Давайте посмотрим на реальном примере, как покупатель потерял, а именно так это можно назвать, минимум 320 000 рублей при покупке обычной однокомнатной квартиры эконом класса, которую он брал в качестве инвестиции в будущее, с надеждой получать пассивный доход от сдачи этой однушки в долгосрочную аренду.
Надо отдать должное нашему герою, он очень ответственно подошел к выбору недвижимости и потратил немало времени и сил, чтобы выбрать из всех предложений те варианты, которые ему подходят. С локацией и юридической частью к квартире нет никаких претензий. Да и цена оказалась в рынке, тем более, что он смог немного сторговаться, благо сейчас рынок покупателя и продавцы чаще всего хорошо торгуются.
Но он все-равно каким-то образом потерял 320 000 рублей.
Давайте разбираться, а Вы можете почерпнуть для себя некоторые моменты, которые помогут Вам избежать подобных ситуаций.
Как говорится, учимся на чужих ошибках!
На что люди обычно обращают внимание при осмотре потенциальной квартиры для сдачи ее потом в аренду? Документы, само-собой, адекватность продавца, отопление, напор горячей и холодной воды, состояние квартиры, чтобы можно было её сдать без крупных вливаний денег, спрашивают про соседей, смотрят двор, наличие парковки (появляются перечисленные пункты слева). Да в принципе и всё, так как остальные вещи уже не столь важны, так как покупателю здесь не жить, квартира ведь под сдачу.
Так же поступил и наш герой. После всех перипетий с оформлением квартиры он пригласил своего знакомого мастера, чтобы он оценил сумму мелкого ремонта, в надежде быстренько завершить подготовку квартиры к сдаче и уже наконец начать получать доход.
А теперь представьте его разочарование, когда он узнал, что не завтра, не через неделю, не через месяц и даже не через два, он сдать эту квартиру сдать не сможет. А если и сдаст, то очень быстро получит звонки от жильцов по очень неприятным проблемам.
Давайте переместимся в эту квартиру и посмотрим на первую проблему.
Живность
Неприятно, ни правда ли? Все мы знаем о наших соседях, таких как тараканы, клопы, муравьи и так далее. Для кого-то это вообще не проблема, но не для того, кто хочет сдавать свою квартиру на долгий срок и по рыночной цене.
И решать эту проблему надо масштабно, чтобы не возвращаться к этим злосчастным муравьям снова и снова через каждый месяц.
Все хотят получать смски от квартирантов о переводе денег за очередной месяц, а не с очередной проблемой и угрозой съехать из квартиры «завтра же», не правда ли? Ужас! И как Вы услышали, эта проблема не решается просто по щелчку пальцев, даже если Вы заплатите много денег самой дорогой компании, которая борется с насекомыми.
Эта проблема с Вами надолго. Потравили, они убежали к соседям, потом потравили соседи – они убежали к Вам! Круг замкнут!
Итак, зафиксируем дополнительный расход –10 000 рублей и огромная проблема с живностью. 10 000 рублей – это мелочь?
Тогда поехали дальше!
Половые проблемы
Не раздувайте проблем! Скажете Вы. А мы и не раздуваем. Да, сдать квартиру с такой плиткой Вы сможете сразу и эта плитка Вам прослужит даже какое-то время. Но я подозреваю, что очень маленькое. И однажды к Вам поступит звонок, что плитка сломалась и её надо срочно заменить, т.к. у жильцов маленький ребенок, который ползает по полу и может порезаться об острые края. Да и самим жильцам эта ситуация неприятна.
И будьте уверены, такие звонки по ремонту плитки будут поступать с завидной регулярностью. А теперь представьте, старые жильцы съехали и Вы пытаетесь сдать по рыночной цене свою квартиру с плиткой на полу, которая как мозаика, играет разными цветами, так как точно такую же плитку Вы не найдете при замене сломанных.
Поэтому лучше сразу решить эту проблему, а не тянуть, так как сама по себе эта проблема не разрешится. Ну что ж, запишем следующую сумму ремонта, – 45 000р. А нас ждет следующая проблема и много интересного!
Бойлер 30 литров, маловато будет...
То же мне проблема, сдадим одинокому человеку, ему будет достаточно. Да и вообще, при съеме квартиры арендаторы на это не обращают внимания! Совершенно верно. Вы можете оказаться счастливчиком и у Вас будут клиенты только одинокие и одиночки по жизни, которым 30 литров горячей воды будет достаточно.
