покупка реновационной квартиры – это как интересный и сложный квест – вы должны очень хорошо понимать район, местоположение приобретаемой вами квартиры, у вас должно быть понимание, где в этом районе уже построены (или строятся) дома, где в этом районе подготовлены площадки под постройку этих домов , ознакомиться, куда уже переселили людей.
И это лишь первая часть нашего марлезонского балета
Вторая его часть – та, в которую попадает 90 % всех людей, желающих купить квартиру под реновацию. Запомните - вы не единственный умный покупатель на рынке недвижимости, и вам обязательно подается на этом пути много ушлых продавцов, которые хотят заработать на своей реновационной квартире уже сейчас.
Они поднимают цену, и она становится все выше и выше по мере приближения (или, чем более ясна становится) дата сноса. Но в то же время, как я говорил выше, очень часто такие люди «под шумок» реновационных объектов продают свою квартиру, которая не имеет к реновации никакого отношения, и просто на вас зарабатывают лишние пару миллионов.
Поэтому, при самостоятельной покупке квартиры под реновацию, вам нужно максимально изучить рынок и изучить цены. Потому что каждое ваше самонадеянное решение будет для вас стоить минимум 500 тысяч или миллион рублей. Большие это или небольшие деньги - пусть каждый ответит сам. Я настоятельно рекомендую нанимать для реновационных сделок и поиска реновационной квартиры специалистов. Которые понимают, что они делают и о чем они говорят.
А теперь один из моих реальных кейсов, и как на нем заработали люди
Двухкомнатная квартира была куплена клиентом три года назад районе метро Академическая. Сейчас ещё можно найти там квартиру в «хрущевке» стоимостью 8 -8,5 млн. рублей. В прошлом году людей переселили в новый дом по программе реновации. Квартиру получили 56 кВ. метров, вместо 42 (квартира больше за счет более современной планировки: больше кухня и коридор). В июле 2020 года мы выставили квартиру на продажу, на днях получили аванс и готовимся к сделке. Цена 13 900 000. Если интересно, ссылку на объявление отправлю лично в сообщениях. За год клиенты заработали более 5 миллионов рублей.
Кстати, налогом эта прибыль не облагается (в нашем случае). Сделка будет альтернативная. Планируем реинвестировать денежные средства, вырученные от продажи данной квартиры, в две новые квартиры по программе реновации. Об этом читайте в моих следующих статьях.
Вот так выглядят и работают инвестиции в реновацию.
Итог
Реновация идеально подходит всем тем, кто хочет увеличить жилплощадь и жить в новом доме, не имея полного объема денег на новостройку, а также реновация идеально подходит тем, кто хочет инвестировать в рынок недвижимости, нивелируя риски инвестиций в новостройки, такие как недострой, банкротство и иже с ними.
Но самое главное, помните - заходите в реновацию, только вооружившись соответствующими знаниями, проанализировав все до соринки и пылинки, либо наймите человека, который работает с этим и провел ни одну сделку. Только так реновация будет для вас праздником, и именно тем, что вы хотели, а не горькими слезами в направлении, о котором через пару месяцев будут трубить все блогеры, новостные дайджесты, агентства недвижимости и мошенники.
Всем удачи, желаю всем прибыльных сделок.
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
👉 Подробная пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку
👉 Как купить квартиру в Москве? | Специфика и структура проведения сделок
👉 КАК ПРОВЕРИТЬ КВАРТИРУ перед покупкой? Проверка юридической чистоты квартиры. 15 ключевых моментов
👉 Как купить квартиру в новостройке? ДДУ, ДКП, ПДКП, ДУПТ - что это? | Тонкости первичного рынка
👉 Инвестиции в недвижимость в кризис 2020 - что купить, чтобы заработать?
👉 Правила торга. Как купить квартиру с максимальной скидкой ?
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение
