«Ты ещё сдаешь квартиру на длительный срок?!
Тогда знай, ты теряешь деньги!
Сдавай посуточно и тогда ты будешь получать в 3 раза больше прибыли!» Именно так говорят множество «знатоков», которые якобы зарабатывают кучу денег сдавая квартиру посуточно. Но я в противовес Вам поделюсь своим опытом посуточной сдачи 12-ти квартир в Питере. Четыре однокомнатные квартиры и 8 квартир-студий.
Из этой статьи Вы узнаете о всех подводных камнях посуточной сдачи в аренду. И сможете сделать вывод:
А стоит ли это того?
Или лучше делать ставку на долгосрочную аренду?
Это важные вопросы, в которых стоит разобраться. Так что, поехали!
Давайте сначала выясним, что за квартиры я сдавал посуточно.
Все они находятся в 7-ми минутах ходьбы от метро Девяткино. Для жителей Москвы и Питера близость метро о многом скажет. А локация для посуточной сдачи в аренду очень важна. Если у Вас квартира находится не в центре города и нет поблизости метро, то сдавать квартиру посуточно – плохая идея.
У меня 4 однокомнатные квартиры площадью от 31 до 33 метров квадратных и 8 студий площадью от 21-го до 25-ти метров квадратных. Сдавал я их посуточно по следующим ценам, которые Вы можете увидеть ниже:
В этой же таблице мы видим цену аренды на долгий срок, чтобы было с чем сравнивать. И, как мы видим, если сдавать посуточно, то действительно посуточная аренда выгоднее аж в 3 раза!
Всё, выгода доказана? Но, как Вы поняли по названию статьи, это не так. Нас ждут некоторые расходы, которые «слегка» подпортят доходность посуточной аренды.
Для примера мы возьмём одну квартиру-студию, среднего размера, 25 метров квадратных, которую я сдаю сейчас на долгий срок за 15 тысяч рублей.
По таблице мы видим доходность от посуточной аренды аж 45 000 рублей в месяц!
И начну я с самого очевидного. Хотя для кого-то это не очевидно. Это сезонность. Эту студию я сдавал за полторы тысячи рублей в день в пик сезона, в межсезонье за 1 300 рублей в день, а зимой за 1 100 рублей. Цена менялась плавно, но средняя цена по году получалась 1 300 рублей. Поэтому расчетная доходность в среднем была 39 000 рублей в месяц, а не 45 тысяч.
Тааак, 39 тысяч – это уже НЕ в 3 раза больше, чем 15 000 при долгосрочной аренде!
Но всё равно прилично больше. Тогда идём дальше! А каждый ли день у меня получалось сдавать? Конечно же нет! В пик сезона простоев было гораздо меньше, но и тогда они были! Частенько бывало так, что клиенты отказывались в последний момент или вообще не выходили на связь. Эту ситуацию немного улучшает залог, но он не 100%-ный. Поэтому убытки от простоев всё равно были даже в пик сезона! Когда-то получалось найти в пожарном порядке новых клиентов, а иногда и нет. Мой опыт показал, что средняя заполняемость по году была в районе 70-ти процентов. И то это благодаря низкой цене, так как сдавал по низу рынка! Семидесятипроцентная заполняемость уменьшала мой ежемесячный доход почти на треть.
То есть доходность была уже не 39 000 рублей в месяц, а 27 000!
Намнооого меньше, чем заявленные изначально 45 000, но всё-таки ещё существенно выше, чем 15 000 от долгосрочной аренды, не правда ли? НО!Это ещё не всё! «Средняя заполняемость 70%?! Да ты не умеешь сдавать!» Скажете Вы. Может и так, не буду спорить. Но я использовал все возможные варианты. Я сдавал через:
- Авито
- Букинг ком
- Эйрбнб
- и ещё множество других ресурсов.
Я не буду сейчас говорить о том, как эти все ресурсы объединить. Ведь это ещё та задача, так как нужно оперативно обновлять информацию на всех этих сайтах. Сдали у меня на Букинге, например, с 3 по 10 сентября, мне надо тут же в Авито, Эйрбнб и так далее сделать эти даты недоступными. Если это не сделать вовремя, то могут появиться накладки и придётся сообщать людям, что мы не сможем им сдать, так как эти даты уже заняты. Благо у меня было 12 квартир и практически всегда я мог эти накладки разрешить, предложив клиентам другую квартиру.
Кстати, есть специальные программы, которые синхронизируют все эти сайты. Очень Вам рекомендую ими пользоваться. Но они платные и не всегда корректно работают. Так к чему это я?
А к тому, что эти все сайты, Авито, Букинги и так далее, работают не бесплатно! В среднем они забирают 10% от цены!
Авито не процент забирает, а разово за подачу объявления. Но так как объявление требует постоянного поднятия, то на круг получается не дешево. Итого из 27 000 нужно вычесть 10% за рекламу.
Остается 24 700 рублей.
Думаете всё? К сожалению, нет.
Поехали дальше!
«Встречайте ещё один дополнительный расход!» Коммунальные платежи.
Как правило, при долгосрочной аренде коммунальные платежи оплачивают арендаторы. А при посуточной аренде – я! И, хочу заметить, посуточные арендаторы не стеснялись в расходе воды и электричества. Иногда складывалось впечатление, что они специально включали всё и вся, чтобы насладиться расточительством!
Поэтому в среднем по году коммуналка мне обходилась приблизительно в 4 000 рублей в месяц.
И это ещё скромно, поверьте мне!
Поэтому из ежемесячного дохода надо вычесть ещё 4000 рублей. Итого прибыль составляет уже 20 700 рублей.
Всего на 5 с небольшим тысяч больше, чем при долгосрочной аренде! Но ведь выгоднее! Пока да, но это ещё, к сожалению, не включает дополнительные расходы.
Встречайте! Уборка, стирка, встреча гостей для передачи ключей…
Самая неприятная часть посуточной аренды. «Буду делать это самостоятельно!» Скажете Вы. А другого варианта не остается! Попробуйте найти человека, который будет готов меньше чем за 5 тысяч в месяц делать уборку, стирать и так далее! Но ведь самому убирать-стирать – это тоже работа! Во сколько Вы оцениваете свой труд?
Думаю, что цена будет явно выше, чем 5 000 рублей!
Давайте подведём вывод!
К дополнительным расходам нужно прибавить ускоренный износ ремонта. А еще ложки, вилки, тарелки, постельное бельё и так далее. Плюс пристальное внимание соседей просто заставит платить налоги. Налоги платить надо в любом случае, но мало ли, кто-то надеется их не платить.
Короче говоря, если у Вас жизнь скучная и Вы хотите добавить перца, то посуточная аренда Вам это гарантирует!
Остаётся только один способ получить прибыль с посуточной аренды – это поднятие цены! Но здесь нас ждёт серьёзное сопротивление в виде конкурентов, которых очень много. Пробовал поднимать. Не получилось. Поэтому я, спустя год, решил перейти на долгосрочную аренду. И сказать, что я рад этому решению, значит ничего не сказать!
Чтобы прийти к этому выводу, мне пришлось пройти через всё, что я описал выше. Поэтому используйте мой опыт для принятия правильного решения!
Не сдавайте квартиру посуточно, не совершайте мою ошибку!
Жду Ваши комментарии!