03 июля 2020 года
Лето - время проверки гипотез.Юрий Александров публично обратился к своей аудитории на Facebook с вопросом, касающимся проверки одной из таких летних гипотез. Итак, гипотеза: «формирование частного рентного фонда в области недвижимости (REIT, ЗПИФ, инвестирующий в прямую рентную недвижимость, проблемные объекты и банкротные активы) в текущих условиях». Юрий попросил высказать мнение, почему это НЕ сработает и привести три причины почему это НЕ «пойдет».
Я конечно, привык убеждать в обратном, «почему это пойдет». Но в данном случае, посчитал интересным посмотреть и с другой стороны. При этом я не берусь за труд в рамках одного ответа описать несколько направлений инвестиций фонда, поэтому проблемные объекты и банкротные активы я оставлю за скобками, а сосредоточусь на теме фонда, инвестирующего в рентную недвижимость.
В общем, мой ответ на вопрос «почему нет», мои три причины неудачи:
Причина 1️⃣. Проблемы базового актива⠀
❌ Ожидаемая доходность деятельности фонда не покрывает инфляцию. Иными словами базовый актив фонда не способен приносить доход выше 4%.
❌ Нет перспектив для роста стоимости актива. Базовый актив/активы фонда уже оценен в миллион миллионов и шансов, что он еще вырастет в цене нет никаких.⠀⠀
❌ Неликвидность базового актива / активов. Ну что-то совсем непродающееся, экзотичных планировок, архитектуры, назначения, находящееся в неблагополучном районе города, промзоне и т.д.
❌ Непрозрачность, непонятная бизнес-модель. Не аренда с твердой денежной арендной ставкой, а что-то гибкое, меняющееся, нестабильное или сданное по сложным необычным договорам (типа совместной деятельности).
Причина 2️⃣. Проблемы со структурой продукта
❌ Высокий порог входа в фонд. Например, минимальный взнос (стоимость пая) в 300 млн.р. отсечет от фонда сразу несколько категорий инвесторов.
❌ Непонятная структура (неЗПИФН). Единственная юридически правильная и экономически выгодная форма организации коллективных инвестиций в недвижимость в России – это ЗПИФН. Попытка структурировать работу фонда через АО, ООО, иностранные юрисдикции и т.д. станут причинами неуспеха.
❌ Нет промежуточной выплаты доходов. Сильно желательно, а для рентных фондов обязательно (моё мнение).
Причина 3️⃣. Маркетинг.
❌ Если управляющая компания фондом без имени и релевантного опыта, то ей никто деньги не доверит. Немного рекламы: ТРИНФИКО - одна из крупнейших независимых управляющих компаний в России, специализирующихся на ЗПИФН. Их у нас в управлении больше 40 штук с общим объемом активов более 54 млрд.руб. Я лично, как инвестиционный директор ТРИНФИКО, считаю, что сейчас в компании собрана команда с наилучшими компетенциями на рынке и с кучей успешно реализованных проектов по всей России за плечами.
❌ Если фонд розничный, то должны быть заложены существенные расходы на привлечение средств. Сам процесс продаж также достаточно специфичен, его должны осуществлять специально обученные люди, умеющие привлекать деньги в промышленных масштабах. Неуспех в продажах может быть причиной, по которой «не пойдет».
Ну и в завершениe. Если у Вас есть вопросы, касающиеся фондов недвижимости, ЗПИФ, секьюритизации недвижимости и т.д. – обращайтесь в ТРИНФИКО, можно лично ко мне. Мой телефон есть в моем профиле, звоните или пишите!
