Апарт-комплексы стали настоящим открытием рынка недвижимости. Сейчас россияне все чаще рассматривают такие объекты для вложения средств и организации пассивного дохода. При этом успешность инвестиций во многом зависит от концепции и функционала проекта. Чтобы вы могли сделать правильный выбор, рассказываем, как отличить настоящие инвестиционные объекты от псевдожилья.
Профессионалы делят все проекты на четыре основных подвида: апарт-отели, сервисные, несервисные и рекреационные апартаменты (подробнее о видах апартаментах читайте в нашем материале). Объем предложения в последнем сегменте минимален – 5–10%, в зависимости от каждого конкретного региона. В крупнейших мегаполисах России основную долю рынка занимают сервисные и несервисные объекты. Мы составили профессиональный чек-лист, чтобы помочь вам отличить настоящий инвестиционный объект от тех, что принято называть псевдожильем.
Отличие №1
Сервисный апарт-комплекс – это прежде всего инвестиционный объект, где всё «заточено» на получение прибыли. Фактически такие объекты – это полноценные гостиницы, которые предоставляют услуги по кратко-, средне-, и долгосрочному размещению постояльцев, а также полный комплекс сопутствующих отельных услуг: уборка, консьерж, питание и проч.
Ключевое различие: сервисные апартаменты предназначены для того, чтобы приносить собственнику, как правило – частному инвестору, постоянный пассивный доход от сдачи объекта в аренду, а несервисные объекты предназначены для собственного проживания владельца. Псевдожилье – это фактически обычный жилой дом, который построен там, где у девелопера не было возможности построить «нормальный» жилой комплекс из-за различных градостроительных ограничений.
Отличие №2
Инвестиционные объекты имеют набор программ, которые оговаривают определенную стратегию получения дохода. По сути, все программы делятся на две разновидности: «гарантированный доход» – определенный договором процент от стоимости юнита, который инвестор получает вне зависимости от загруженности юнита; и «максимальный доход» – получение всех средств, фактически заработанных от сдачи номера в аренду, за исключением необходимых расходов.
Отличие №3
Псевдожилье и инвестиционные апарт-комплексы отличают разные клиентские аудитории. Первые приобретают люди, для которых критерий цены при выборе жилья имеет приоритетное значение, так как они дешевле, чем обычная недвижимость, на 10–20%, а доходные объекты покупают частные инвесторы, рантье и люди, стремящиеся не только сохранить свои средства, но и преумножить их.
Отличие №4
Инвестиционные апарт-комплексы отличаются от несервисных объектов продуманной до мелочей инфраструктурой и даже планировками. Так, например, на этапе проектирования должны быть предусмотрены специализированные технологические зоны для сотрудников УК, места, отведенные под торгово-развлекательную инфраструктуру.
Отличие №5
Важной частью успешного инвестиционного апарт-комплекса является хорошее местоположение объекта. Потенциальные клиенты – путешественники и деловые туристы – всегда заинтересованы в том, чтобы проживать в локациях, которые имеют хороший уровень транспортных коммуникаций с центром города.
Отличие №6
В отдельную категорию доходной недвижимости можно выделить апарт-отели. Апарт-отель – это полноценная гостиница, объект, соответствующий всем стандартам гостиничного сервиса, прошедший обязательную гостиничную классификацию (Постановление Правительства РФ от 16.02.2019 № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц») и имеющий подтвержденную «звездность».
Разделение апарт-комплексов на инвестиционные и неинвестиционные появилось совсем недавно – около 4–6 лет назад. Раньше подобные проекты в основном рассматривались как более дешевый вид жилья, а сейчас покупательский спрос сместился именно в сторону доходных объектов. Эксперты уверены, что такая тенденция будет набирать обороты и далее за счет четких и просчитанных систем доходности.
Полную версию материала с комментариями экспертов читайте на нашем портале.