«Квартира с долями» – даже звучит сомнительно. А уж покупка такой недвижимости – это всегда риск. Буквально из ниоткуда может появиться возмущенный законный владелец нескольких квадратных метров и обжаловать сделку. В некоторых случаях инициаторами опротестования выступают сами госорганы, если вдруг обнаруживают явные нестыковки или нарушения.
К сожалению, на вторичном рынке подобные ситуации не то чтобы встречаются сплошь и рядом, но и не единичны.
Покупателям нужно быть бдительными, иначе потом придется бегать по судам в попытках сохранить за собой честно купленную квартиру, доказывая, что ты не верблюд. При этом, нет никаких гарантий, что решение будет принято в пользу добросовестного и ни в чем не повинного покупателя.
Особенно, когда дело приходится иметь с органами опеки: ведь дети – всегда в приоритете.
Вот типичная история, которая наглядно иллюстрирует, с чем приходится сталкиваться людям при покупке квартиры с долями.
Одна мамочка продавала жилье, в котором, помимо нее самой, 1/3 доли владели два ее малолетних сына. Им еще не исполнилось 18 лет. Закон гласит, что в этом случае для продажи нужно предварительно получить согласие органов опеки и попечительства.
Читайте также: Опасности маткапитала: как маленькие дети оказываются в базе должников у приставов
И такое разрешение было получено, но с одним условием: приобрести другую недвижимость и в ней выделить доли детям.
На это женщине дали месяц. Затягивать она не стала: быстро нашла покупателя, сбыла квартиру с рук, получила деньги… И всё. Другую собственность не приобрела, и, соответственно, никаких долей детям не выделила.
Когда органы опеки не получили в указанное время от родительницы долгожданный отчет, то обратились в районный суд. На женщину-мать как на продавца был подан иск, содержащий требование признать сделку недействительной, так как она противоречит законодательству РФ (ГК РФ, ст. 168).
Но, в данном случае, пострадавшей стороной выступили не только дети, но и покупатель, который, со своей стороны, никаких правонарушений не совершал.
Поэтому он тоже обратился в суд со встречным иском: оставить квартиру за ним. Вроде как его не проинформировали о том, что продавцу нужно будет выделять доли детям в какой-то другой квартире. Да и, собственно, почему это должно было его волновать, если с его стороны всё происходило честно?..
Читайте также: Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки
Еще одним аргументом стало то, что в разрешении органов опеки не был описан способ расчета с несовершеннолетними собственниками.
Состоялся суд. И решение было принято в пользу малышей: квартиру вернули прежнему владельцу, а покупателю назначили компенсацию – чуть больше 1 млн рублей.
А дальше началась самая настоящая чехарда: состоялся областной суд, где было отказано и органам опеки, и новому покупателю.
Но опека никогда так просто не сдается. Следующим ее шагом стало обращение в Верховный суд. И тот отменил принятое ранее решение.
Дело заново отправили на рассмотрение.
Верховный суд рассуждал так: в данном конкретном случае невозможно руководствоваться только одной статьей («сделка, противоречащая закону», ГК РФ, ст. 168), так как в ней нет сведений о том, на каких основаниях сделка может быть признана недействительной.
Есть еще такая статья: «сделка без необходимого согласия госоргана» (ГК РФ, ст. 173.1), и ее тоже нужно было принимать во внимание. Поэтому суд второй инстанции якобы неверно истолковал нормы.
Соответственно, нельзя сделать вывод, что сделку совершили с согласия органов опеки (ответчик не получил согласия на отчуждение имущества без обеспечения малышей альтернативным жильем).
И этот аргумент стал решающим для Верхового суда: действительно, нельзя доказать, что права малолетних собственников были соблюдены, и деньги от продажи квартиры попали к ним на счет (или были потрачены как надо).
Читайте также: Никто никому ничего не заплатит: как новые законы лишили дольщиков права на компенсацию
Верховный суд заключил, что все сделки, подобные этой (с участием органов опеки), обязаны быть максимально прозрачным.
Обе стороны должны быть, во-первых, проинформированы должным образом, а, во-вторых, иметь возможность наблюдать, как происходит выделение долей и каким образом совершаются расчеты. Также у них должен быть доступ к документам от опеки.
Какой можно сделать вывод из этой истории? При совершении сделок с недвижимость нельзя быть доверчивым и наивным.
Самый простой способ проверить, всё ли в порядке – заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, где содержатся все сведения о собственниках.
И, если среди них числятся малолетние дети с выделенными долями, спросить у продавца разрешение от органов опеки на проведение сделки.
Хотя, как мы видим, это не всегда работает.
Вторичка – это всегда некая лотерея, где покупателя может ждать еще куча сюрпризов. В этом плане покупка жилья в новостройке безопаснее: там уж точно не будет подобных проблем, ведь вы окажетесь первым собственником недвижимости.
И, конечно, гораздо приятнее оказаться не в старом доме, а в чистенькой новой квартире, которая будет радовать свежим ремонтом, современными планировочными решениями, качественными коммуникациями, надежными инженерными системами.
Читайте также: Как обманывают покупателей «вторички»: пять самых распространенных схем