Что делать владельцу или собственнику земельного участка, если при оформлении документов на право собственности на земельный участок выясняется, что собственники соседних участков провели межевание, зарегистрировали право собственности, однако их границы находятся на вашем участке.
Рассматриваемое расхождение по границам соседних земельных участков на практике встречаются достаточно часто, особенно последние 15 лет.
Следует отметить, что одной из причин несоответствия границ соседних участков служит работа некомпетентных кадастровых инженеров, которая выражалась в том числе в следующем: границы участков не согласовывались с владельцами смежных участков, приборы, которыми осуществлялись замеры границ, не соответствовали необходимым техническим характеристикам, иное.
Расхождение между данными документов и фактическим расположением соседних земельных участков может быть исправлено только двумя способами:
1. Эксперты-геодезисты проводят топосъемку, составляют проект границ земельных участков, подготавливают межевое дело (межевой план) для предоставления в Росреестр. Указанные действия и документы осуществляются и подготавливаются по фактически существующим на местности границам земельных участков (по забору), при этом экспертам-геодезистам должен быть обеспечен доступ на соседние земельные участки для осуществления замеров и съемок расположения границ соседних участков.
Если в ходе составления межевого дела будет установлено, что существующие на контурной съемке и кадастровом плане границы участков не соответствуют их фактическому расположению (в том числе за последние 15 лет), эксперты-геодезисты вместе с межевым делом изменяют проекты границ или вносят соответствующие указания на их изменение для Росреестра.
На основании представленных данных (межевой план) Росреестр либо осуществляет постановку на кадастровый учет земельного участка (внесение изменений в границы ранее учтенного земельного участка) с измененным планом земельного участка с новыми границами, либо отказывает в данной постановке.
При первичном отказе Росреестра в постановке на кадастровый учет земельного участка по причинам расхождения в границах с соседними участками, эксперты-геодезисты подготавливают пересадочную ведомость, т.е. осуществляют повторные замеры земельных участков с нанесением их границ по фактическому расположению на местности и предоставляют полученные результаты в Росреестр.
При предоставлении указанной пересадочной ведомости Росреестр регистрирует изменения в границах земельных участков и осуществляет постановку на кадастровый учет нового земельного участка с измененными границами соседних участков либо отказывает в постановке на кадастровый учет нового земельного участка.
2. В случае отказа Росреестра в постановке на кадастровый учет земельного участка с измененными границами соседних участков (внесение изменений в границы ранее учтенного земельного участка) по основаниям отсутствия согласования границ соседних земельных участков, владелец земельного участка, осуществляющий подготовку межевого плана своего земельного участка вправе обратиться в суд для разрешения данного вопроса.
В случае судебного разбирательства основной задачей, стоящей перед судом при разрешении подобного рода дел, является установление обстоятельств о том, каковы были границы и размеры спорных земельных участков за последние 20 лет, подверглись ли они действительно изменению, кто из сторон нарушил эту границу и каким образом она подлежит восстановлению.
Для разрешения такого круга вопросов одним из доказательств по делу будет заключение землеустроительной экспертизы, для проведения которой необходимо:
- произвести обмеры спорных земельных участков;
- определить, соответствуют ли размеры и границы указанных участков правоустанавливающим документам на них (свидетельствам о праве собственности на землю, разбивочному чертежу, генеральному плану и т.п.);
- при выявленных несоответствиях границ определить, как подлежат восстановлению границы спорных земельных участков.
В данном деле именно эксперты-геодезисты, обладая необходимым оборудованием и методикой, должны в рамках судебного разбирательства осуществить работу по проведению экспертизы: ими должно быть выполнено совмещение имевшихся по спорным земельным участкам различных планов, в том числе генерального плана, планов по результатам приватизации и планов по фактическим размерам участков на момент оформления. Результаты этих работ покажут, имеется ли расхождение границ между земельными участками по существующим документам и генпланом соответствующего микрорайона.