Старший партнер сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов завершает работу на большой книгой "БЕТОННОЕ КАЗИНО".
Мы продолжаем публиковать выдержанные главы из книги.
На этот раз 16 Глава.
В первой части этой книги давалось много скучных определений. И вы могли подумать: «Ну, скукота же! Зачем мне всё это?». А вот зачем.
Сейчас мы вернемся к базовым понятиям и начнем складывать в голове целостную картину.
Как уже говорилось, бóльшая часть общества склонна вести оседлый образ жизни. Мы не любим менять место жительства, если нас все устраивает. Поэтому смена локации часто объясняется поиском лучших условий для быта, заработка и воспитания детей.
В обществе постмодерна особые мотивы смены места проживания часто связаны со «статусом» района. Иными словами, такие решения больше объясняются иррациональными причинами, чем базовыми требованиями к условиям жизни.Главной ошибкой большинства инвесторов является спонтанность принятого решения. Наиболее часто в такую «ловушку» попадают курортники (туристы), которые приезжают из отпуска с предварительным договором на покупку недвижимости.Давайте сформулируем первое правило выбора города или района.
Правило 1.
Для покупки недвижимости в каком-либо районе или городе стоит прожить в нём в арендованном жилье несколько месяцев.
Несколько недель или месяцев погружения в атмосферу выбранного места проживания очень сильно изменят ваш взгляд на этот город или район.
Я знаю массу примеров, когда купленную на стадии «котлована» недвижимость выставляли на продажу через три месяца после заезда в квартиру с формулировкой: «Мы поняли, что это не наш район!».Позвольте! А что мешало изучить район до покупки в нем недвижимости на стадии строительства? Вы не могли покататься около стройки?
Часто я клиентам говорю следующее: «Хотите понять, как от вашего будущего места жительства вам придется добираться на работу, оставьте свой автомобиль и попробуйте утром общественным транспортом добраться от предполагаемого места жительства к месту работы.»
Формулируем второе правило.
Правило 2.
Важно погрузится в бытовые условия района или города, даже если вы там раньше никогда не жили.
Не менее страшной ошибкой покупателей является ДОВЕРИЕ эксперту, который продает им недвижимость. Что только я не слышал за 17 лет своей работы. Самый яркий пример — Музыкальный район Краснодара.
Приезжий, попавший в район в хорошую погоду, ведется на низкие цены. Часто люди с Дальнего Востока или Сибири выбирают Краснодар местом миграции в пенсионном возрасте. Таких горе-покупателей привозят в Музыкальный район (улицы названы именами композиторов и оперных певцов) в хорошую погоду, показывают симпатичные дома по низкой цене. Покупатель на эмоциях оформляет сделку, не общаясь с местным населением. А дальше выясняется, что район располагается в такой местности, где сильные ливни вызывают его регулярное затопление.
Отсюда, формулируем третье правило.
Правило 3.
Идите и общайтесь с рядовыми местными жителями, которые не работают в сфере недвижимости.
Ну, и самое важное правило.
Правило 4.
Необходимо не забывать изначальная цель.
Вот пример. Приходит на консультацию пара и рассказывает, что цель ее переезда в город — поиск хорошей работы, так как в их родном городе с этим все плохо. Диалог разворачивается следующий:
— Так, в каком районе нашли работу? Это важно, потому что Москва такой большой город, что добираться до места работы не из всех районов будет удобно.
— Да не, мы пока выставили в нашем городе квартиру на продажу, сначала купим, а там будем уже с работой определяться.
— Стоп, ребята! Цель была какая? Работу найти. Почему же не искали? Кто вы по специальности? Куда устроитесь?
Или другой пример. Приезжает женщина на консультацию:
— Мне надо квартиру купить за 15.000.000–17.000.000 рублей.
— Цель покупки какая?
— У нас дочь через год поступать будет. Я с ней перееду в Москву.
— Куда, в какой ВУЗ?
— Пока не определились. Думаю, на Западе где-то нам надо купить.
— Почему?
— Ну, там МГУ.
— Так вы определились?
— Нет, это один из вариантов поступления.
— А если поступите в Государственный Университет Управления?
— Ну, может...
— Так он же на Востоке Москвы. Дочь через весь город кататься будет?
Цель покупки по дороге от мечты до сделки забывается. И незаметно выбирается другой маршрут.
Так как соблюсти все эти правила? Если вы планируете переехать в другой город, то, однозначно, сначала — аренда квартиры не менее полугода, потом можно думать о покупке. Для этого надо пройти несколько районов города своими ногами, общаясь с местными жителями.
Если вы уже живете в городе, то при смене района, задайте себе вопросы:
1. Какие причины заставляют меня менять район?
2. Достигну ли я со сменой района своей цели?
Часто приходится видеть на консультации людей, которые основной причиной смены называют «неблагоприятный контингент жителей» в том районе, где они живут. Но когда начинаешь выяснять, что связывает людей с тем районом, куда они хотят переехать, что знают о районе, ходили ли они там вечером на прогулку, получаешь удивленные лица.
Моя задача как эксперта — задавать своим клиентам провокационные, острые вопросы, которые они сами себе никогда не зададут.
Есть еще одна особенность нашего мозга: явление называется «импринтинг» — качественное закрепление в памяти особенностей объектов. Мы не осознаем, насколько сильно на нас влияют детские положительные воспоминания при выборе жилья. Если мы выросли в определенном районе, или в детстве ездили в красивый город или район, то воспоминания потом влияют на нас во взрослом возрасте.
Часто приходится слышать:
«Да, я с детства мечтал жить на высоте после того, как в первый раз попал на верхний этаж небоскреба во время обзорной экскурсии!»
«Мне еще с детства нравились такие райончики.»
Поэтому при смене локации мы часто не понимаем, что нами движет.
Недавно на консультации у меня была семейная пара. Говорил больше супруг о новых районах Москвы, которые строятся на месте бывших промышленных зон с модными жилыми комплексами. Тогда я завел диалог с супругой:
— А что сейчас не устраивает Вас? Расскажите, в каком районе выросли?
— Вы знаете, выросла и училась в спецшколе в центре, в районе Кутузовского проспекта. То есть жила ближе к Украинскому бульвару.
— То есть жили в сталинских домах, а сейчас на окраине в панельных, в спальном районе?
— Да.
— А хотели бы в район своего детства вернуться? Или в подобный ему?
— Конечно, мне нравятся такие районы.
Нередко на консультациях я прошу клиентов подробно рассказать о том, как выглядел район, в котором они прожили бóльшую часть жизни, что в нем нравилось, что не нравилось.
Сейчас часто приходится наблюдать совсем плачевный подход к выбору места жительства: выбирается не район проживания, а список жилых комплексов, которые себя ярко рекламируют, но разбросаны по разным концам города.
Вместо формирования цельной логической картины осознанного выбора района покупатели хаотично носятся по городу, рассматривая жилые комплексы из рекламных объявлений. Часто такие горе-инвесторы ездят на такси по городу. Вот вам пример диалога с одним из таких людей:
— Вы видели, что рядом с жилым комплексом, который вы хотите купить, — фабрика химчистки гостиничного комплекса Москвы, следственный изолятор и фабрика производства майонеза?
— Нет, мы туда приезжали пару раз на такси прямо в отдел продаж.
При поиске района для проживания лучше забыть о такси и личном автомобиле. Необходимо пройтись по нему, посмотреть, как «живет» этот район, какой в нем контингент, где находятся магазины, сады, поликлиники, салоны красоты.
Вы не будете просто сидеть в четырех стенах. Ваш комфорт, ваша безопасность будут определятся районом.
___________________