- Роман, говорят, что нас ждёт рекордный строительный кризис, сопоставимый с временами 2008 года. Тяжело стало девелоперам достраивать объекты, которые они начали строить. Хотелось бы понять, чем опасен такой провал для нас, простых жителей, которые планировали в ближайшие годы приобрести себе недвижимость?
- Во-первых, провал — это конечно громко сказано. Будет он или нет, мы узнаем в будущем. Но на самом деле, я бы не сказал, что коронавирус сильно поспособствовал данному моменту. Больше влияет реформа, начатая еще в 2018 году. Наоборот, в целом мы сейчас приходим к тому, что задержек будет меньше, но объемы строительства конечно снижаются.
- Это потому что как раз долевое строительство отменили, да? И сейчас девелоперы строят исключительно за свои деньги, а не за деньги вкладчиков, чтобы потом не было обманутых, правильно я понимаю?
- Были введены эскроу-счета, на которые застройщиков плавно переводят. Конечно, как хотелось правительству это сделать в 2 этапа в 2018 и 2019 году, уже немножко не получилось, так как на сегодняшний момент всего около 30-40% девелоперов по России перешли на эскроу-счета. Но в целом это связано с этим. Зато недвижимость стала надёжней! Действительно, сейчас многие стройки контролирует не сам застройщик, а банки. И это очень круто для нас, для обывателей. Надежнее. Но мы получаем увеличение цены.
- Вот! Вот об этом и хотелось бы поговорить. Надежней-то оно надежней, но мы же знаем, что рынок недвижимости реагирует на эти законы, какие-то изменения и т.д. с таким изрядным лагом, если на языке IT говорить. Но тем не менее, все равно отреагируют. И все равно цены вырастут. На сколько?
- Цифры точные естественно назвать сложно. Я читаю много разных аналитик, сам стараюсь анализировать (у нас есть свой аналитический центр). Примерно как раз-таки за счет еще того, что спад по вводу в эксплуатацию (то есть предложение) становится меньше, соответственно спрос выше. Сюда же добавили еще и субсидированную ипотеку. Тем самым ожидается прирост в недвижимости порядка 10, а может быть и более процентов.
- Что касается переносов сроков строительства… Есть ощущение, что нам это грозит. Девелоперы начинают понемногу сдвигать сроки сдачи жилья. Но, к сожалению, это тема нормальная, когда планируется, что дом сдадут во втором квартале 2020 года, а в итоге сдают в четвёртом. Скажите, на эти процессы можно ли как-то повлиять? Можно ли перестраховаться или хотя бы получить какую-то компенсацию или скидку на то, что ты собирался получить жилье в марте, а получил, скажем, в ноябре? Или это такая история, которая не прописывается нигде или прописывается в пользу девелоперов?
- Я бы разделил на 3 этапа вкратце:
1 этап. Лет 5-7 назад, когда 214 закон был достаточно сырой, и даже судебная практика была не на нашей стороне. То есть задержки были стандартные по полгода. Это было нормально.
2 этап. Это года 3-4 назад, когда судебная практика пошла. У меня есть личная судебная практика, когда дом задержали месяца на 3-4, а я как инвестор выступал. Я вывел это в суд и получил свои 200 с копейками тысяч рублей. То есть это есть.
Сейчас мы сталкиваемся с 3 моментом, но он временный: это коронавирус. Здесь и крупный бизнес тоже пострадал, поэтому правительство разрешило официально сдвинуть девелоперам срок. Но я думаю, что не все застройщики этим воспользуются, поэтому нам сильно переживать не нужно. 3 месяца для стройки, цикл которой 2-3 года — это ерунда.
- И финальный вопрос. Роман, мы изначально хотели узнать, стоит ли сейчас в условиях постпандемийного периода брать ипотеку для покупки жилья в строящемся доме или не стоит? Ну судя по разговору с Вами, какой-то строительной ямы, о которой мы думали - нет, и волноваться поводов нет. Или мы все-таки что-то не до конца поняли?
- Смотрите. Строительная яма — имеется в виду, что сокращается объем ввода в эксплуатацию и строительства, потому что девелопмент стал бизнесом таким менее прибыльным для бизнесменов. Вот это да, потому что реформы и т.д. Но с точки зрения нас как обывателей, еще раз: мы получим только сокращение предложений и увеличение цены, как раз-таки поэтому ответ — ДА, покупать стоит. Тем более сейчас за всю историю России, кстати, исторический момент, коллеги, ставка ЦБ 4,5%. Ни разу она не была такой низкой. Поэтому сейчас мы имеем как раз пропорцию того, что цена у застройщиков начала расти, но еще не выросла, но при этом дешевая ипотека. Поэтому в ипотеку как раз сейчас брать стоит, дальше будет дешевле ипотека, но дороже жилье.