Но мы говорим про инвестиционную квартиру и уменьшать количество потенциальных клиентов будет очень недальновидно, согласны?
Даже если у Вас снимет семья, которая не заметила этого недоразумения, то это не значит, что Вам можно выдохнуть и успокоиться. Так как Вам очень скоро придет предложение от квартирантов поменять бойлер за Ваш счет или в счет будущей аренды. Вы, конечно же, согласитесь, куда деваться, ведь претензия адекватная.
А при монтаже новый бойлер рискует просто отвалиться от стены, подвергая риску жильцов и сам новый бойлер. А если не при монтаже, то в любой другой неподходящий момент. Да, неприятная ситуация!
Для инвестиционной квартиры это не годится, поэтому бойлер надо поменять сразу и спать спокойно. А это значит вынь и положи ещё – 25 000 рублей за бойлер и – 40 000 рублей за усиление стены с ремонтом.
Да что ж такое, косметический ремонт нам только снится с этой чудо-квартирой! Может хватит с серьезными ремонтами? Давайте посмотрим на следующий сюрприз, ведь он самый дорогой!
Света! Плитку и чайник сразу не включай! Автомат выбивает...
Простая замена автоматов на более мощные проблемы не решит, проводка будет греться, а это чревато пожаром. Замена же всей проводки сильно ударит по карману.
Вы серьезно?! Менять подводящую проводку?! Так квартира будет сдаваться целый год, чтобы окупить это! Нет, раньше люди жили и новые квартиранты поживут! Согласен, неразумно делать такие масштабные вложения, которые будут окупаться минимум год!
Давайте, представим, что мы будем сдавать нашу однушку со старой проводкой. 100% арендаторы не заметят этого при осмотре квартиры, так что заселить жильцов будет несложно. Но! Не пройдет и пары дней, как к Вам поступит звонок, что жильцы замучались бегать к щитку и включать автомат, который вырубает при каждом включении чайника!
Хуже будет, если жильцы окажутся скромными и постесняются позвонить Вам и возьмут инициативу в свои руки. Пойдут и поменяют вводной автомат, делов то куча!
Мой Вам совет при этом, страхуйте квартиру! Хотя никакая страховая Вам не заплатит, если они узнают, что автомат не соответствовал проводам, будьте уверены!
Покой Вам будет только сниться, так как жить с мыслью, что квартира под угрозой пожара дело не из приятных. Поэтому – 200 000 рублей уже не кажется большой ценой, нервы дороже. Ох уж эта электрика…
Подсчитываем убытки
Покупка квартиры главная и самая дорогая покупка практически для любого. Так почему мы относимся к этому спустя рукава?! Да, жизнь нас научила обращать внимание на документы, историй, когда люди теряли все деньги при покупке недвижимости полным полно.
Поэтому многие считают, что главное – это юридическая сторона покупки, а остальное мелочи.
Давайте посчитаем наши «мелочи»:
- Замена фартука ванны – 10 000 рублей плюс бонус – проблема с муравьями.
- Замена плитки в гостинной – 45 000 рублей, напомню, маркер был неровные швы.
- Новый бойлер 25 000 рублей
- Усиление стены под бойлер и новая плитка на этой стене 40 000 рублей.
- Замена и регистрация вводной проводки на большее количество кВт 200 000 рублей и около 3х месяцев беготни по инстанциям.
_____________________________________
Итого 320 000 рублей
Ничего себе мелочи! Всего 10% от стоимости, скажете Вы. Нет, отвечу я, это не просто 10% от стоимости, это, черт побери, 320 000 рублей! Это стоимость приличного автомобиля, стоимость обучения Вашего ребенка в институте, это годовой бюджет средней семьи в России и так далее и тому подобное! Это 3 2 0 0 0 0 рублей!!!
Эту квартиру можно покупать только при дополнительной скидке минимум на эту сумму.
Отмечу, я не говорю, что эту квартиру не надо покупать. Нет, любая квартира имеет цену. Я говорю, что эта квартира должна быть дешевле рынка на 320 000 рублей минимум.
Это значит, что Вы торгуетесь по цене сначала как без этих проблем, а потом скидываете цену еще на 320 000 рублей.
Если Вы, конечно, не хотите кусать локти, как это делает сейчас «счастливый» обладатель этой однушки. Не теряйте денег.