Приемка квартиры в новостройке не всегда проходит так гладко, как хотелось бы. В процессе осмотра могут обнаружиться как мелкие недоделки, так и серьезные изъяны. В какие сроки застройщик должен их безвозмездно устранить, на что стоит обратить особое внимание, а на что проще закрыть глаза и исправить самому?
Дефекты: как понять, что это они по-настоящему серьезные
Приемка квартиры — это важное и ответственное мероприятие. От того, как оно пройдет и чем завершится, зависит комфорт проживания собственников. Если подписать акт приемки-передачи, не расставив все точки над «и», то позже это может обернуться потерей времени, нервов и денег, предостерегает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
А все потому, что завизированный с обеих сторон документ — это официальное согласие с тем, что ни застройщик, ни дольщик претензий друг к другу не имеют.
Следует различать два основных момента:
- устранение недоделок в процессе передачи квартиры;
- гарантийные обязательства застройщика.
В первом случае застройщик предъявляет дольщику квартиру. Если есть замечания, то они фиксируются в акте осмотра, а затем устраняются по договоренности сторон в разумные сроки.
Большинство мелких недоделок, которые язык не поворачивается назвать дефектами (например, болтающиеся розетки, мелкие царапины на поверхностях и т.п.), застройщик старается исправить прямо во время осмотра квартиры, говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». Если речь идет о более серьезных вещах, то сторонам придется договариваться о конкретных сроках.
Согласно нормам 214-ФЗ, только недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта, или делающие объект непригодным для предусмотренного ДДУ использования (проживания), являются основанием для отказа от приемки, комментирует Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». Таким образом, уже на стадии выявления недостатков может возникнуть спор относительно того, какие из них застройщик согласен устранять, а какие — нет. Однако в этом вопросе застройщики обычно идут навстречу дольщикам.
По-настоящему серьезными дефектами считаются:
- отсутствие стеклопакетов в раме;
- сквозное продувание или промерзание конструкций;
- протечки и сложности с подачей воды;
- незаделанные технологические отверстия;
- существенная кривизна и отклонение от горизонта пола и потолка, от вертикали – стен в квартире;
- некачественно установленная или поврежденная входная дверь;
- значительное отступление от планировочного решения (по метражу или конфигурации квартиры).
Если в квартире не работает вентиляция или перебит электрический провод, это тоже стоит отобразить в дефектовой ведомости и попросить застройщика исправить ситуацию, рекомендует Андрей Русяев, член Комитета по риэлторской деятельности Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
В какие сроки устраняются недоделки
В какие сроки устраняются недоделки
Если по результатам осмотра квартиры не был подписан акт приема-передачи, это значит, что в ней обнаружились некие недоделки, устранение которых застройщик полностью взял на себя. Вот только точный срок, в который это должно произойти, не определен.
Так, 214-ФЗ обязывает застройщика устранить недостатки «в разумный срок», который определяется соглашением сторон. На практике обычно речь идет о 2-4 неделях, говорит Вероника Перфильева. Все зависит от объема предстоящих работ.
Если же отталкиваться от закона «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 г.), то он устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней. Компании-застройщики могут назначать свои регламенты сроков, не превышающие установленные законом временные рамки, комментирует Надежда Калашникова.
Так, Компания Л1 руководствуется собственным регламентом, по которому на устранение дефектов отводится не более 22 рабочих дней.
Однако исправить дефект не всегда можно в кратчайшие сроки. Например, если говорить об оконных системах, то следует понимать, что они, как правило, устанавливаются субподрядчиками. А те высылают свою бригаду на объект, лишь когда там находится достаточный объем работ.
То есть в процессе предъявления квартир нужно накопить замечаний, условно говоря, на 15 оконных блоков, чтобы вызвать специалистов на целый день. Поэтому обычно на такие вещи отводят 2-3 недели, говорит Светлана Денисова. Кроме того, строители работают в стандартное время, как и большинство других россиян.
И дольщикам надо быть готовыми мириться с некоторыми неудобствами (например, принять бригаду в стандартные рабочие часы), если они хотят добиться устранения недостатков за счет строительной компании.
Гарантийные обязательства застройщика
Даже когда новостройка уже сдана Госкомиссии, застройщик продолжает нести за нее ответственность. Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет (на несущие конструкционные элементы, стеклопакеты, фасады). На технологическое и инженерное оборудование (отопление, вода, газ, электричество) гарантия меньше, только 3 года, при условии, что иное не прописано в ДДУ. На отделку гарантия действует только 1 год.
Если какой-либо дефект в квартире был выявлен уже после заселения, то нужно будет доказать, что он подпадает под гарантию. Застройщик может не согласиться с тем, что обнаруженный недостаток находится в зоне его ответственности, если есть подозрения, что дольщик нарушал правила эксплуатации или ремонта, или же произошел естественный износ конструкции. Подобного рода конфликты решаются в судебном порядке после проведения независимой экспертизы.
Чтобы заявить о наступлении гарантийного случая, необходимо зафиксировать недочеты (например, сфотографировать) и направить их застройщику или управляющей компании вместе с заявлением, в котором содержатся требования устранить обнаруженные дефекты.
Иногда этого достаточно, иногда нет. Тогда в квартиру отправляют специалиста, который убеждается в обоснованности претензий. После этого уже выносится решение, будет ли застройщик устранять неисправность за свой счет, или это придется делать хозяину квартиры.
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) на канале t.me/onedvizhimosti