В Краснодаре мы опробовали модель раздробить помещение на маленькие офисы, заполнить арендаторами и продать.
Купили 50 кв.м. в PushkinLoft на Кубанской набережной. Само здание и район элитные. Поблизости офисы только крупной площади. Поэтому наши маленькие дизайнерские офисы были уникальным продуктом.
Сначала мы выбрали офис, у которого было 3 окна и помещение подходило под разделение. Наняли дизайнера, который нам предложил лучшую планировку и оформление. Дольше всего в дизайн проекте заняло согласование отделочных материалов и цвета краски.
Пока готовился дизайн проект, мы заключили сделку по покупке офиса и занимались поиском строителей.
Я прилетел в Краснодар заключил сделку купли продажи и договор со строителями. А после вернулся в родную Самару.
И чтобы контролировать удаленно стройку мы создали чат где были дизайнер, бригадир и я. Каждый день строитель выкладывал видео и фото со стройки. А так же дизайнер приходила 1 раз в неделю проконтролировать качество.
Цена со строителями была ниже рынка, но за соблюдение сроков выдавали премию - которая выравнивала цены на рыночный уровень.
Чтобы не проверять цены и не передавать наличные, сказали покупать материалы только в Леруа. С самим Леруа у нас договор, по которому мы зачисляли на счет деньги, а у строителей карточка и доверенность на карточку. Чеки все равно сохраняли под страхом штрафа за утерю.
Плюс дизайнерского надзора - он подбирает все отделочные материалы, картины и сантехнику. Где лучше купить и сколько штук. В нашем случае сама покупала картины и другие мелочи. Это очень помогло.
Спустя 2 месяца объект был готов к сдаче. Получилось 3 кабинета, туалет и коридорчик. Так как товар уникальный - то цену поставили на 40% выше чем у других офисах в здании. И уже через 2 недели заехал первый арендатор.
В дополнение к классической аренде мы предоставляли аренду виртуальных офисов для тех, кому нет необходимости постоянно находиться в офисе, а только для редких встреч.
По договору виртуального офиса мы предоставляем:
право регистрации юридического лица на помещении ,
получаем почту, сканируем и отправляем по электронной почте. А так же передаем бумажные письма.
Подтверждаем перед контрагентами о их нахождении по этому адресу и передаем сообщения
Отвечаем на запросы государственных органов
Даем возможность периодических встреч в офисе по запросу
Сразу оговорюсь - мы предоставляем эту услугу клиентам только после проверки службой безопасности и иногда налоговой службой. Чтобы избежать мошенников и преступников.
С остальными кабинетами были сложности со сдачей, так как некоторые просили скидку, а других не устраивало наличие юридических адресов.
Сдали спустя 5 месяцев - это было ошибкой, долго не снижать цену.
⠀
Мы юридически выделили каждый кабинет как отдельный объект. За что заплатили 36.000 рублей. Ведь на маленькие офисы спрос больше, следовательно, легче продать.
В июне 2020 мы продали этот офис, при этом продолжаем им управлять за вознаграждение. Продали в итоге все одному покупателю.
⠀
Финансовый итог:
Расходы 5.110.000
4.360.000 покупка офиса
750.000 ремонт и разделение
Доходы 6.870.000
Аренда за весь срок 570.000
Продали за 6.300.000
Прибыльность инвестиций - 34,4%. (До уплаты налогов и командировки на продажу офиса)
⠀
Конечно, далеко не каждый объект можно провернуть по этому методу.
Но повысить прибыльность всегда можно на несколько пунктов, за счет грамотного подхода.
⠀
Смотрите короткий обзор в следующем посте в видео, снял для вас, когда был в командировке.