Решая продать свою недвижимость, собственник должен определиться кто будет заниматься продажей и на каких условиях. Как продавать самому я уже писал, какие шаги нужно сделать по порядку определены и даже как составить и куда подать объявление мы обсуждали.
А вот. если собственник не готов и не может сам заниматься реализацией недвижимости. то он обращается за помощью к профессионалам. Услуги агентств варьируются от двух до пяти процентов от стоимости объекта. Иногда это может быть фиксированная цифра не привязанная к цене. Услуги частных риелторов ниже, но их лучше привлекать по рекомендации.
Услуги по продаже объекта включают:
- проверка правоустанавливающих документов
- ознакомление с объектом и его фотографирование
- проведение рекламной кампании (презентация, размещение на сайтах продажи, рассылки, баннеры, расклейка и т.д.)
- показ объекта
- переговоры с покупателями
- подготовка и сбор документов для проведения сделки
- переговоры с банком ( кредиты, аренда ячейки, счета ит.д.)
- работа с нотариусом
- контроль за регистрацией
- передача объекта покупателю после перехода права
Все моменты важны на определенном этапе, но основное-найти потенциального покупателя и довести его до сделки. Сколько агентств недвижимости должны продавать Вашу недвижимость?
Как это отразится на сроках продажи и цене объекта?
Пример из личного опыта.
Я работал руководителем отдела к крупном агентстве недвижимости. К нам поступила заявка на продажу земельного участка с постройками в Подмосковье. Мы ознакомились с документами и объектом, разместили объявление. Продавец не хотел подписывать эксклюзивный договор-мол когда будет реальный покупатель, тогда и поговорим.
Очень быстро выяснилось, что этим участком занимаются кроме нас еще четыре компании. Я оценил качество их объявлений и обзвонил по всем указанным номерам. Как я и ожидал-информация была очень противоречивая. Я вызвал собственника к нам в агентство под благовидным предлогом.
На нашей следующей встрече он подтвердил, что обратился с предложением продажи в несколько агентств, но снова повторил, что эксклюзивно работать не хочет. Я предложил ему провести эксперимент. Включив телефон на громкую связь, я стал обзванивать четыре компании-конкурентов. Собственник все слышал и даже пытался войти в разговор.
Сначала я открыл страничку на популярном сайте, где было пять объявлений о продаже земельных участков в его районе. Одинаковая площадь предлагалась по разным ценам. Вы правильно поняли - все пять объявлений были про его участок. Наше предложение и еще одно были немного выше запрашиваемой цены собственника, одно по его цене, а два ниже и очень прилично. Это ему уже не понравилось.
Я по порядку звонил по телефонам и задавал вопросы про объект- где расположен, как добраться, какие есть документы. что с коммуникациями, как посмотреть, возможен ли торг? То ,что услышал собственник, повергло его в состояние шока. Кто-то из агентов вообще не видели объект, кто-то просто не владел информацией по участку, кто-то готов был торговаться на цену, что захватывало дух.
Для чистоты эксперимента, я предложил ему позвонить нашему агенту и задать любые вопросы по его объекту. После всего этого, я ему объяснил к чему приведет такая работа. Он согласился подписать эксклюзивный договор. Этот земельный участок через месяц был продан!
Почему собственники предлагают объект для продажи в несколько агентств. Они считают, что
Чем больше агентств продает, тем больше рекламы и возможности найти покупателя. Вся реклама идет через ограниченное количество сайтов. Если нет эксклюзива, то вкладываться в широкую рекламу нет смысла, ведь ее оплачивает компания. Поэтому один объект будет дублироваться несколько раз на одном сайте и дополнительно платить за "выделенное" или "топ" объявление не будут.
Все компании работают по-разному и, вдруг, кто-то сможет "зацепить" клиента. Вдруг не получится. Покупатель, если ему подходит ваш объект, будет обзванивать всех, выяснит самую низкую цену, всю информацию про объект, еще попытается вас "опустить" по цене и будет играть ценой со всеми вашими продавцами, убеждая их, что конкуренты дали цену ниже. А агентства будут вас просить о снижении цены.
Чем больше продавцов, тем за меньшую комиссию они согласятся работать. Совсем не так! Для получения объекта, агентства могут пойти на уменьшение своих процентов, но тогда они постараются добрать их по-другому, все равно за счет вас. Способов хватает. И тогда не ясно на чьей стороне будет работать агент.
Больше агентств-быстрее можно продать. Быстрее можно продать, если больше будет рекламы. А так, покупатель будет вести со всеми переговоры, морочить голову, торговаться по максимуму, а это время и ваши нервы. А если ему покажется, что с объектом что-то не так, то и совсем не будет покупать.
Лично я оговариваю с клиентом сразу два правила, по которым работаю: Первое - продаю только я и никто больше. Не хочу толкаться локтями. Второе - начали работать, работаем до завершения сделки.
Итог: Не бойтесь работать эксклюзивно! Лучше проговорите цену, сроки, условия рекламной кампании. Несколько раз для проверки позвоните по рекламе и задайте вопросы. Что-то не так-можно подкорректировать или прекратить договор. Удачи!
Если у вас есть мнение по этому вопросу-пишите.