В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость проанализировали состояние предложения на первичной «загородке» Подмосковья по итогам второго квартала 2020 года. Возникший на фоне карантина подъем спроса привел к дефициту качественных объектов, который, по мнению специалистов компании, продлится минимум полтора-два года. По сравнению с весной 2019-го, объем экспозиции на загородном рынке снизился на 16%, до 43,8 тыс. лотов, три четверти из которых — это участки без подряда (УБП). Однако более тревожной выглядит динамика выхода нового предложения: за второй квартал на рынке появилось всего 9 проектов, полностью состоящих из УБП. При этом годом ранее число новых поселков достигало 20 и включало в себя проекты с застройкой. Сегодня «загородка» неинтересна для инвестиций, заключают эксперты компании, а для ее оживления потребуется законодательная поддержка государства, развитие ипотеки и повышение маржинальности бизнеса.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, сейчас на подмосковной загородной «первичке» насчитывается 43 818 лотов. Это на 16% меньше, чем было в аналогичном периоде прошлого года, когда в продаже находилось 52 054 объекта. Три четверти нынешнего предложения представлено УБП, 10% — квартирами в малоэтажных домах, 9% — коттеджами, 4% — таунхаусами и 2% — дуплексами. При этом 81% лотов относится к экономклассу, 12% — к сегменту «комфорт», 3% — к бизнес-классу и 4% — к высшим ценовым сегментам.
«Сегодня на подмосковной „загородке“ заметен сильный дефицит качественного предложения по разумной цене, — комментирует начальник отдела Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Олег Новосад. — Волна покупательского спроса, которая возникла после введения режима самоизоляции в конце марта, вымыла большинство ликвидных лотов. При этом в избытке остался недострой — в виде как единичных объектов, так и целых поселков. Т. е. сейчас в области много проектов, где нет и в обозримом будущем не будет коммуникаций и инфраструктуры».
Что касается новинок, то за второй квартал на «загородке» появилось только 9 проектов. Все они состоят из УБП и принадлежат экономклассу. Если сравнить с тем же периодом 2019 года, тогда на рынок вышло 20 поселков, 18 из которых представляли собой УБП и 2 подразумевали застройку коттеджами.
«Одна из главных причин сокращения нового предложения заключается в том, что „загородка“ стала неинтересна с точки зрения инвестиций, — объясняет Олег Новосад. — Стоимость конечного продукта опустилась до такого уровня, что вкладываться в него невыгодно. Срок возврата вложенных средств непредсказуем, доходность низкая, а любая ошибка может увести весь проект в минус. Из-за этого рынок покинули многие серьезные девелоперы. Восполнить предложение в лучшем случае удастся через полтора-два года, до этого будет дефицит и рост цен».
Еще одним отрицательным фактором для загородного строительства стал переход на проектное финансирование: под действие закона ФЗ-214 наряду с малоэтажными домами подпадают и таунхаусы, весьма популярные у покупателей. Как итог, возведение этого формата стало для девелоперов экономически невыгодным, а новые поселки с таунхаусами не появлялись уже более двух лет. По мнению экспертов компании, в нынешних условиях существует риск потерять формат блокированной застройки.
Тем временем доминирование земельных участков на «загородке» отражается даже в распределении предложения по локациям. Так, например, больше всего лотов — 17% — сосредоточено на Новорязанском шоссе. Примечательно, что экспозиция на этом направлении на 90% состоит из УБП. На втором месте находится Новая Рига — там сконцентрировано 11% загородных объектов. Топ-3 замыкает Дмитровское шоссе с 10% предложения. При этом 34% всех лотов расположены на расстоянии не более 35 км от Москвы, 46% — на удалении от 36 до 75 км, 20% — дальше этой отметки.
«Чтобы вдохнуть жизнь в загородный сегмент рынка, привлечь туда новых игроков, необходима развитая ипотека, — отмечает Олег Новосад. — Причем не только на готовые, но и на строящиеся объекты. Мы видим, что сейчас более 70% готовых лотов приобретается с помощью кредитов, но подходящего под банковские условия предложения на „загородке“ мало. Также важна законодательная поддержка государства, которая могла бы сократить риски как для покупателей, так и для застройщиков. Наконец, выход цен на интересный для девелоперов уровень тоже поможет притоку новых участников в нишу загородного жилья».