После сильной эмоциональной реакции на пандемию и локдаун весной 2020 года, рынок жилья России перешел к поиску нового баланса, учитывая льготную ипотеку, возможности и ожидания покупателей и решения, которые принимают девелоперы.
Основные тезисы выступления на традиционном Байкальском саммите РГУД:
Текущее состояние рынка
- Льготная ипотека сработала, покупатели вернулись на рынок жилья. Но уверенности в том, что эффект от субсидирования ставки будет длительным и устойчивым нет. Реальную оценку последствий пандемии для рынка жилья можно будет дать лишь осенью.
- Рынок новостроек в последние месяцы восстанавливается, но не во всех регионах этот процесс идет равномерно. Вторичный рынок продолжает терять покупателей. Снижение продаж на вторичном рынке будет бить по первичному и способствовать упрощению спроса на нем.
- Когда мы говорим о том, что льготная ипотека заработала и поддержала рынок жилья, мы не должны забывать о том, что государство поддерживает рынок в том виде в каком он сформировался к текущему моменту. И здесь у нас достаточно много диспропорций, о которых мы часто говорим. Субсидированная ипотека не просто поддерживает эти диспропорции, но и усиливает их.
- С учетом территориальных диспропорций. Текущая поддержка строительной сферы – это поддержка в основном девелоперов, которые работают в столичных регионах и поддержка рынка который во многом сформирован упрощенным миграционным спросом.
- У нас крайне высокая доля малогабаритных квартир в проектах. Особенно на рынках с большим объемом. В предыдущие 2 года мы видели, что рынок начинал разворачиваться в сторону семейных форматов. Но экономическая стагнация и те меры государственной поддержки, которые уже запущены, работают на упрощение спроса. Для отдельных регионов упрощение рынка - потенциальный риск, за некоторые другие стыдно уже сегодня.
Ждать ли быстрых перемен?
- Первое, о чем заговорили в текущей ситуации – о неизбежном перераспределении спроса в пользу загородного формата. За последние месяцы всплеск к загородному рынку действительно был. Но любой всплеск быстро угасает. Конечно условия для перераспределения спроса везде разные. У нас и раньше города сильно отличались. И в будущем их жизненный уклад, который складывался десятилетиями, не поменяется из-за нескольких месяцев карантина. Мы ждем постепенный рост интереса к другим форматам жилья: малоэтажная застройка и индивидуальные дома. Но этот процесс идет медленно и не равномерно.
Национальный проект по жилью пока никто корректировать не собирается. А это значит, что усилия государства будут сосредоточены на городском рынке. Главные сдерживающие факторы для этого рынка – уровень развития территорий и инфраструктура. Здесь ничего не меняется. Городские блага будут удерживать людей. Парадокс в том, что сегодня продукт загородного девелопмента продается городскому жителю. И огромное число покупателей приобретают не дом, а дачу. Это очень сильно ограничивает рынок. И пока я не вижу причин, чтобы здесь произошли быстрые изменения.
- Второе – очень много разговоров, что после пандемии изменятся офисы и квартиры. Но давайте признаем, что наши квартиры стали компактными, а офисы тесными во многом из-за того, что компании и семьи не могли себе позволить большего. И вот здесь вроде бы все сходится – удаленный домашний офис должен выстрелить. Работник получает свободу, компания экономит на офисе. Но есть несколько ограничений:
- Долгосрочная эффективность удаленной работы не подтверждена.
- Наши квартиры слишком тесные. Это является серьезным ограничением, которое будет бить по эффективности.
- Покупатель не стал богаче. Денег на просторную квартиру с кабинетом у большинства покупателей нет.
Поэтому мы ждем, что в ближайшее время будет меняться не столько жилье, сколько его продвижение. Хитрые продавцы расскажут нам, что не разумно использовать 10 кв. м спальни только ночью. Днем это помещение должно стать офисом.
Конечно, девелоперы будут реагировать эти новые запросы. Надеюсь будут меняться летние помещения. Будут закладываться разные функциональные зоны в рамках тех площадей, которые есть, планировки станут более адаптивными. Будет появляться больше коллективных пространств в рамках ЖК. Уже сегодня на российском рынке много компаний, которые способны на качественные эксперименты. Эти подходы заложат основу для устойчивого роста продаж уже на следующих этапах рынка.
Но, быстрых перемен не будет, а массовый рынок в ближайший год упростится. Число проектов и территорий за которые будет стыдно может вырасти.
15-15 июля прошел Байкальский саммит РГУД, на котором обсуждались вопросы текущего состояния рынка жилья и коммерческой недвижимости. Выступил на саммите с небольшим докладом. Видео выступления:
Если темы рынка жилья, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter /Я мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
17.07.2020