О том, что лучше, новостройки или вторичка, написано уже много. Если вас заинтересовал этот вопрос, думаю, это не первая статья, которую вы читаете по этой теме. Поэтому коротко, по делу, и что вообще изменилось с момента написания тех текстов, которые вы уже видели?
На само деле, изменилось многое.
Но в начале, о правильном подходе к покупке, о системе координат, которую будем использовать.
При выборе недвижимости очень полезно определится, чем эта недвижимость для вас является больше, способом выйти на более комфортный для вас уровень жизни или инвестицией?
Это очень полезный вопрос самому себе. Да, для большинства людей важна и та, и другая составляющая, но очень полезно осознать, так сказать, личный приоритет. Это внесет ясность и при дальнейшем погружении в тему, позволит видеть ситуацию боле точно.
Теперь о других координатах. Чем выбор новостройки отличается от выбора вторички вообще?
В некоторых смыслах, новостройки отличаются от вторички примерно так, как отличаются новые автомобили от старых и бывших в употреблении. И этих некоторых смыслов, на самом деле, несколько. Причем не все они свидетельствуют в пользу одного выбора.
Начнем с того, что есть такой термин - моральное старение. Это – когда вещь еще вроде бы пригодна для использования, но некоторые ее качества уже не отвечают современным требованиям.
В этом смысле новостройки – особенно сейчас, - для конца 90-х и нулевых это было не всегда так - соответствуют современному образу жизни больше. У них, (правда, не всегда) более продвинутые планировки, предусмотрены необходимые современные коммуникации, во многих случаях нет, скажем так, эстетического налета советских времен. Короче, многое идет в ногу со временем.
У вторички – все наоборот. В лучшем случае, это отчасти антиквариат, как, например, старые добрые доходные дома начала прошлого века. В худшем – старый ширпотреб. Особняком стоят новые дома, которые только недавно превратились из новостроек во вторичку, но пока речь не о них. Об этом варианте мы поговорим позже.
Так или иначе, во вторичке обычно присутствует то, что называют духом времени. Часто легко представить, как выглядели люди, жившие в то время, когда все это строилось и заселялось. Во что они были одеты новоселы, какую музыку слушали. Знаю, многих это вгоняет в депрессию, но кому-то нравится. Да, это чувство не все осознают, но у многих старые дома порождает ассоциации, перекликающиеся со временем их постройки. Не всегда хорошие. Но есть и такие, которые готовы радостно перенестись куда-то в другое время. Например, в свое детство. Думаю, тут многое зависит от детства.
Совет. Прислушайтесь к себе, где вам будет более комфортно. Это может оказаться важно. После чего, будет считать, что с моральным старением мы разобрались, и пойдет дальше.
У новостроек есть серьезный плюс. Для многих он главный. До вас в новостройке никто не жил. Если, конечно, не считать рабочих, которые иногда не только работают при строительстве, но и складируют материалы и даже проживают сами. Со всеми вытекающими последствиями – ведь канализация в это время еще обычно не подключена.
Однако, хозяин вы, у вашей квартиры, точно первый. Даже, если она куплена по переуступке. И часто от вас зависит, какой она вообще будет. Ведь у нее часто толком даже еще нет планировки, и стены выложены «в два кирпича».
В тоже время, такая квартира, если придерживаться языка автовладельцев, «необкатана». В ней не проявились те проблемы, которые заложили строители, а вы не создали еще никаких новых. Вы - первопроходец всех плюсов и минусов. У одних людей это вызывает тревогу, у других наоборот - прилив сил. Что это вызывает у вас?
Современные технологии.
Сказать, что все современные технологии лучше старых нельзя, но, в целом, они точно лучше.
Мнение, что, как следствие применения новых материалов, в новостройки плохи с точки зрения экологии, я бы подверг сомнению. Да, строители сейчас чаще не соблюдают технологические нормы, особенно в некоммерческих домах, куда отселяют тех, чье жилье попало в программу типа программы реновации, но материалы в целом чище. В новых домах, например, запрещены асбесто-цементные листы, которые применяли при строительстве домов в коне 50-х – начале 60-х годов прошлого века. Так, в знаменитых кварталах около метро Университет, большинство квартир, включая знаменитые Красные дома, отделывались изнутри такими листами.
Спорными с точки зрения экологии чаще бывают земли, на которых строят новые дома. В публичной статье не могу привести примеры, но они есть. Поэтому, покупая новостройку, проверьте, что там было. И почему там раньше был пустырь.
Тут мы, собственно, подходим к тому, что изменилось.
Есть мнение, что сегодня новостройки проигрывают в локации. Свободных земель для строительства не осталось, поэтому строят в бывших промзонах, вблизи высоковольтных линий электропередач и на бывших пустырях. Которые, действительно, часто оставались пустырями неспроста.
Это и так, и не так.
Так, потому что новостройки действительно часто строят именно на таких землях. Хотя не всегда. Новые районы, особенно в интересных природных местах, возникают там именно в силу, например, хорошего вида на реку. Или водохранилище. Или на лесистые холмы. Или на кремль.
Один знакомый девелопер, как-то сформулировал такое правило. «Красивые места умирают первыми». Думаю, перефразировал фразу из какого-то романа. Но для нас важна не природа образного мышления знакомого девелопера, а принцип. Он более универсален и имеет отношении не только к красоте, но, например, к локации в целом.
В этом смысле, первыми «умирают» локации около метро, парков, исторических центров городов, набережных и т.п. И, чем лучше место, тем плотнее его застраивают. Безусловно, тут можно вспомнить, о правилах застройки, необходимости ее общей согласованности, парковочных местах и сохранении исторического облика городов. Но мы имеем то, что имеем, и вокруг нас происходят те процессы, которые происходят. Наша задача – сделать правильный выбор в этих условиях. И мы продолжим это делать.
Важно понимать то, что эти процессы касаются не только новостроек. Если вы купили квартиру с сталинке около парка, и ваш дом не попал в программу реновации, но недалеко от него построили новый жилой комплекс, людей в вашем парке прибавится. Настолько, насколько больше квартир в тридцатиэтажном жилом комплексе, чем в вашем доме. И, в какой-то момент, войдя в ваш любимый парк, вы увидите там больше людей, чем около метро.
Кстати, если не пользуетесь метро, например из-за пандемии, учтите, машин на светофоре около ближайшего перекрестка тоже прибавится.
Есть такое понятие, архитектурная среда. Так вот, в популярных у застройщиков городах типа Москвы, такая среда очень сильно меняется. И этот процесс касается и тех, кто купит новостройку, и тех, кто купит вторичку. Немного по-разному, но касается, и довольно заметно.
Да есть города, типа Вашингтона (округ Колумбия) или Шарм-Эль-Шейха, в которых ограничена этажность домов. Есть строгие ограничения в застройке городов Европы. Если вы собираетесь купить новостройку где-нибудь в Амстердаме, этот аспект можно проигнорировать, хотя появятся другие, но о них, как-нибудь в другой раз.
Дальше о том, что является важным больше с инвестиционной точки зрения. Там изменений больше. И о них пока мало кто думает.
Но это уже - следующий текст.